El streaming de Ladrillo.Info, conducido por Federico Miqueo, en nuevo envío trató el debate con una mesa orientada a medir el pulso del mercado inmobiliario. En este episodio participaron Marta Oriozabala, CEO de Real Capital; Alejandro Moretti, titular de Nuevo Siglo Propiedades y miembro del Colegio Inmobiliario porteño y Fernando Belvedere, director de Belvedere Propiedades presentes en el piso de Ladrillo.

El primer eje fue el dólar. La última escalada hasta la zona de USD 1.500 (post elecciones legislativas en la provincia de Buenos Aires, luego bajó y en la última semana se movió entre USD 1.400 y USD 1.450) alteró presupuestos y plazos. La reacción inicial del comprador mostró prudencia, con consultas atentas al valor del día y a la posibilidad de sostener reservas. Oriozabala describió una corrección visible entre avisos y escrituras: el precio de cierre se ubicó 12% abajo frente a la publicación en varias operaciones recientes. Ese ajuste, según explicó, no implicó parálisis total, pero sí más selectividad y una señal de realismo para reactivar visitas y contraofertas.

El segundo eje fue el crédito hipotecario. Oriozabala puso en números el giro bancario: el Banco Nación mantiene una tasa cercana a 4,5%, aunque con un scoring más exigente que en meses previos. El puntaje requerido se acercó a 900, lejos de los 450 que abrían la puerta al inicio del ciclo. Ese filtro redujo de forma nítida el universo de elegibles. Belvedere agregó un dato operativo: compradores con preaprobación quedaron fuera de rango por la variación del tipo de cambio y la suba de requisitos. En varios casos, la carpeta avanzó con tasación y escribanía asignada, pero el salto del dólar desordenó la ecuación y forzó pausas o renegociaciones.

La mesa ubicó al crédito como eslabón que encadena transacciones. Aun cuando la participación de hipotecarios sobre el total no domina el mercado, cada escritura con banco suele traccionar otra venta en simultáneo, por lo que una pausa produce un impacto multiplicado. Con ese telón de fondo, los invitados hablaron de actividad sostenida por necesidades permanentes —sucesiones, mudanzas, divorcios— y de un ritmo más pausado en las búsquedas puramente oportunistas.

Valores en debate

Los precios mostraron movimientos desparejos según zona y producto. Moretti amplió: «En la Ciudad, el stock publicado alcanzó un pico histórico superior a 150.000 unidades y luego retrocedió hacia el rango de 100.000–110.000. Algunas áreas registraron avances cercanos a 20% en dos años, aunque los valores todavía no recuperan el nivel real de 2018».

Ese rezago, señalaron, deja margen para una nueva ronda de subas si el crédito recobra volumen y la oferta se reduce. En ese escenario, las rebajas de 12% sobre el precio pedido funcionan como acelerador de visitas y reservan un terreno más fértil para el cierre.

El capítulo desarrollos sumó complejidad. Oriozabala remarcó que el negocio requiere hoy doble disciplina: construir con eficiencia y administrar riesgo financiero con precisión. Vender al pozo asegura caja, pero deja expuesto el margen si el costo de obra sube en medio del proceso. El caso inverso también ocurre: una baja de insumos con precios de venta firmes amplía el spread. Belvedere resumió la lógica con una frase simple: tomar una “foto” de costos y extrapolarla al final de obra luce arriesgado, sobre todo con insumos sujetos al dólar y paridades cambiarias en revisión.

Alquileres, entre los temas tratados

En alquileres, el panel detectó una oferta más dinámica. Contratos más flexibles alentaron a propietarios que en la etapa previa preferían esperar. Las cuentas muestran, en varios barrios, una renta anual cerca del 5% del valor del inmueble, nivel que recupera atractivo frente a registros más bajos de años recientes. Aun así, los tres coincidieron en que el principal motor del inversor conservador continúa en la recapitalización del activo: cobro mensual más expectativa de apreciación en un horizonte de tres a cinco años.

La demanda cambió de manera consistente. El comprador promedio ya no busca metros al límite, sino funcionalidad. Dos y tres ambientes dominan la consulta, con balcón utilizable, espacios para home office, eficiencia energética y seguridad como paquete básico.

La competencia entre desarrolladores empujó un estándar más alto: doble vidrio, cerraduras electrónicas, preinstalación de aire, amenities útiles en lugar de catálogos extensos sin mantenimiento. Según Moretti, quien no actualiza producto pierde velocidad de venta aunque ofrezca un precio algo menor.

El debate abordó la profesionalización. Oriozabala defendió la noción de honorarios como pago por un servicio profesional completo. Aclaró que, en circunstancias límite, la inmobiliaria realiza aportes acotados para salvar operaciones, aunque esa vía no forma parte de una política de descuentos generalizados.

Belvedere enfatizó el rol del Colegio y la matrícula como resguardo para el comprador y el vendedor frente a patrimonios que resumen décadas de esfuerzo. Moretti apuntó a un cambio cultural: informes de dominio e inhibiciones antes de publicar, estudio de títulos y documentación en regla como condición de partida, una práctica que reduce sorpresas en la escribanía.

Lo electoral, presente

El clima electoral se coló en la agenda. La mesa ubicó el trimestre hasta octubre como período de expectativas. Quedó sobre la mesa la discusión por encajes, fondeo de largo plazo y securitización de hipotecas, una ingeniería que permitiría a los bancos originar y transferir carteras para sostener plazos de 15 o 20 años sin presionar su liquidez. El esquema de hipotecas divisibles apareció como señal pro-mercado en el plano normativo, aunque su adopción todavía no se consolidó en mostradores de todo el sistema.

El panel recorrió casos que ilustran decisiones en tiempo real. Belvedere relató una compra atada a un tope personal de USD 1.380 que se cayó cuando el dólar trepó a USD 1.500; el mismo cliente volvió a consultar cuando el tipo de cambio cedió algunos escalones.

Oriozabala expuso un dato de comportamiento: muchos tomadores de crédito se enfocan menos en calcular el costo total y más en la cuota mensual y el valor del dólar al momento de firmar, con el techo propio como prioridad. Moretti sumó la observación sobre el “registro civil” como motor silencioso: nacimientos, casamientos, divorcios y sucesiones sostienen un flujo mínimo de operaciones aun en semanas con mayor ruido.

Ajuste por inflación norteamericana

En la comparación internacional, Oriozabala señaló que, si se ajusta por inflación de Estados Unidos, varios precios locales todavía quedan por debajo de 2018. Ese dato convive con un costo de construcción en dólares que mostró vaivenes, pero que hoy permite negociar caso por caso en obras y unidades a estrenar.

Para el usado, las correcciones a la baja facilitaron cierres y devolvieron tracción a propiedades que acumulaban meses en vidriera digital.

Los tres invitados dejaron una recomendación final. Moretti pidió evitar saltos bruscos de precio en la última milla y, en su lugar, ajustar antes la publicación para ordenar expectativas. Belvedere llamó a verificar matrícula y antecedentes del intermediario y a blindar la operación con respaldo legal desde el primer paso. Oriozabala, por su parte, volvió sobre el mensaje que el público de Ladrillo.Info reconoce desde hace años: “No hay mejor inversión que el ladrillo”, concluyó Oriozabala.