El mercado inmobiliario porteño atraviesa una fase de ajuste tras más de un año de subas. El precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires llegó en agosto a USD 1.688, según el relevamiento de Reporte Inmobiliario. Si bien el valor confirma la recuperación iniciada en 2024, el ritmo de incremento perdió fuerza desde marzo. La pregunta hoy es si la tendencia continuará al alza, si se estabilizará o si se abrirá una pausa en la escalada.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, describió las razones de este freno parcial. “Los valores, a partir de expectativas y de un cambio de ciclo como el que se dio con el nuevo gobierno y la modificación del rumbo económico, tienden a recuperarse rápidamente desde niveles muy bajos.

«Eso ocurrió en CABA, donde inversores ingresaron atraídos por precios deprimidos y un contexto de mayor seguridad. A esto se sumó el regreso del crédito hipotecario. Pero desde marzo la demanda empezó a arbitrar con mayor selectividad, y factores como el aumento de tasas y la diversificación de la oferta redujeron la dinámica de suba”, señaló.

Barrios por debajo de USD 1.500

El estudio muestra que todavía existen oportunidades en barrios donde el metro cuadrado se mantiene por debajo de los USD 1.500. Se trata de zonas del sur y del centro de la Ciudad, como La Boca, Constitución, Once, Balvanera, San Cristóbal, Barracas, Parque Chacabuco, Parque Patricios, San Nicolás y San Telmo. Rozados advirtió que dentro de esos mismos barrios hay sectores puntuales con valores hasta 40 % más altos que la media, lo que confirma la fuerte segmentación interna del mercado.

En contraste, Palermo y Puerto Madero siguen en la cima del ranking con precios por metro cuadrado muy superiores al promedio general. La brecha entre los barrios de mayor y menor cotización se mantiene en niveles elevados, lo que refleja un mercado heterogéneo, donde conviven departamentos de USD 1.300 el m² con otros que superan los USD 4.000.

Otro dato clave es la diferencia entre los precios de publicación y los valores de cierre. Según Rozados, “desde hace más de un año la brecha se ubica por debajo del 5 %. Esto significa que las tasaciones están más alineadas con lo que la demanda puede convalidar, lo que otorga fluidez a la venta”. En otras etapas del mercado la diferencia entre lo publicado y lo efectivamente pagado superaba el 10 % e incluso el 15 %.

El índice elaborado por Reporte Inmobiliario y UCEMA en base a operaciones concretadas por la red RE/MAX confirma esta tendencia de mayor realismo en las tasaciones. Esa reducción de la brecha entre oferta y cierre es uno de los indicadores de una mayor maduración del ciclo.

Un mercado comparable a 2014

En términos nominales, los precios actuales son similares a los de 2014. Sin embargo, al descontar la inflación en dólares, la conclusión cambia.

“Los valores de hoy son más bajos en términos reales que los de aquel año. Lo que se observa es que la depreciación del mercado aún no se recuperó por completo, aunque nominalmente se parezcan”, explicó Rozados. La comparación sirve para dimensionar que, a pesar de la recuperación reciente, los departamentos en CABA continúan rezagados frente a otros períodos de auge.

Datos oficiales del IDECBA

El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA) reportó que en el segundo trimestre de 2025 el valor del metro cuadrado subió 8,4 % interanual. Fue la sexta suba consecutiva desde comienzos de 2024, aunque con un incremento menor al trimestre anterior.

En ese período se concretaron 16.843 escrituras, un crecimiento interanual del 35,2 %, récord para un segundo trimestre. De ellas, 3.708 correspondieron a operaciones con crédito hipotecario, diez veces más que en el mismo trimestre de 2024. “El escenario actual coloca a las hipotecas en niveles similares a los de 2018”, señalaron desde el organismo.

El dato no es menor: durante años el mercado inmobiliario porteño se sostuvo casi exclusivamente con capital propio, sin financiamiento. La reaparición de créditos explica parte del repunte en las operaciones y la presión alcista inicial en los valores.

Precios por tipología

Reporte Inmobiliario releva en conjunto los valores de 2 y 3 ambientes usados, pero los precios por tipología permiten observar la segmentación. Hoy un monoambiente estándar en CABA cuesta alrededor de USD 69.000. Un departamento de dos ambientes se ubica en una franja de USD 90.000 a USD 110.000, según barrio y calidad constructiva. Los de tres ambientes varían entre USD 120.000 y USD 180.000, con cotizaciones más altas en zonas premium como Palermo, Belgrano o Puerto Madero.

El impacto de los amenities y de la antigüedad del edificio es decisivo. Departamentos sin pileta ni gimnasio se venden a valores mucho más bajos que aquellos en complejos con servicios completos. Lo mismo ocurre entre unidades a estrenar y usadas: las primeras cotizan hasta un 20 % más caro en promedio, aunque en algunos casos el diferencial se achica.

Una oferta que se amplía

La cantidad de publicaciones de departamentos usados se mantiene alta. IDECBA detectó que, respecto del primer trimestre de 2025, la proporción de unidades a estrenar se redujo en 1,4 puntos porcentuales. En julio, la oferta de usados creció cerca de 50 % frente al mismo mes del año anterior, lo que presiona a los vendedores a ajustar valores.

Rozados advirtió que “los compradores ya no convalidan cualquier precio. Ahora comparan con más precisión y privilegian ubicaciones consolidadas, buen acceso al transporte y edificios con servicios. Esa selectividad obliga a los vendedores a adecuar las pretensiones si quieren concretar rápido”.