En un mercado residencial porteño que volvió mayoritariamente a contratos en pesos, Puerto Madero mantiene una lógica distinta. Allí la referencia continúa en dólares y los contratos se estructuran bajo parámetros que responden más a estándares internacionales que al mercado tradicional de la Ciudad.
La razón no responde a una coyuntura. Adrián Miguelez, director de Virgin Realty, explicó que la dolarización está ligada a la naturaleza del producto inmobiliario del barrio. Se trata de activos de alto valor patrimonial cuyo costo de reposición, mantenimiento y valuación histórica está vinculado al dólar.
El perfil del propietario refuerza esa lógica. Predominan inversores que ingresaron con capital en moneda dura, ya sea en la compra, en la construcción o en el equipamiento. La renta, en consecuencia, se preserva en dólares.
A eso se suma el tipo de demanda: ejecutivos expatriados, CEOs, diplomáticos y clientes corporativos con ingresos dolarizados o contratos atados a esa moneda. “Más que una decisión coyuntural, es una dinámica estructural asociada al posicionamiento del barrio como activo de resguardo”, sostuvo Miguelez.
Los valores más altos de la Ciudad
Los alquileres en Puerto Madero encabezan la escala porteña y presentan diferencias internas marcadas según torre, altura, vista, m2 y amenities.
Hoy los rangos se ubican en torno a:
• Dos ambientes: parten desde USD 1.300 mensuales y pueden escalar a USD 1.800/2.000 en unidades con vista al río o amenities full.
• Tres ambientes: inician cerca de USD 2.500 y se extienden hasta USD 3.500/4.000 según superficie y prestaciones.
• Cuatro ambientes: superan USD 4.000 y alcanzan USD 5.500/6.000 en residencias premium o pisos altos.
En el segmento ultra premium aparecen penthouses y pisos completos que superan los USD20.000 y llegan a USD 30.000 mensuales.
Adriana Villanueva, de Adriana Villanueva Properties, remarcó que la dispersión es amplia dentro del propio barrio. No cotiza igual una unidad interna que una con vista abierta al dique o al río, ni un edificio estándar frente a torres como Alvear Tower (con 235 metros de altura, la construcción residencial más alta de Améria del Sur), Renoir Towers o SLS Puerto Madero. En esas torres el diferencial se explica por amenities comparables a hoteles cinco estrellas, marca desarrolladora y perfil internacional.
Desde el punto de vista inversor, Miguelez señaló que los alquileres permiten sostener retornos cercanos al 5% anual en dólares, con mejora en unidades bien adquiridas o con layout eficiente.
Quiénes alquilan
La demanda presenta una segmentación definida. Según datos aportados por Miguelez, la composición aproximada es:
• Ejecutivos y CEOs de multinacionales: 30%.
• Expatriados y cuerpos diplomáticos: 25%.
• Empresarios locales: 20%.
• Profesionales independientes de alto ingreso: 15%.
• Jugadores de fútbol y figuras públicas: 10%.
En numerosos casos el canon lo abona la compañía empleadora, lo que reduce sensibilidad al precio.
Villanueva agregó que también alquilan familias que prefieren flexibilidad antes que inmovilizar capital, extranjeros con fuerte presencia rusa en los últimos años y parejas jóvenes con ingresos en moneda dura. Seguridad 24/7, cercanía al distrito corporativo y entorno urbano ordenado figuran entre las motivaciones principales.
Ornella Invernizzi, de Invernizzi Negocios Inmobiliarios, coincidió en que tanto locadores como locatarios priorizan valores fijos en dólares durante el plazo contractual en el barrio más joven de CABA. Señaló que la modalidad “paquete” resulta habitual en el segmento corporativo, ya que integra expensas, servicios, impuestos y cochera dentro de un único canon mensual, lo que aporta previsibilidad.
Requisitos y contratos
El estándar del barrio se refleja en las condiciones de ingreso. Los propietarios suelen solicitar:
• Garantía propietaria en CABA o seguro de caución apto para contratos en dólares.
• Acreditación de ingresos acordes al valor locativo.
• Depósitos elevados, especialmente en unidades amobladas.
• En algunos casos, pago anticipado.
En operaciones corporativas la empresa empleadora puede asumir la garantía. En contratos con deportistas se exige respaldo contractual del club. Para diplomáticos, acreditación oficial.
En cuanto a plazos, predominan acuerdos temporarios de 6 o 12 meses, aunque también existen contratos a 24 meses. Al tratarse de valores nominados en dólares y de corta duración, no se aplican indexaciones complejas; en contratos más extensos pueden pactarse ajustes anuales en la misma moneda.
Tendencias y nueva oferta
La demanda actual se concentra en torres icónicas y desarrollos de última generación. Invernizzi observó que el inquilino premium evalúa experiencia integral: amenities, diseño, marca y categoría de espacios comunes.
Hacia 2027 se incorporarán proyectos como Harbour Tower, Única Puerto Madero y Osten Tower, lo que ampliará la oferta dentro del segmento premium y ultra premium. Ese ingreso podría generar mayor competencia interna y racionalización de valores sin modificar la identidad del barrio.
Invernizzi, sostuvo que la demanda se focaliza en tipologías de dos y tres ambientes con layouts eficientes, superficies racionales y tickets mensuales más líquidos. Ese perfil responde a ejecutivos y expatriados que priorizan practicidad operativa por sobre grandes m2. En su análisis, la próxima incorporación de unidades en Madero Sur ampliará la oferta, pero no alterará el carácter premium del distrito; simplemente generará mayor competencia entre torres consolidadas y desarrollos nuevos.
Adriana Villanueva señaló que la elección del edificio es determinante en la ecuación de valor. Las búsquedas se concentran en torres con identidad marcada, donde la marca desarrolladora y la calidad de los espacios comunes pesan tanto como la unidad.
En su cartera, edificios como Le Parc Puerto Madero, Mulieris Towers, The Link Towers, Oceana Puerto Madero y Château Puerto Madero concentran consultas sostenidas, tanto en alquiler tradicional como
“La dolarización de Puerto Madero no depende del ciclo económico inmediato sino de su condición de activo inmobiliario de resguardo con parámetros internacionales”, concluyó Miguelez.
