El Real Estate argentino despide 2025 con un balance sensiblemente más positivo que en los años previos. Tras un período prolongado de parálisis, el mercado encontró un nuevo punto de equilibrio: crecieron las operaciones, volvió a activarse la demanda y el crédito hipotecario reapareció como una variable relevante, aunque todavía limitada. No fue un año de euforia, pero sí de ordenamiento y normalización. De cara a 2026, el sector entra en una etapa decisiva, en la que la estabilidad macro, el costo del financiamiento y la evolución de los costos definirán si la recuperación logra consolidarse.

El cambio de clima se reflejó en distintos frentes. Hubo más escrituras, mayor interés por el mercado usado, un renovado apetito por la tierra bien ubicada y señales incipientes de reactivación del crédito. Al mismo tiempo, persisten restricciones estructurales que moderan las expectativas, especialmente en construcción y financiamiento.

Escrituras en niveles históricamente altos

El dato más contundente del año volvió a ser la compraventa. Con los números definitivos de diciembre aún pendientes, las proyecciones del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires ubican a 2025 en torno a las 68.000 o 69.000 escrituras, uno de los registros más altos de las últimas dos décadas. De confirmarse, el año quedará apenas por debajo de los ciclos de auge de 2005 y 2007 y muy lejos solo del récord absoluto de 1998.

Los registros parciales ya muestran la fortaleza del ciclo. En octubre se firmaron 7.018 escrituras, con una suba interanual del 17,2%, un volumen que solo se alcanzó en contadas ocasiones desde que se inició la serie. En ese mes, además, se contabilizaron 1.501 operaciones con hipoteca, un crecimiento interanual del 59%, que permitió ampliar el universo de compradores y acceder a unidades de mayor valor o superficie.

Desde el plano institucional, Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, destacó que superar las 7.000 escrituras mensuales constituye un hito poco frecuente y una señal clara del cambio de clima que atravesó el mercado durante 2025. Según la entidad, el repunte respondió a una combinación de mayor previsibilidad, decisiones de compra anticipadas y el regreso parcial del crédito.

Mercado del usado: precios todavía negociables

El mercado del usado jugó un rol central en este proceso. Luego de una fuerte caída acumulada entre 2018 y 2023, los valores se estabilizaron y mostraron subas moderadas, todavía lejos de los máximos históricos. Esa situación abrió una ventana de oportunidad para muchos compradores.

Operadores como Mariano Lo Valvo señalaron que siguen apareciendo valores competitivos, especialmente en unidades sin amenities, con rebajas del orden del 5% respecto de los precios de publicación.

Departamentos de dos ambientes entre USD 80.000 y USD 120.000 y tres ambientes desde USD 110.000 activaron compras defensivas de ahorristas que prefirieron cerrar operaciones antes de una eventual corrección alcista.

Los valores se incrementaron entre un 8% y 10% en CABA en los últimos 18 meses, pero se estima que no subirían mucho más durante 2026, a menos que haya un boom de demanda y operaciones que impulse las cotizaciones hacia arriba.

Crédito hipotecario: reaparece, pero con límites claros

El crédito hipotecario volvió a ser protagonista en 2025, aunque de manera irregular. Durante el año, los bancos subieron las tasas en varias oportunidades, que hoy promedian el 10%, endurecieron el scoring y ajustaron condiciones, lo que restringe el acceso a amplios sectores de la demanda.

La principal excepción fue el Banco Nación, que mantuvo una tasa del 6% para quienes cobran su salario en la entidad, el esquema más competitivo del sistema. Ese diferencial explicó buena parte de las operaciones con hipoteca registradas en los meses de mayor actividad.

Según un informe de la consultora Empiria, tras un buen octubre, con USD 370 millones desembolsados, el crédito hipotecario cayó con fuerza en noviembre y marcó el peor registro del año. Entre las causas se mencionan las altas tasas, el agotamiento del stock de solicitudes y la cautela de los bancos. Aun así, el mercado interpreta este proceso como el inicio de un camino que podría ampliarse en 2026 si las condiciones mejoran.

Para Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores especializado en el mercado inmobiliario, el crédito hipotecario sigue siendo estructuralmente bajo: “Según datos del Banco Central, solo el 0,45% de los adultos argentinos tiene un crédito hipotecario. Es decir, de cada 230 adultos, uno tiene”, explicó, y comparó que “el máximo de la última década fue 0,77%, mientras que el mínimo fue 0,4% en julio de 2024, aunque en 2025 creció cerca del 10%”.

