El levantamiento del cepo cambiario marca un punto de inflexión para el mercado inmobiliario argentino, que comienza a dejar atrás una etapa signada por la inestabilidad y las restricciones. Los últimos indicadores ya mostraban una tendencia positiva: las operaciones de compra venta en la ciudad de Buenos Aires acumulan 35 meses consecutivos de crecimiento, y en marzo los precios aumentaron 8,8% interanual, la mayor suba desde noviembre de 2018, según Zonaprop.

En paralelo, febrero registró un 94% más de escrituras que el mismo mes del año anterior (y en CABA según el Colegio de Escribanos de Buenos Aires acumulan más de 63.000 actos notariales desde enero de 2024).

Para Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, el mercado ya descontaba una futura salida del cepo, aunque la falta de definiciones mantenía en pausa decisiones clave.

Por su parte, Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), considera que este cambio representa un paso más hacia la normalización de la economía. Aseguró que mantener un peso apreciado permitirá que el ingreso de los participantes de la economía sea mayor en términos de dólares, lo cual repercutirá directamente en el poder adquisitivo medido en metros cuadrados. “El ladrillo se volvió más barato en términos de ingreso, de salario. Si a esto le sumamos créditos hipotecarios y un valor de los inmuebles atrasado con respecto a otros activos de la economía, podemos afirmar casi con total seguridad que estamos ante el principio de un boom inmobiliario argentino”, sostiene.

Efecto Trump

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades destacó que el escenario venía contenido por expectativas devaluatorias y factores externos, como la incertidumbre global por la suba de aranceles impulsada por Donald Trump y las negociaciones con el FMI. Sin embargo, la llegada de nuevas reservas, junto con el superávit fiscal, genera una sensación de mayor solidez.

La salida del cepo marca un antes y un después. Salaya Romera recordó que «el mercado ya estaba activo y anticipa que ahora potenciará su crecimiento».

Señaló que algunos propietarios comenzaron a subir entre 4% y 8% los precios de publicación y a rechazar contraofertas, ante la baja reciente del dólar».

El nuevo escenario cambiario genera un cambio en la discusión macro. Salaya Romera considera que la baja del dólar no será absorbida por los vendedores, lo que anticipa subas en los valores de cierre si persiste la tendencia. Además, sostiene que el mercado transita una etapa con transacciones en niveles récord, costos en alza y precios aún retrasados. “La propiedad sigue barata frente al mundo”, afirmó.

Desde el sector sostienen que el contexto internacional también incide: en tiempos de volatilidad, los bienes durables tienden a consolidarse como refugio de valor. No obstante, advierte que podría haber un efecto de corto plazo de freno, por la reacción habitual del mercado inmobiliario ante movimientos bruscos del dólar.

El levantamiento del cepo cambiario generó buenas opiniones en general: La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) manifestó su su apoyo al reciente acuerdo alcanzado entre el Gobierno argentino y el Fondo Monetario Internacional (FMI), así como a la decisión de eliminar el cepo cambiario de
manera definitiva. «Estas medidas son fundamentales para recuperar la previsibilidad macroeconómica, promover la inversión y fortalecer la confianza en el país», informaron a través de un comunicado.

Desde la cámara argumentaron que este paso contribuirá a mejorar el acceso al financiamiento, reactivar proyectos paralizados y facilitar el desarrollo de nuevas iniciativas en infraestructura, un sector clave para la
generación de empleo y el crecimiento sustentable.

Todavía los valores no se incrementaron

Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, afirmó que el costo de las operaciones y la cantidad de transacciones subieron, pero los precios aún no acompañaron ese ritmo. Sostiene que el nuevo marco de certidumbre podría ser el disparador necesario para que los valores de los inmuebles recuperen terreno frente a otros activos.

Un dato relevante es que en períodos sin cepo, la cantidad de operaciones inmobiliarias crece en promedio 54%. Aun así, Achával estima que el salto será menor, ya que parte del repunte ya estaba en marcha. Su proyección para 2025 es de 65.000 escrituras en la ciudad, unas 10.000 más que el año pasado (en 2024 superaron las 54.000).

Daniel Bryn, de Zipcode y de Monitor Inmobiliario, recordó que los ciclos inmobiliarios siempre comenzaron con la salida del cepo, no con el crédito.

