La ciudad de Buenos Aires se mantiene en el podio, pero los números muestran una paradoja. El valor del metro cuadrado en la ciudad subió 2% en dólares entre septiembre de 2024 y marzo de 2025, pero cayó un 11% si se lo mide en pesos ajustados por inflación. Así lo indica el último informe del Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL), elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella junto con Zonaprop.

El ranking, que compara los precios promedio del metro cuadrado en zonas residenciales de alta demanda en doce ciudades de siete países, muestra que Buenos Aires ocupa el cuarto lugar con un valor de USD 2.586. La superan Montevideo (USD 3.330), Ciudad de México (USD 2.666) y Monterrey (USD 2.592). Detrás quedan Panamá, Córdoba, Rosario y Quito, donde el metro cuadrado cotiza a USD 1.215, el menor precio de la región.

Desde septiembre, Buenos Aires registró una suba de 1,8% en dólares nominales. Se mantuvo en la misma posición del ranking respecto de ese mes y escaló un puesto frente a marzo de 2023. Sin embargo, el retroceso del 10,7% en pesos reales —es decir, ajustado por inflación local— refleja el deterioro del poder adquisitivo interno frente al avance de los precios y la estabilidad del tipo de cambio oficial.

El relevamiento toma como referencia zonas comparables entre las distintas ciudades. En Buenos Aires, se incluyeron Recoleta, Belgrano, Caballito y Barrio Norte. Los datos provienen de los precios pedidos en publicaciones de portales del Grupo QuintoAndar, entre ellos Zonaprop. La metodología busca facilitar comparaciones regionales y detectar tendencias.

Una región, tres monedas

El informe permite comparar la evolución de precios en tres monedas: dólar nominal, dólar real ajustado por inflación en Estados Unidos y moneda local ajustada por inflación. A nivel regional, el valor promedio del metro cuadrado subió 2,4% en dólares billete, 0,9% en dólares reales y cayó 0,9% en moneda local real.

Las ciudades con mayores aumentos en dólares fueron Córdoba (+6,5%), Rosario (+4,3%) y Panamá (+2,5%). En cambio, Montevideo, Ciudad de México y San Pablo mostraron bajas de hasta 3,6%. En moneda local real, las mayores subas se registraron en Monterrey y Panamá, mientras que las mayores caídas se concentraron en ciudades argentinas: Rosario (-8,5%), Córdoba (-6,6%) y Buenos Aires (-10,7%).

Este comportamiento refleja la dinámica típica de países con alta inflación y restricciones cambiarias: los precios en dólares pueden mostrar cierta rigidez, pero en términos reales la propiedad se abarata. En este contexto, el ladrillo argentino sigue siendo un activo atractivo para quienes tienen acceso a divisas, mientras que para los compradores en pesos la carga se reduce frente a meses anteriores.

Qué puede pasar con los valores en CABA

El levantamiento del cepo marcó un cambio de ciclo para el mercado inmobiliario. La reacción fue casi inmediata: los propietarios comenzaron a retirar contraofertas y a ajustar los precios de publicación al alza. Según datos de Salaya Romera Propiedades, la baja del dólar durante los primeros días posteriores a la medida generó consultas de dueños que ya no aceptaban descuentos y buscaban incrementar entre 4% y 8% los valores de sus inmuebles.

El dato coincide con un repunte sostenido desde mediados de 2023. Los precios de publicación en portales como Zonaprop y Mercado Libre acumulan 14 meses de subas consecutivas, mientras que los valores de cierre aumentaron casi 12% en 2024. La brecha entre publicación y cierre se redujo, con vendedores más firmes frente a la demanda. Daniel Salaya Romera destacó que los productos bien ubicados y con precio de mercado se venden en el día, sin margen para negociaciones largas.

La liberación del mercado cambiario también podría impulsar el volumen de operaciones. El informe de Radar Inmobiliario muestra que, históricamente, los períodos sin cepo registraron un 54% más de compraventas que aquellos con restricciones. Con esa referencia, el sector proyecta cerrar 2025 con hasta 65.000 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, frente a las 55.000 del año anterior.

Otro factor a favor es la liquidación de divisas del agro. En contextos de mayor certidumbre macroeconómica, parte de esos dólares suele canalizarse en la compra de terrenos, viviendas y proyectos en desarrollo. Esto podría generar un nuevo ciclo virtuoso para la actividad, donde el inversor vuelve a ver al ladrillo como refugio y fuente de valorización futura.

En este escenario, los precios aún lucen bajos en términos históricos. Entre 2019 y 2023, las propiedades perdieron un 24% de su valor en dólares. Desde entonces, la recuperación ronda entre 8% y 10%, por debajo de la inflación acumulada en Estados Unidos, que fue del 24% en ese mismo período. Salaya Romera concluyó: «Todavía hay margen para que los valores continúen en ascenso, siempre que se mantenga la estabilidad cambiaria y el contexto de previsibilidad».