El sistema de hipotecas divisibles (ya se pueden registrar los boletos de compra venta, una medida que abre el camino para efectuarlas) aparece como una vía posible para financiar la compra de propiedades en construcción. Aunque ya existe un marco legal que habilita este tipo de operatoria, su aplicación en la práctica sigue siendo nula. La herramienta permitiría acceder a unidades en pozo mediante crédito bancario, algo que hoy no resulta posible con los productos actuales del sistema financiero.
El tema fue eje del último programa de Ladrillo.Info, el streaming conducido por Federico Miqueo. Participaron Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU); Sonia Lukaszewicz, escribana y abogada, miembro del Colegio de Escribanos de CABA; y Juan Pablo Pinelli, desarrollador y asesor técnico en EJP Servicios. El debate giró en torno al funcionamiento legal del sistema, las condiciones reales del mercado y los desafíos para su implementación.
Actualmente, solo el 25% de las escrituras que se concretan en la Ciudad de Buenos Aires se realizan con crédito hipotecario, según datos recientes del Colegio de Escribanos porteño (durante 2025 unas 1.300 promedio por mes). Ese financiamiento se limita a viviendas terminadas y escriturables.
Las unidades en construcción o proyectos en pozo quedan excluidos. Las hipotecas divisibles, en teoría, permitirían cubrir ese vacío. “Lo que hoy está disponible en el sistema financiero no contempla el acceso a una propiedad en obra. Para los desarrolladores, eso significa quedar fuera del circuito”, sostuvo Tabakman.
Qué son y cómo funcionan
La hipoteca divisible es un instrumento que permite tomar un único crédito para financiar la construcción de un edificio y, al momento de subdividirlo en propiedad horizontal, dividir también la deuda entre las unidades funcionales. Aquellas que fueron pagadas quedan liberadas, mientras que las que conservan deuda continúan afectadas proporcionalmente.
“La hipoteca es un derecho real que garantiza un préstamo en dinero. La novedad es que se puede afectar en forma parcial a determinadas unidades cuando el inmueble se convierte en propiedad horizontal”, explicó Lukaszewicz.
Esto permitiría, en principio, que una persona adquiera una unidad antes de su escrituración y acceda a un crédito respaldado en una porción de esa hipoteca madre.
En este modelo, la relación entre desarrollador, comprador y banco requiere una coordinación jurídica y técnica precisa. Si una obra se financia parcialmente con crédito, la deuda puede dividirse según el valor de las unidades, y cada adquirente asume la parte proporcional correspondiente. Si el desarrollador pagó el 80% de la deuda con fondos propios o mediante boletos ya cobrados, el saldo restante podría distribuirse entre las unidades vendidas con deuda pendiente.
“La estructura admite un ordenamiento mucho más transparente que el tradicional boleto en pozo, que no se registra en ningún lado y cuya trazabilidad muchas veces depende de archivos sueltos”, afirmó Lukaszewicz. “La figura permite liberar las unidades que no registran deuda, garantizando al adquirente un título limpio”.
Qué dice la normativa
El marco legal ya está vigente. Se trata del Decreto 1017/2024, la Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y Justicia, y la disposición técnico registral del 22 de julio de 2025 publicada por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires. Esta última reglamentación habilita la registración de boletos de compraventa y la inscripción de la intención de afectar un inmueble al régimen de propiedad horizontal.
“La norma prevé la escritura pública de afectación del inmueble y la anotación de los boletos en un folio especial. Esto otorga trazabilidad y seguridad jurídica para el comprador”, detalló Lukaszewicz.
Para acceder a este régimen, el comprador debe haber abonado al menos el 25% del valor de la propiedad. Aunque el boleto no habilita una hipoteca directa, puede cederse en caución al banco. Una vez escriturada la unidad, ese crédito puede transformarse en préstamo hipotecario.
Además, la normativa establece que los boletos registrados gozan de privilegio frente a otros acreedores. Esto se traduce en una protección frente a posibles conflictos financieros del desarrollador. El sistema no obliga a registrar boletos, pero se espera que los desarrolladores lo adopten para ofrecer mayor seguridad a sus clientes y diferenciarse en un mercado más exigente.