Mali Vázquez, coincide en que el hito cambia las condiciones para un sector que necesita previsibilidad. La directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), considera que la salida del cepo cambiario marca un punto de inflexión. Sostiene que, por primera vez en años, el sector inmobiliario puede volver a proyectar con reglas más claras y previsibilidad.

“Se vuelve posible pensar en crédito hipotecario a largo plazo, se transparentan los precios y se recupera la posibilidad de atraer inversiones tanto locales como del exterior”, asegura. También destaca que la apertura cambiaria, si va acompañada de baja inflación y mayor competitividad, puede mejorar de forma significativa la ecuación de costos para los desarrolladores», amplió.

En cuanto a los créditos hipotecarios, la posibilidad de operar con dólar oficial mejora las condiciones para los tomadores de préstamos UVA. Salaya Romera explica que si el tipo de cambio libre se mantiene dentro de la banda prevista, los créditos ya otorgados pero aún no escriturados podrán completarse sin sobresaltos.

Para quienes ya están pagando cuotas, el riesgo sería una aceleración inflacionaria que encarezca los pagos ajustados por UVA. Achával advierte que los créditos que se están cerrando aún reflejan valores del dólar previos al cambio de escenario.

El dato de inflación de marzo (3,7%) pone en duda las proyecciones más optimistas. Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Latinoamérica, considera clave que los sistemas de financiamiento evolucionen hacia modelos más sostenibles, que consideren la relación entre ingresos y precios.

Qué pasa con las obras

La salida del cepo también impacta en los desarrollos. Salaya Romera señala que la relación histórica entre el agro y el mercado inmobiliario podría renovarse si mejora la liquidación de divisas. Bryn agrega que los precios están 24% por debajo del pico de 2019 y aún no recuperaron totalmente ese terreno.

Zonaprop y Mercado Libre reflejan una tendencia de suba sostenida: 14 meses consecutivos con alzas en los valores de publicación. Radar Inmobiliario, por su parte, indica que los precios de cierre aumentaron casi 12% en 2024.

Miguel Ludmer, de Interwin, señala que si el dólar acompaña y no se traslada de forma directa a los precios, los costos de construcción podrían ajustarse a la baja. «Los costos en dólares crecieron fuerte por el alza de salarios y la inflación interna», advirtió.

Desde la CEDU y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) estiman que una apertura cambiaria acompañada por estabilidad e insumos competitivos podría mejorar las condiciones para los desarrolladores.

Iván Ginevra advierte que el encarecimiento del costo de la construcción en dólares debe estar acompañado por una baja de impuestos, ya que de lo contrario podría frenarse la construcción de nuevas viviendas. “Eso impactaría no solo en el acceso a la vivienda sino también en el efecto dinamizador que la obra privada tiene sobre la economía”, afirmó.

El seguimiento entre inflación y tipo de cambio será clave. Si el dólar sube por encima de los precios, el costo en dólares baja. Si ambos suben a la par, el atraso continuará. Ludmer, cree que solo una corrección del tipo de cambio permitirá recomponer la ecuación.

Extranjeros en el radar

Por último, los inversores extranjeros podrían volver a mirar al mercado local. Salaya Romera afirmó que las propiedades argentinas están subvaluadas frente a otras plazas regionales. Según el relevamiento RIAL, Buenos Aires tiene un valor promedio de USD 2.450/m2, por debajo de Montevideo y Ciudad de México.

Aun los valores son competitivos, incluso en el mercado inmobiliario premium, una vivienda moderna o inteligente en CABA vale un 40% menos que en Madrid, o un 50% menos que en Nueva York, y esto tienta a la demanda internacional.

Carlos Spina, presidente de la AEV, coincide en que la transparencia y el cumplimiento de reglas serán determinantes para atraer inversores.

Si el plan económico se consolida, el mercado inmobiliario podría entrar en una nueva etapa de crecimiento sostenido. La salida del cepo no garantiza por sí sola ese camino, pero redefine el punto de partida.

Expertos coinciden en que los valores de las viviendas usadas podrían subir hasta 10% en 2025. No se trataría de un alza similar a la de 2018, cuando los créditos hipotecarios UVA impulsaron una fuerte apreciación.

“Aún hay unidades a precios de oportunidad y stock suficiente. Habrá que monitorear cómo impacta la salida del cepo en las próximas semanas y cómo se mueve el dólar. Eso será decisivo para lo que viene”, concluyó Bryn.