En el estudio de Ladrillo.Info, el streaming conducido por Federico Miqueo, se desarrolló un debate central para el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires: el nuevo Código Urbanístico (CUR), que fue reformado por la Legislatura porteña a fin de 2024. Allí participaron Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana; Gonzalo Bustos, director de FOT Libre; y Alan Schachter, arquitecto especializado en normativa urbana, quienes analizaron los alcances de la normativa, sus efectos sobre la tierra y la construcción, y a quiénes beneficia.

Uno de los puntos más relevantes del debate fue el efecto económico que tendrá el nuevo marco regulatorio. Los especialistas coincidieron en que la reducción de la capacidad constructiva y las trabas burocráticas generarán un aumento en el valor de la tierra. Según estimaron, el impacto podría alcanzar hasta un 40% en el precio final de las viviendas, una transferencia directa de riqueza hacia los propietarios de suelo.

Levrio advirtió que “todo el salario adicional que pueda generarse en la economía se lo quedará el tenedor de suelo. El ingreso de las familias no se transformará en más metros cuadrados, sino en más precio. Eso es lo contrario de lo que debería buscarse desde la planificación urbana”.

Bustos sumó que este efecto todavía no se observa en su máxima expresión porque los costos de construcción se mantienen en niveles récord. “Hoy el aumento del suelo está pisado por el costo de edificar, pero apenas esa variable se estabilice se va a trasladar a precios”, señaló.

Restricciones y discrecionalidad

Más allá de los precios, los invitados resaltaron las dificultades que introduce la normativa para aprobar proyectos. Schachter explicó que tres cuartas partes de las iniciativas presentadas en la ciudad requieren revisiones minuciosas de la Dirección General de Interpretación Urbanística porteña, lo que genera demoras prolongadas y discrecionalidad.

“Cada proyecto queda sujeto a la interpretación de un funcionario. No hay parámetros claros y eso abre la puerta a distorsiones. En lugar de transparencia, lo que vemos es un sistema opaco y con trabas que desalientan la inversión”, indicó Schachter . Según el arquitecto, esto derivó en un mercado paralelo de terrenos con planos ya aprobados, más buscados por desarrolladores para evitar la incertidumbre.

Quiénes ganan y quiénes pierden

El debate también abordó quiénes resultaron beneficiados con las modificaciones. Bustos fue contundente: “Los únicos favorecidos fueron quienes tienen terrenos sobre avenidas, porque el resto de la ciudad perdió capacidad constructiva. Es un retroceso en términos de mixtura de usos y calidad urbana”.

Levrio sostuvo que la discusión pública quedó atrapada en reclamos particulares de vecinos y que no se logró un consenso básico sobre el modelo de ciudad. “Nunca vamos a ensanchar calles para más autos ni achicar veredas. La evidencia es clara: una ciudad compacta es más eficiente y equitativa. Pero todavía hay quienes creen que el barrio es propio y que debe evitarse la densificación”, dijo.

En esa línea, los especialistas plantearon que Buenos Aires sigue teniendo margen para crecer en densidad. Bustos puntualizó: “Tres de cada cuatro construcciones en la ciudad son de planta baja y un piso. Eso muestra que todavía hay mucho espacio para consolidar zonas y aprovechar mejor la infraestructura existente”.

Levrio remarcó que la aplicación del nuevo código tuvo efectos muy distintos según la zona. Explicó que barrios como Villa Ortúzar, Villa del Parque o Núñez vieron reducida su capacidad constructiva, con límites más bajos en altura y profundidad, lo que dejó fuera del mercado a terrenos que antes se valorizaban por su potencial edificable. “En muchos casos, una casa que antes valía como terreno hoy se vende solo como vivienda usada, porque ya no permite desarrollar proyectos de escala”, advirtió.

Zona sur, la gran relegada

La discusión sobre la zona sur de la Ciudad ocupó un lugar destacado. Los tres coincidieron en que la normativa actual no contribuye a su desarrollo. Levrio explicó: “La autoconstrucción, que era la principal forma de acceso a la vivienda en esos barrios, quedó prácticamente prohibida. Eso condena a miles de familias a la informalidad, sin posibilidad de escriturar ni acceder a crédito”.

Bustos agregó que los incentivos diseñados para el sur no tuvieron impacto real. “La capacidad constructiva adicional fue hecha a medida para un par de desarrolladores. No soluciona el problema de fondo. Lo que se necesita es inversión pública y acceso al crédito”, sostuvo.

Schachter coincidió en que las herramientas implementadas no resultan efectivas y apuntó contra la improvisación con la que se diseñó la normativa. “El debate legislativo estuvo atravesado por urgencias políticas y no por criterios técnicos. Así es imposible pensar en un desarrollo equilibrado de la ciudad”, resumió.

Comparaciones internacionales

Los invitados también compararon la situación de Buenos Aires con otras ciudades. Según Levrio, la capital argentina tiene todavía más oportunidades que otras metrópolis porque conserva amplias áreas de baja densidad. “Buenos Aires es prácticamente un pueblo: tres de cada cuatro construcciones son de planta baja y un piso. Lo que ocurre es que todos vivimos en barrios densos y eso genera la percepción de saturación”, explicó.

Recordó que en Europa, las regulaciones excesivas están provocando una crisis de vivienda, con buena parte de los salarios destinados a pagar alquileres. En tanto, en Santiago de Chile la expansión hacia zonas periféricas derivó en problemas de movilidad y calidad urbana. Sostuvo: “La ventaja de Buenos Aires es que aún puede densificar en áreas consolidadas, pero para eso necesita reglas claras y previsibles”.

Un código en debate permanente

Otro aspecto central fue la falta de previsibilidad normativa. Bustos recordó que el Código Urbanístico obliga al Poder Ejecutivo a enviar una revisión técnica cada cuatro años, pero que esa obligación se convirtió en una oportunidad para rediscutir todo el esquema. “Cada tres años estamos en un loop donde se frena la construcción a la espera de cambios. Así no se puede proyectar a largo plazo”, señaló.

Los especialistas recordaron que en 2021 la primera revisión permitió corregir errores técnicos graves y que eso había generado expectativas positivas. Sin embargo, la última reforma introdujo restricciones tan fuertes que, según Levrio, “terminarán cayéndose solas por impracticables”.

Microcentro y reconversión

El Microcentro porteño apareció también en la discusión. Los tres coincidieron en que la zona tiene un enorme potencial por su infraestructura y arquitectura, pero que enfrenta trabas regulatorias que impiden la reconversión de oficinas en viviendas.

Schachter indicó: “La normativa de propiedad horizontal requiere unanimidad de los copropietarios para cambiar usos y eso es inviable en muchos edificios. Se necesitan ajustes a nivel nacional para permitir la transformación”.

Balance y perspectivas

Al cierre, los tres invitados coincidieron en que el mayor aprendizaje del debate es la necesidad de una planificación seria, basada en evidencia y no en coyunturas políticas. “Las ciudades no se diseñan en un día ni en una campaña electoral. Hay que definir qué áreas queremos preservar, cuáles reconvertir y cuáles renovar. Sin una idea de ciudad a futuro, cualquier código queda condenado al fracaso”, resumió Bustos.

Levrio agregó que el acceso a información pública es una oportunidad para diseñar reglas más racionales. Concluyó: “Cada vez dependemos menos del talento individual y más de la evidencia. La próxima vez debemos aprovechar eso para evitar debates improvisados y pensar en una ciudad más compacta y accesible”.