Los bancos, aún ausentes
El mayor obstáculo para la aplicación real de las hipotecas divisibles es la falta de líneas crediticias que respalden la operatoria. Tabakman sostuvo: “La banca privada todavía no dio señales. El Banco Nación parece estar trabajando en el tema, pero aún no hay productos disponibles”.
Según explicó, los desarrolladores argentinos no trabajan con la lógica financiera que exigen los bancos. “En general, cada proyecto se instrumenta mediante un nuevo fideicomiso o sociedad, sin balances previos ni estructura contable tradicional. Cuando el banco pide los últimos tres balances, simplemente no existen”, ejemplificó.
Esa desconexión estructural entre la operatoria bancaria tradicional y la lógica de los proyectos en pozo genera una brecha difícil de cerrar. “Los bancos están acostumbrados a otras industrias. El desarrollador trabaja con preventa, aportes de capital y acuerdos con proveedores. No hay carpetas crediticias como las que exigen las entidades financieras”, agregó.
Además, incluso si los bancos decidieran avanzar, deberían crear estructuras especializadas para evaluar proyectos, verificar avances de obra y controlar el destino de los fondos. Pinelli explicó: “No se trata solo de prestar. Hay que controlar que la obra avance según lo prometido. Si la unidad no se entrega, el comprador dejará de pagar, y el banco no tendrá garantías ejecutables”.
Comparación internacional y desafíos locales
A diferencia de lo que ocurre en Argentina, en países como Colombia, México o Brasil, el desarrollo inmobiliario está completamente integrado al sistema bancario. “Allí, el banco financia al desarrollador y luego al comprador. El sistema es sólido, previsible y masivo. Acá seguimos usando métodos informales”, advirtió Pinelli, quien participó en proyectos de obra pública e infraestructura en el exterior.
En ese contexto, los especialistas coincidieron en que las hipotecas divisibles representan una oportunidad para comenzar a normalizar el sistema. Pero también dejaron en claro que no bastan las normas: hace falta voluntad política, coordinación institucional y, sobre todo, decisión por parte del sector financiero.
“El desarrollo inmobiliario argentino está en una transición. La herramienta existe, pero falta que los actores clave —bancos, registros, municipios— se alineen”, sostuvo Tabakman.
Impacto potencial en el desarrollo inmobiliario
La expectativa del sector es que la implementación efectiva del sistema contribuya a achicar la brecha entre propiedades nuevas y usadas. “Hoy el usado se lleva la demanda porque tiene crédito y entrega inmediata. El desarrollo en pozo no tiene financiamiento y requiere esperar tres o cuatro años”, dijo Tabakman.
También advirtió que la rentabilidad del sector está muy erosionada. “Los costos subieron 100% y los precios apenas 15%. Muchos desarrolladores están vendiendo sin margen. Necesitamos crédito para reactivar el sector”, sostuvo.
Además, remarcó que los márgenes actuales no permiten sostener la actividad. “En algunos casos, ya no hay margen. Todo se trasladó a costo. Eso frena nuevos proyectos y afecta la oferta futura”, explicó.
Lukaszewicz destacó que estas herramientas jurídicas ofrecen garantías que no existían antes. “La trazabilidad de los boletos, la registración notarial, la posibilidad de afectar unidades en forma proporcional, todo eso contribuye a mejorar la transparencia. El desafío es que el sistema se utilice”.
Perspectivas y cautela
Sobre el futuro inmediato, los tres especialistas coincidieron en que no se verán cambios sustanciales en los próximos meses. Tabakman estimó: “No imaginamos que antes de fin de año esto cambie de forma estructural. Puede haber pruebas piloto, alguna línea incipiente, pero no mucho más”.
Pinelli planteó que los desarrolladores deberán adaptarse, ser más eficientes y profesionalizar sus procesos. “Habrá que incorporar nuevas tecnologías, mejorar procesos de compra, controlar costos. Algunos materiales bajaron, pero los márgenes siguen siendo mínimos”, sostuvo.
Por su parte, Lukaszewicz concluyó que el sistema también protege al comprador final. “Con todos los mecanismos jurídicos bien armados, se pueden pactar garantías que cubran a quienes asumen un riesgo al comprar en pozo. Esa es la dirección correcta”.
