El mercado inmobiliario de Rosario comienza 2025 con un crecimiento en los precios de venta, que acumulan una suba del 4,7% en el primer trimestre según un análisis privado. El precio promedio del metro cuadrado alcanza los USD 1.648 en marzo, un 10,3% por encima del valor de marzo de 2024, y un 12% más respecto de octubre de 2023, cuando se detuvo la caída de las cotizaciones.

El aumento es especialmente notable en las unidades nuevas y en construcción, mientras que las propiedades de más de 20 años mantienen precios más competitivos, aunque la oferta sigue concentrada en este segmento.

Según el informe realizado por Zonaprop, el valor del metro cuadrado en Rosario refleja una clara diferencia entre los barrios de alta demanda y los más económicos. Puerto Norte lidera como el barrio más caro, con un precio promedio de USD 2.466 por metro cuadrado.

Le siguen Alberto Olmedo (USD 1.797 por m2) y el Centro (USD 1.769 por m2). Por otro lado, barrios como José Ignacio Rucci (USD 468 por m2) y Latinoamérica (USD 505 por m2) presentan las opciones más accesibles.

Razones del repunte de valores

Para los especialistas del sector, estos incrementos responden a una combinación de factores. Alejandro Bassini, coordinador del departamento de estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y de Bassini Negocios Inmobiliarios, explicó que «la demanda se está concentrando cada vez más en los sectores nuevos y de calidad, como Puerto Norte, Lourdes y Pichincha, mientras que las propiedades más antiguas continúan con una rotación activa si los precios se ajustan a las expectativas de los compradores».

Según Bassini, el mercado se ha reconfigurado tras la derogación de la Ley de Alquileres, lo que ha favorecido un aumento en la oferta y un nuevo equilibrio en los plazos y condiciones de los contratos.

El sector inmobiliario se enfrenta a un mercado fragmentado, donde las propiedades nuevas suben en valor, mientras que las más antiguas se mantienen competitivas si el precio es el adecuado. «Hoy en Rosario, la diferencia en los precios entre unidades nuevas y antiguas refleja una segmentación más clara en la demanda. Las primeras suben en dólares, porque el mercado busca calidad y ubicación. Las más viejas, en cambio, siguen activas, siempre y cuando el precio se ajuste», señaló Bassini.

Rentabilidad inmobiliaria y la relación alquiler/precio

La rentabilidad inmobiliaria es otro factor que impulsa el interés por el mercado de Rosario. El retorno anual sobre el alquiler se encuentra en un promedio del 5,07%, con algunas zonas como Gral. José de San Martín ofreciendo un retorno de hasta 6,9%.

Esto representa un 26% menos de lo que se requería hace un año para recuperar la inversión, reflejando la desaceleración de los aumentos de los precios en algunos barrios.

En este contexto, los inversores se han enfocado en los barrios con mayor rentabilidad, como Gral. José de San Martín (6,9%), España y Hospitales (6,3%) y Cinco Esquinas (6,2%). Sin embargo, zonas como Puerto Norte, Larrea y Empalme Graneros presentan una rentabilidad más baja, con retornos que rondan el 4% anual.

El impacto de la derogación de la Ley de Alquileres

Un aspecto clave que ha reconfigurado el mercado rosarino es la derogación de la Ley de Alquileres, que permitió un aumento en la oferta de inmuebles disponibles para alquilar. Desde la entrada en vigencia del Decreto 70/2023, la cantidad de inmuebles en alquiler ha aumentado significativamente. El número de unidades disponibles ha pasado de unas 400 en el centro de Rosario a entre 1.700 y 2.000, lo que permitió a los inquilinos contar con mayor tiempo para elegir la propiedad, ajustándose a un mercado de alquileres más equilibrado.

«La derogación de la Ley de Alquileres fue un cambio fundamental para el mercado de alquileres en Rosario. Ahora, los inquilinos pueden tomarse entre 30 y 90 días para concretar una reserva, lo que ha equilibrado la oferta y los valores, generando más competitividad», explicó Bassini.

El crédito hipotecario y el acceso a la vivienda

En cuanto al crédito hipotecario, la situación sigue siendo limitada. A pesar de que el Banco Municipal de Rosario ha otorgado alrededor de 1.000 préstamos durante 2024, la cantidad de operaciones sigue siendo baja en comparación con otras grandes ciudades del país. Según Bassini, las entidades financieras de Rosario perciben un mayor riesgo en la ciudad, ya que el ingreso promedio es inferior al de Buenos Aires, lo que dificulta el acceso masivo a los créditos hipotecarios.

«En Rosario, el crédito hipotecario sigue siendo una herramienta limitada. A pesar de que hay demanda, solo entre el 8% y 9% de las escrituras de compraventa realizadas en los primeros meses de 2025 fueron financiadas con créditos hipotecarios», indicó Diego Ferreyra, de Diego Ferreyra Bienes Raíces y miembro del COCIR.

El crédito se concentra principalmente en departamentos tradicionales del área central, con un monto promedio de USD 70.000. Sin embargo, el promedio de los préstamos sigue sin ser suficiente para cubrir la demanda de viviendas en sectores de mayor crecimiento como Pichincha, Lourdes y Puerto Norte.

La oferta en el mercado de compra venta

Aunque los precios de venta en Rosario siguen subiendo, hay un volumen importante de propiedades disponibles que ralentiza el ritmo de las transacciones. «Todavía hay un alto stock de inmuebles en venta, lo que impide que la tendencia de aumento de precios sea uniforme en todos los segmentos», destacó Ferreyra.

A pesar de la creciente demanda en ciertos barrios, como los más cercanos al centro o los nuevos desarrollos de lujo, las propiedades más antiguas o fuera del centro siguen teniendo una oferta significativa que afecta los precios. Lo importante es que la salida del cepo cambiario puede agilizar operaciones en el corto y mediano plazo.

Ferreyra agregó: «El mercado inmobiliario de Rosario está viviendo una transformación significativa, con un aumento en los precios de venta y alquiler, y una rentabilidad creciente en algunos sectores. Sin embargo, la falta de acceso generalizado a crédito hipotecario sigue siendo un desafío importante. Mientras tanto, el mercado se adapta a una demanda más selectiva, especialmente en barrios de mayor poder adquisitivo, mientras que las propiedades más antiguas continúan siendo una opción competitiva para los compradores».

Tendencias de alquiler y precios por barrios

Los valores de alquiler suben un 4,3% en marzo, por encima de la inflación (2,2%), y acumulan un incremento del 16,6% en los primeros tres meses de 2025, también por encima de la inflación (8,6%).

Un departamento de un dormitorio y 50 m² se alquila por $375.052 mensuales, un 72,1% más que hace un año, cuando se ubicaba en $217.869 mensuales. Por su parte, un departamento de dos dormitorios y 70 m² tiene un alquiler mensual de $497.269.

Puerto Norte se posiciona como el barrio más caro de Rosario para alquileres, con un valor de $482.348 mensuales. Le siguen Alberto Olmedo ($401.901 mensuales) y Nuestra Sra. de Lourdes ($389.885 mensuales), completando el podio.

En contraposición, Larrea y Empalme Graneros son los barrios más económicos, con un precio medio de $294.124 mensuales. Otros barrios con precios accesibles son Ludueña Sur y Norte ($316.442) y España y Hospitales ($320.007).