Pablo Giunta: «Las bauleras son un negocio en Estados Unidos, dejan un 10% de rentabilidad y los argentinos invierten con confianza»

En el estudio de Ladrillo.Info, el streaming conducido por Federico Miqueo que puede verse en Youtube, Pablo Giunta, CEO de Real House Partners, participó de un mano a mano para explicar un modelo de inversión que gana espacio entre los argentinos que buscan alternativas fuera del país. La propuesta gira en torno a las bauleras en Estados Unidos, un negocio que combina bajo riesgo, estabilidad y retornos anuales que rondan el 10%.

Giunta abrió la charla con una definición que marcó la diferencia cultural entre los dos mercados: “No existe para un americano invertir de pozo. No existe. Es ridículo. ¿Por qué? Porque el riesgo es ridículo”. A partir de esa premisa, destacó que mientras el inversor argentino aún mantiene apego por el fideicomiso al costo y la escritura como símbolo de seguridad, en Estados Unidos la lógica es opuesta: se invierte en proyectos terminados, con respaldo institucional y salida asegurada a fondos de pensión o aseguradoras.

Como surge la idea de la compañía

Real House Partners nació con la idea de democratizar el acceso a estas inversiones, hasta hace poco reservadas a grandes capitales. “Tratamos de hacerlo accesible, algo que era complejo y básicamente para ricos, y bajarlo a gente de carne y hueso que tiene USD 30.000 y no sabe qué hacer”, explicó. Esa cifra funciona como ticket mínimo de ingreso, con la posibilidad de distribuirla entre varios proyectos. “

Vos venís con USD 30.000, ponés 10.000 en un proyecto en Miami, otros 10.000 en Dallas y otros 10.000 en Georgia. Así diversificás”, ejemplificó.

El modelo de la compañía se apoya en tres verticales: multifamilies, naves industriales y bauleras. Los multifamilies son complejos residenciales donde vive cerca del 40% de la clase media estadounidense y que en categorías A, B y C concentran la mayor parte de la demanda. Las naves industriales responden a la expansión del comercio electrónico y la logística. Y las bauleras, que en Estados Unidos se conocen como self-storage, se consolidaron como un activo seguro, sin glamour pero con un flujo de fondos estable. “Son rectangulitos de plástico, pero el Excel es hermoso”, ironizó Giunta.

Bauleras en primer plano

Las bauleras nacen de dos rasgos característicos de la sociedad estadounidense. Por un lado, el consumo masivo que excede la capacidad de almacenamiento en casas con sótanos y cocheras. Por otro, la movilidad constante de la población, que cambia de residencia con frecuencia y utiliza estos espacios como depósito permanente. “La mayoría de ellos tienen una baulera y como se mudan todo el tiempo, a veces dejan las cosas ahí colgadas. La clave es que el alquiler es baratísimo y el servicio resulta indispensable”, explicó.

En números, la rentabilidad proyectada de una baulera se ubica entre 50 y 60% en cinco años, lo que equivale a un 10% anual. En el caso de los multifamilies, los retornos llegan al 15% anual en un plazo más corto, de tres años. El esquema combina dos fases: primero, un período de obra sin renta, que dura alrededor de 18 meses; después, el cobro de alquileres distribuidos trimestralmente hasta la venta final a un fondo institucional. Según Giunta, cuando un complejo alcanza una ocupación de más del 90%, se activa la compra por parte de fondos de pensión o aseguradoras. En ese momento, el inversor percibe además de los alquileres la plusvalía generada en la operación.

El proceso es distinto al que rige en Argentina. Mientras el desarrollador local gana desde el inicio con el fideicomiso, en Estados Unidos el desarrollador cobra recién cuando entrega el edificio terminado y operado. “El riesgo constructivo en Argentina genera elefantes blancos. En Estados Unidos eso no sucede porque el banco pone la plata desde el día uno”, afirmó Giunta. Esa diferencia reduce la posibilidad de que una obra quede inconclusa y genera confianza en los inversores.

