En el streaming de Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, el referente de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, Santiago Magnin, uno de los inmobiliarios más seguidos en YouTube (más de 107.000 seguidores directos), trazó un diagnóstico de corto plazo para el mercado de compraventa. Señaló que la combinación de salarios en dólares a la baja, tasas hipotecarias en alza y mayor incertidumbre electoral reduce la demanda y aumenta la oferta, con impacto directo en los precios de cierre.
Aconsejó a los desarrolladores, a las inmobiliarias y a los propietarios ajustar a valor de lista desde el inicio para no “correr atrás” del mercado. La entrevista incluyó definiciones sobre barrios, crédito hipotecario, costos, expectativas y la operación del predio conocido como Portal Palermo.
Magnin definió su tesis macro con una frase breve: “Peronismo gana, caída”. “Si gana el peronismo, el mercado inmobiliario se va a destruir en pedazos”, afirmó. Explicó que, más allá de posiciones personales, la lectura de los inversores condiciona flujos y valoraciones.
“Si el mercado cree que el país es investable o no investable —término en inglés, es decir, viable o no viable para invertir según quién gobierne—, ajusta demanda y precios. Si baja el apetito, suben la oferta y la prudencia. Ahí compro más porque en Argentina siempre se repiten ciclos”, dijo.
Sostuvo que en la Argentina existe una condena social hacia quien gana dinero, lo que desalienta la inversión. “Si traés una empresa y cuando gana plata la castigás con impuestos y encima la señalás públicamente, no vuelve más”.
Precios y los de cierre de operaciones
El análisis de barrios llegó con un punto contracíclico. “En la mala, los barrios del sur caen por encima del promedio. Cuando la Ciudad promedió una baja de 50% en precios de cierre, Lugano y Soldati bajaron 70%”, indicó. Luego subrayó que, en la recuperación 2023-2024, los que más subieron fueron los más castigados, fenómeno que vinculó con la regresión a la media.
Sostuvo: “Yo compraría en Recoleta o Balvanera Norte si el precio tiene sentido, pero los mayores avances recientes se vieron en los ‘peores’ barrios, los que más habían bajado”.
La variable salarios en dólares atravesó su lectura de demanda. “El sueldo base de un empleado de comercio llegó a un equivalente de USD 1.000 y después cayó a unos USD 700. Cuando el salario en dólares sube, mejora la demanda; cuando baja, presiona a la baja los precios”, planteó.
Según su experiencia, las mediciones de oferta y consultas mostraron una mejora hasta mediados de 2025 y, en los últimos dos meses, un retroceso. “Volvimos a ver precios de cierre a la baja, salarios a la baja y un crédito hipotecario casi detenido”.
¿Llega el fin de los créditos hipotecarios?
Sobre financiamiento, diferenció al Banco Nación de los privados. “El Nación mantuvo 4,5% anual, pero subió tanto el scoring que casi elimina a los postulantes. En los bancos privados las tasas llegaron a 15% en UVA”, criticó. Describió una dinámica de encarecimiento gradual para frenar la demanda que recién se reflejó en menor otorgamiento cuando las tasas superaron los dos dígitos.
“Aun así, seguimos cerrando operaciones con crédito, no solo del Nación. El problema es de volumen y encadenamiento”, señaló.
Para dimensionar ese efecto, acercó una cuenta de impacto en transacciones. “Cada crédito que no se da mata entre dos y tres operaciones extra. Si en la buena había 1.000 hipotecas mensuales en CABA y bajan a 500, no se pierden solo 500 operaciones. Se pierden otras 1.000 vinculadas. Con esa lógica, el mercado puede ir a 4.500 ventas por mes”, proyectó.
En paralelo, marcó un aumento de propiedades publicadas. “De 160.000 bajamos a 100.000 y ahora subimos a 110.000. La oferta sin vender crece”.
Consejos para inmobiliarias y propietarios
La recomendación para inmobiliarias y propietarios fue directa: precio correcto desde el día uno. “Se terminó probar 210 (USD 210.000) cuando vale 200 (USD 200.000). Si listás por encima y el mercado va a la baja, cuando llegues a 200 el precio de equilibrio ya estará en 180. Hay que salir a valor de lista. Si la demanda cae un cuarto, los precios ajustan. Explicarlo al cliente es clave”, sostuvo.