Para González Rouco, estos números reflejan que, pese a la reactivación, el crédito todavía opera desde una base muy baja y lejos de los niveles que caracterizan mercados con mayor profundidad financiera.

Construcción y costos: el principal cuello de botella

La construcción siguió siendo el punto más sensible del año. Empiria señaló que la actividad creció 8% interanual en octubre, pero todavía se ubicó 20,7% por debajo de los niveles previos a la última devaluación. Los costos elevados, el financiamiento limitado y los precios de venta que no terminan de convalidar el nuevo escenario frenan la reactivación.

Los costos de construcción llegaron a subir cerca del 120% interanual hasta agosto y luego comenzaron a moderarse. Sobre el cierre del año, el aumento acumulado ronda el 85%, con una desaceleración en el último trimestre impulsada por el ingreso de materiales importados y el descenso de la inflación acumulada.

En ese contexto, en varios barrios porteños como Núñez, Puerto Madero, Belgrano o Palermo, hoy resulta más caro comprar en pozo que adquirir unidades a estrenar. La brecha de precios oscila entre el 18% y el 25%, aun cuando muchos desarrolladores ya ajustaron valores pero todavía no trasladaron por completo el incremento de costos a los precios finales. En la Ciudad de Buenos Aires, el costo de edificar no baja de los USD 1.300 por metro cuadrado y, en proyectos premium, supera los USD 1.900 por m2.

Desde la mirada privada, el arquitecto Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, sostuvo que el mercado dejó atrás la parálisis y entró en una etapa de mayor previsibilidad. Explicó que el segmento premium continuó validando valores elevados, con operaciones en Puerto Madero cercanas a los USD 10.000 por metro cuadrado y ventas de tierra relevantes, mientras que el mercado tradicional mostró mayores dificultades para convalidar precios altos.

En este contexto, la tierra volvió a posicionarse como el activo más valioso del negocio. Subastas públicas de la AABE y operaciones privadas mostraron un fuerte apetito por suelo estratégico, incluso a valores récord, en un año donde los desarrolladores priorizaron la compra de tierra frente al lanzamiento masivo de proyectos.

Alquileres: más previsibilidad y mayor negociación

En el mercado de alquileres, el balance fue claramente más favorable. Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), explicó que en 2025 el Índide de Contratos de Locación (ICL) se ajustó más a los valores reales del mercado, con subas graduales y un descenso marcado respecto de años anteriores.

Según Pantano, el aumento de la oferta y la mayor estabilidad generaron un escenario con más negociación. Hoy existen contraofertas, ajustes de plazos y valores iniciales que, en muchos casos, se ubican por debajo de lo que surgiría solo de proyectar inflación, una dinámica que favorece acuerdos más equilibrados entre propietarios e inquilinos.

Igual, otra parte de los acuerdos se realizan a través de ajustes por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y desde la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, la oferta creció a niveles de pre pandemia, en CABA hay cerca de 17.000 inmueble en el alquiler, y si se suma el Gran Buenos Aires, la oferta se prolonga un 35% mas.

Expectativas 2026: un año decisivo

Desde el sector desarrollador, la mirada hacia adelante combina prudencia y optimismo. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señaló que un 2026 sin elecciones y con mayor estabilidad macro debería generar mejores condiciones para invertir en ladrillos. Reconoció que los costos siguen siendo un problema, pero destacó el trabajo interno en productividad y la posibilidad de importar insumos a mejores precios.

El cierre del año deja una conclusión compartida. Como resumió José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, el mercado respondió cuando aparecieron reglas más previsibles y financiamiento. El Real Estate volvió a moverse; ahora el desafío es que ese movimiento sea sostenible y alcance a más segmentos.

Hacia adelante, el sector también mira con atención el impacto del blanqueo de capitales y la Ley de Inocencia Fiscal (movilización de dólares debajo del colchón), que podrían canalizar ahorro hoy fuera del sistema hacia el mercado inmobiliario. Si esos instrumentos logran generar confianza y reglas claras, el sector podría sumar una nueva fuente de demanda. El desafío será transformar ese flujo potencial en inversión genuina y sostenida.