La seguridad jurídica americana es clave

La seguridad jurídica es otro punto central. “No podés comparar la seguridad de Estados Unidos contra Argentina. No podés”, enfatizó. La inversión requiere capital blanco y completamente trazable. “En Estados Unidos no existe no pagar impuestos. Al Capone (Al Capone fue un mafioso estadounidense de origen italiano, líder del crimen organizado en Chicago durante la Ley Seca. Murió en 1947 en Miami, a los 48 años) fue preso por no pagar impuestos. Un fondo no te compra si no puede trazar de dónde vino la plata”, detalló. El sistema, aunque más caro por la carga fiscal y laboral, asegura un entorno regulado y sin riesgos legales.

Giunta también se refirió al impacto del contexto argentino en su negocio. “Si Argentina le va bien, a nosotros nos va mal, porque básicamente somos una opción en el exterior. Desde que ingresó Javier Milei nos fue peor que con Alberto Fernández, pero buenísimo por Argentina, porque yo soy recontraargento y vivo acá”, sostuvo.

Explicó que en momentos de mayor optimismo local los inversores priorizan el mercado doméstico, mientras que en escenarios de incertidumbre aumenta la demanda de alternativas afuera.

El efecto Trump

Giunta analizó cómo influyen los cambios de gobierno en Estados Unidos y puso como ejemplo a Donald Trump. Recordó que propuso una reforma fiscal que todavía no se concretó, pero que alcanzó a impactar en la percepción de los inversores. Señaló: “Este año para nosotros fue malo por Trump, porque la gente que piensa como argentino o latinoamericano considera que todo depende de si tenés al frente de la nave a Alberto o a Milei. Republicano o demócrata. Para los estadounidenses es lo mismo”.

El CEO de Señor House subrayó que, más allá de la figura de Trump, la economía norteamericana se sostiene por la fortaleza de sus instituciones. “Mete un montón de ruido con todas las que hace, pero al final del día Estados Unidos va a seguir siendo por muchos años más la principal potencia de la Tierra. La Bolsa está en máximos, el empleo está bien, la inflación a la baja y la economía sólida. Eso es lo que hace a Estados Unidos grande, como le gusta decir a Trump: es un tanque que avanza al margen del capitán. Por eso hay seguridad jurídica”, destacó.

Con llegada a Europa

La compañía también tiene presencia en Europa, con proyectos en Alemania, Inglaterra y Suiza. “Somos una empresa suizoargentina, con un socio que manejó el principal fondo de pensión de Suiza durante 20 años. Él representa lo que éramos antes y en lo que nos transformamos”, relató. Esa estructura permite ampliar la diversificación y sumar geografías con estabilidad económica.

A modo de ejemplo, Giunta describió cómo se distribuiría una inversión inicial: “Si alguien trae USD 30.000, lo diversificamos en tres proyectos en Miami, Dallas y Georgia. El rendimiento estimado es de 50 a 60% en tres años y medio. A partir del mes 18 empiezan los alquileres y al final, cuando entra el fondo de pensión, se genera la plusvalía”.

El mejor negocio del Real Estate

El atractivo de las bauleras radica en su bajo costo operativo. No requieren mantenimiento constante, con pocos empleados se pueden administrar cientos de unidades y la demanda se mantiene estable en el tiempo. Incluso ante contingencias, la cobertura funciona. Giunta recordó el huracán que afectó a uno de los proyectos en Miami: “Nos voló el techo y tardó seis meses en arreglarse. El seguro pagó todo. Eso pasa porque adentro hay cosas, no personas. Es menos riesgo”.

El cierre de la entrevista en Ladrillo.Info dejó una frase que resume la lógica detrás de este modelo: “Yo elijo las bauleras porque son la inversión más segura. Créeme que es difícil vender rectangulitos, pero justamente por eso son el mejor negocio del Real Estate”.