El streaming de Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, se centró en una pregunta concreta: ¿terminó el ciclo de créditos hipotecarios o atraviesa una pausa? La mesa se enfocó en los hechos. Varios bancos públicos y privados suspendieron líneas o reforzaron condiciones. La tasa pasó de niveles iniciales cercanos a 5% a esquemas de UVA más 17%, un parámetro que, según los expositores, desalienta solicitudes y deja a gran parte de los hogares fuera del sistema. En este episodio participaron Santiago Vitali, licenciado en Administración, especialista en finanzas y creador del método Desarrollo, Dirección y Ejecución (De.De) y Gonzalo Estívariz, abogado y cofundador de Lendar.

El ajuste no solo llegó por precio. También se elevó el umbral de acceso con más papeles, nuevos filtros y una lectura más conservadora del riesgo.

Vitali, describió un punto de quiebre. Explicó que la reacción bancaria se aceleró frente a una demanda más alta de la prevista y a la falta de fondeo de mediano y largo plazo. Señaló que el crédito profesionaliza al sector y ordena la compra de vivienda, pero que sin financiamiento genuino y con una macro inestable la rueda pierde tracción. Remarcó que, con inflación baja y balanza comercial equilibrada, el financiamiento hipotecario puede volver a funcionar.

Por su parte, Estívariz, apuntó a otro aspecto. Explicó que el sector ya vio señales similares en 2017: optimismo inicial, suba de tasas, incorporación de requisitos y, más tarde, repliegue. Analizó que, en 2024, la expectativa por el regreso del crédito se adelantó respecto de los tiempos macro y que los bancos, sin una vía clara de fondeo, migraron a una postura prudente.

Qué cambió en los bancos y por qué se caen carpetas

Los invitados coincidieron en un patrón. Entidades que suspenden líneas. Otras que mantienen tasas más bajas pero elevan el scoring y exigen mayor documentación. El resultado aparece en el mostrador: carpetas que no llegan a escritura, tasaciones que no se materializan, trámites demorados y operaciones que se caen por requisitos incumplidos a último momento. En paralelo, la brecha entre créditos en pesos y propiedades en dólares agrega tensión en los cierres.

La recomendación para quienes ya iniciaron un trámite apunta a la ejecución rápida. Completar papeles sin demoras y prever un “colchón” financiero para cubrir desfasajes en la negociación. El diagnóstico es claro: los bancos se corren ante la incertidumbre. Sin fondeo y con precios de riesgo más altos, la banca prioriza al perfil de menor riesgo y reduce exposición.

Quién califica hoy: el nuevo umbral de acceso

El filtro actual favorece al asalariado en relación de dependencia con amplia antigüedad, legajo limpio en bases crediticias, relación cuota-ingreso holgada y capacidad de aportar un capital inicial alto. Vitali advirtió que quienes trabajan como monotributistas o autónomos ven barreras de acceso más duras. Aun en casos donde un banco público conserve una tasa referencia más baja, el requisito de scoring sube y deja afuera a perfiles que antes entraban por cuota.

En este contexto, el Banco Nación conserva su referencia de tasa, pero con mayores condiciones de admisión. Varios bancos provinciales frenaron líneas. La banca privada reconfiguró montos, subió precio y ajustó manual de crédito. El resultado es un mercado con menos aprobaciones y plazos más largos para llegar al desembolso.

Riesgo país, fondeo y la puerta del mercado de capitales

El freno no se explica solo por la tasa. La variable de fondo es el fondeo. Estívariz señaló que la securitización de carteras hipotecarias, habitual en ciclos previos, no logra salida al precio que los bancos necesitan. Los inversores locales priorizan otras alternativas como obligaciones negociables de empresas con mejor relación riesgo-retorno. Con un riesgo país alto y sin ingreso de capitales externos, la banca no encuentra cómo descalzar créditos a 20 o 30 años.

Vitali sumó un punto macro: Argentina requiere dólares comerciales para estabilizar precios, reducir riesgo y habilitar un circuito de crédito sustentable. La baja de la inflación ayuda, pero no alcanza si no cede el precio del riesgo y no mejora la oferta de fondeo en moneda dura o a tasa real razonable. En ese sentido, los resultados electorales y los mensajes de política económica influyen en la dirección de expectativas, aunque no resuelven por sí solos el cuello de botella.