Definió un estándar operativo mínimo que, a su juicio, diferencia resultados: fotos profesionales, planos, tour 360 grados, video con dron, máximo destaque y procesos claros de reserva y negociación. “Quien sostiene inversión comercial cuando otros la recortan gana participación”.
La valentía de los desarrolladores
En el segmento de obra nueva, rechazó el argumento de que los costos definen precios. “En una economía de mercado, la oferta y la demanda fijan el precio. Si el producto se diferencia, si resuelve algo que nadie más ofrece, se defiende aunque el contexto sea adverso. Un edificio en el que todas las unidades tienen terraza compite en otra liga”, expresó. Vinculó esa posibilidad con la capacidad de diseño y la lectura de nichos.
“Dejar de pelear con costos y construir propuesta de valor permite cobrar lo que el cliente con liquidez está dispuesto a pagar”, dijo.
“Admiro a cualquier empresario que quiera ganar dinero. Los proyectos de 10 a 15 años exigen convicción y espalda. Lo más probable es que a quien históricamente le fue bien le vaya bien otra vez”, sostuvo.
Magnin también se refirió al rol del desarrollador inmobiliario en la Argentina: “Construir en este país es para valientes”.
“El riesgo que asume un desarrollador no se compara con ningún otro. En un contexto sin reglas claras, donde las variables cambian todo el tiempo, quien pone su capital y levanta un edificio merece un monumento”-
Para el titular de Deinmobiliarios, la incertidumbre económica y la volatilidad política son factores que elevan el “riesgo país” y obligan a los inversores a exigir rentabilidades más altas para compensar la exposición.
El empresario sostuvo que los proyectos de escala media y baja, especialmente en barrios como Villa Santa Rita, Caballito o Parque Chas, son los que más reflejan esa resiliencia. “Hacer un 8.66 (en referencia al lote estándar de 8,66 metros de frente, típico y autorizado para edificar en CABA) en Villa Santa Rita es un acto heroico”, remarcó. “En otros países, el riesgo financiero de una obra es previsible; acá, cada permiso, cada cambio de regla, cada salto del dólar altera toda la ecuación. Por eso digo que el desarrollador argentino es un héroe: sigue apostando cuando todo está en contra.”
Criticó la estigmatización de la rentabilidad. “Si al que invierte lo cargan de impuestos y además lo condenan socialmente por ganar plata, el capital no viene”, señaló.
Cierre y frases finales
La conversación incluyó un mensaje a las inmobiliarias que ajustan su actividad al humor macro. “Al que se obsesiona con el contexto le va peor. Con 6.000 ventas por mes ganás más, con 4.500 o 3.000 todavía podés ganar si trabajás distinto. Tasación correcta, marketing sólido y disciplina comercial marcan la diferencia”, resumió.
También habló del comprador minorista y de la perseverancia para acceder a un crédito. “Si vas todos los días a una sucursal y armás un expediente impecable, te lo otorgan. Requiere insistencia”.
Magnin proyectó una fase de mayor selectividad. “La demanda con capacidad de pago se concentra en productos bien ubicados y con atributos claros. La oferta de usados corre riesgo de acumularse si no corrige precio. El crédito privado caro acota la base de compradores. Si no aparece un shock externo, veremos menos operaciones y más stock”, advirtió.
En el cierre, dejó un criterio general. “Conviene focalizar energía en lo controlable y no en lo que no controlamos. No podemos definir la macro. Sí podemos definir cómo listamos, cómo mostramos, cómo negociamos y cuánto invertimos en cada publicación”, dijo.
Sobre su empresa, anticipó un plan de expansión en la Ciudad con un modelo de coworkings orientados al rubro. “La idea es que el agente chico compita con los grandes con el mismo estándar de calidad operativa”, explicó.
Al cierre insistió en la lectura de ciclos, la importancia del precio de salida y la necesidad de profesionalizar procesos en un contexto volátil. Concluyó: “No sé qué va a pasar mañana. Sí sé lo que pasó los últimos 20 años”.
