Rentabilidad por alquileres en alza en Montevideo: los barrios que llegan al 13% anual y atraen nuevas inversiones

Un informe privado reveló que la rentabilidad bruta promedio del mercado inmobiliario se mantiene entre 5% y 6%, aunque varias zonas periféricas lograron retornos de dos dígitos en dólares. La accesibilidad del metro cuadrado empuja el atractivo para inversores locales y extranjeros.

El mercado inmobiliario de Montevideo atraviesa una etapa de contrastes marcados y dispersión en materia de rendimiento, según el Informe de Rentabilidad Anual por Barrios del Primer Semestre de 2025, elaborado por InfoCasas. El relevamiento mostró que, mientras el promedio de la capital uruguaya se mueve en un rango tradicional, emergen barrios donde la rentabilidad bruta supera el 10% anual en dólares, impulsada por valores de compra más bajos y una demanda estable de alquiler.

El estudio indicó que la rentabilidad bruta —el indicador que resulta de dividir el ingreso anual por alquiler sobre el valor de compra de la unidad, sin contemplar impuestos ni gastos— sigue siendo el principal termómetro para entender la dinámica del negocio.

Y de esa medición surge la brecha actual entre zonas consolidadas, de rentabilidad moderada, y áreas periféricas, donde el rendimiento se dispara gracias a precios de ingreso más accesibles.

Promedio

Javier Ache, gerente comercial de InfoCasas, explicó que el promedio del mercado se ubicó entre 5% y 6% anual, niveles que corresponden a barrios que sostienen demanda en el tiempo y presentan bajo nivel de vacancia.

“La Blanqueada, Cordón, Punta Carretas y Parque Rodó se ubican alrededor del 5%, mientras que Punta Gorda está levemente por debajo. Son sectores de estabilidad histórica y valorización sostenida del suelo”, detalló Ache.

Señaló que estos barrios resultan atractivos para inversores conservadores, enfocados en preservar capital y evitar fluctuaciones fuertes en el flujo de ingresos.

Los valores de alquiler muestran esa lógica: un monoambiente en Cordón promedió los $18.000 pesos uruguayos (USD 452), mientras que un dos dormitorios en Punta Gorda llegó a $65.000 (USD 1.637), confirmando el techo del mercado residencial capitalino. La combinación de alta demanda, baja vacancia y valorización estable sostiene la preferencia por estas zonas.

El salto en la periferia: retornos de hasta 13%

En contraposición, los barrios periféricos —impulsados por valores de compra más accesibles— generaron los rendimientos más altos del relevamiento. De acuerdo con el informe, estos fueron los 10 barrios con mayor rentabilidad bruta anual:

• Manga: 13%.
• Casabó: 12%.
• Las Acacias: 11,5%.
• Colón Sureste: 10,5%.
• Nuevo París: 10%.
• Peñarol: 9%.
• Brazo Oriental: 9%.
• Sayago: 9%.
• La Teja: 7-8%.
• Villa del Cerro: 7-8%.

A modo de referencia, un monoambiente allí se alquiló en promedio por $8.000 pesos uruguayos (USD 201), mientras que en Nuevo París una unidad de un dormitorio trepó a $10.000 pesos (USD 251).

Ache advirtió que retornos superiores al 10% suelen implicar una mayor exposición al riesgo. “En zonas donde los rendimientos alcanzan dos dígitos, la rotación de inquilinos es más frecuente y los períodos de vacancia pueden ser más prolongados. La estabilidad en la percepción de ingresos no siempre está asegurada”, indicó.

También señaló que estos barrios enfrentan desafíos propios del entorno urbano, como infraestructura incompleta o servicios irregulares, lo que puede afectar la valorización futura del activo si no se sostienen mejoras en el tiempo.

Departamentos más buscados

El informe destacó que los departamentos pequeños —en especial monoambientes y unidades de un dormitorio— continuaron consolidándose como el formato más buscado tanto por inversores como por inquilinos. Su menor costo de ingreso, la alta demanda entre estudiantes, trabajadores jóvenes y personas que buscan independencia, y la flexibilidad para usarlos como vivienda, oficina o alquiler temporal los mantuvieron como el producto más dinámico del mercado.

La proximidad a centros educativos, polos laborales y áreas comerciales elevó la ocupación y redujo el riesgo de vacancias prolongadas, reforzando su atractivo como activo de rotación rápida.

InfoCasas también comparó la rentabilidad de Montevideo con otras grandes ciudades de la región. La capital uruguaya alcanzó un rendimiento promedio del 6%, una cifra similar a la de San Pablo (5,9%) y por encima de Bogotá y Santiago, ambas con 5,5%. La combinación de retornos competitivos, estabilidad macroeconómica y seguridad jurídica —valores ampliamente asociados al mercado uruguayo— explicó el creciente interés de inversores extranjeros que buscan previsibilidad y riesgo acotado en América Latina.

El análisis concluyó que Montevideo continúa ofreciendo un abanico equilibrado de oportunidades: desde perfiles conservadores que priorizan previsibilidad hasta inversores dispuestos a tomar riesgos mayores en zonas periféricas con retornos más elevados.

Ache resumió que “la capital uruguaya mantiene una ecuación sólida: moderación y seguridad en zonas premium y, al mismo tiempo, rentabilidades atractivas en la periferia. Ese balance es difícil de encontrar en el mercado regional”.