Qué hacer con carpetas en curso y compras en dólares

Para quienes ya están adentro del circuito, el consejo es operativo. Acelerar cada instancia, evitar demoras de tasación y agrimensura, y negociar con precisión el cronograma de cierre con la parte vendedora. La volatilidad del tipo de cambio oficial y financiero presiona el tramo final de una operación: un crédito en pesos que llega tarde frente a un precio de cierre pactado en dólares complica la escritura.

Alternativas de mercado

Estívariz detalló el esquema de Lendar como una opción de plazo medio. La plataforma conecta a quien ahorra en dólares con quien necesita un crédito con garantía hipotecaria. El producto financia hasta 35% del valor del inmueble, en dólares, a cinco años, con tasas que van desde 9,5% hasta 13,5%. El proceso es digital, con análisis de capacidad de pago y garantía directa a favor del inversor. Según Estívariz, la mora no aparece en la serie histórica, en parte por la selección de perfiles y por el tamaño del ticket.

La novedad pasa por el fondeo en el mercado de capitales (aprobado por la Comisión Nacional de Valores hace poco). Lendar se asocia con Allaria para estructurar un vehículo de inversión a diez años por hasta USD 100 millones, con ticket mínimo desde USD 500, mientras que en créditos directos el mínimo es de USD 10.000. La alianza con redes comerciales como Re/Max agiliza valuaciones y reduce tiempos operativos. La lógica busca escalar volúmenes y suplir la falta de fondeo bancario tradicional.

Un método distinto y la financiación desde los desarrollos

Vitali explicó que, en un escenario con menos crédito bancario, varios desarrolladores reordenan su estrategia. El método De.De estructura tableros de control económico, financiero y comercial para calzar flujos de obra a dos o tres años con esquemas de venta a cinco o diez años. El objetivo es sostener volumen con márgenes más finos, ganar en velocidad de rotación y competir con planes de pago más largos, ya que vender a 24 o 36 cuotas deja de ser diferencial cuando la capacidad de pago del comprador no alcanza.

Señaló además que el costo de construcción dejó un pico atrás y entra en un rango más estable. El problema dominante ya no es tanto el costo sino el financiamiento y las aprobaciones municipales. Los plazos administrativos afectan la rentabilidad comprometida con inversores y postergan inicios de obra. El desarrollador necesita previsibilidad de trámites para sostener la rueda.

Expectativas, tiempos y un mercado que busca equilibrio

Los entrevistados marcaron un punto en común: el crédito hipotecario requiere estabilidad. Sin un descenso sostenido del riesgo país, sin entrada de capital y sin reglas predecibles, las líneas masivas no aparecen. Aun así, la demanda latente existe. El interés por la vivienda propia resurge cada vez que asoma una ventana de tasa. La clave pasa por transformar esa intención en operaciones con instrumentos que cierren para las tres puntas: banco o fondeador, desarrollador y comprador.

Mientras tanto, el mercado se adapta. Los desarrolladores que ya tienen espalda financian parte de la obra con capital propio y buscan inversores para extender plazos de venta. Las inmobiliarias que migraron a usados durante el pico de crédito vuelven a pozo y compiten con proyectos que ofrecen hasta diez años. Los compradores comparan cuotas, evalúan riesgos y calibran el momento de entrar. La oferta se reconfigura con más creatividad financiera y más control de ejecución.

Consejos prácticos para atravesar la pausa

Para quien mantiene una carpeta en trámite, la prioridad es ordenar documentación, cumplir requisitos a tiempo y asegurar margen de negociación por variaciones cambiarias. Para quien planea iniciar un proceso, conviene simular cuotas a tasas de stress, medir relación cuota-ingreso y evitar depender de plazos administrativos inciertos. Para vendedores, la coordinación con la entidad y el escribano reduce chances de caída. Para desarrolladores, la planificación financiera y la diversificación de fondeo resultan centrales.

El debate dejó una conclusión compartida: sin fondeo, sin previsibilidad regulatoria y sin reducción del riesgo, el crédito masivo no vuelve; con reglas claras y dólares comerciales, el mercado reacciona y el financiamiento reaparece. “El banco presta cuando el riesgo baja y el fondeo existe; hasta que eso ocurra, la salida pasa por instrumentos alternativos y por calzar mejor los flujos entre obra y venta”, concluyó Vitali.