El mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) inició 2026 con señales mixtas. El relevamiento elaborado por la Universidad de San Andrés junto a Mercado Libre reflejó una dinámica de precios que combinó subas moderadas en dólares para la venta, aumentos sostenidos en los alquileres en pesos corrientes y un menor ritmo en la demanda efectiva, en especial en el segmento de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires.

En enero de 2026, el precio de venta de los departamentos medido en dólares por metro cuadrado registró variaciones intermensuales positivas en la mayoría de las zonas del AMBA. En CABA el aumento alcanzó el 0,5%, mientras que en GBA Sur y GBA Oeste las subas fueron del 0,6% y 0,7%, respectivamente.

La excepción fue GBA Norte, donde el valor del metro cuadrado de los departamentos mostró una caída intermensual del 1,4% respecto de diciembre de 2025. En el mercado de casas, el comportamiento resultó más estable, con una baja del 0,5% en CABA, subas del 0,7% en GBA Norte y del 0,3% en GBA Oeste, y sin variaciones en GBA Sur.

La comparación interanual mostró un escenario más claramente positivo. Entre enero de 2025 y enero de 2026, el precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado de los departamentos aumentó 5,9% en el conjunto del AMBA, mientras que el de las casas subió 2,2%.

Al desagregar por zonas, los departamentos registraron incrementos interanuales del 4,7% en CABA, 6,6% en GBA Norte, 5,3% en GBA Sur y 4,6% en GBA Oeste. En el segmento de casas, GBA Norte se destacó con una suba interanual del 7,3%, seguido por GBA Oeste con 1,6%, GBA Sur con 0,8% y CABA con 0,3%.

El análisis territorial más fino permitió identificar los puntos con mayores aumentos dentro del AMBA. En el Gran Buenos Aires, Pilar encabezó la suba interanual del precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas, con un incremento del 23,2%. En el caso de los departamentos, Escobar lideró las subas interanuales con un aumento del 18,7%. Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, el barrio que mostró el mayor incremento interanual en el valor de venta de departamentos fue Parque Avellaneda, con una suba del 10,5%, según el informe.

El barrio del «Polaco Goyeneche» manda

Saavedra, según el análisis, se ubicó al frente del ranking de apreciación interanual. En enero de 2026, el precio de venta de los departamentos subió 9,3% interanual, con una mejora mensual del 1,4%. El valor mediano alcanzó los USD 2.750 por m2, consolidando al barrio como uno de los más dinámicos del norte porteño. La combinación de perfil residencial, accesos y valores aún por debajo de zonas premium explicó gran parte de esta evolución. Allí un tres ambientes supera los USD 150.000 en promedio.

En Villa Urquiza, el incremento interanual llegó al 6,2%, también con una suba mensual del 1,4%. El precio mediano se ubicó en USD 2.854 por m2, lo que mantuvo al barrio como una alternativa intermedia entre zonas consolidadas y sectores con mayor recorrido. La presencia de edificios más nuevos, junto con una oferta comercial en expansión, sostuvo la valorización del m2.

Villa Crespo completó el grupo de barrios con mejor desempeño. En enero, el valor del m2 subió 6,1% interanual y mostró una de las mayores variaciones mensuales del cuadro, con 2,1%. El precio mediano se posicionó en USD 2.616 por m2, reforzando su atractivo relativo frente a Palermo y otros barrios linderos. El corrimiento de demanda y la reconversión del tejido urbano explicaron el avance de los valores.

El informe concluyó que, si bien los precios de venta continúan en una senda positiva, el mercado transita una etapa de mayor selectividad, con diferencias cada vez más marcadas entre zonas, tipologías y barrios. En paralelo, el alquiler comenzó a mostrar señales de normalización, impulsado por el fuerte aumento de la oferta disponible en el AMBA.

Locaciones con valores alcistas

El mercado de alquiler, en cambio, mantuvo una dinámica claramente alcista. En enero de 2026, los alquileres de departamentos en pesos corrientes registraron subas intermensuales del 2,6% en CABA, 0,3% en GBA Norte, 2,3% en GBA Sur y 2,0% en GBA Oeste. En el segmento de casas, las variaciones intermensuales fueron del -1,1% en GBA Norte, 4,4% en GBA Sur y 2,6% en GBA Oeste.

La comparación interanual mostró incrementos aún más marcados. Entre enero de 2025 y enero de 2026, los alquileres de departamentos aumentaron 34,7% en CABA, 32,9% en GBA Norte, 36,0% en GBA Sur y 34,5% en GBA Oeste. En el caso de las casas, las subas interanuales alcanzaron el 35,4% en GBA Norte, el 56,6% en GBA Sur y el 27,6% en GBA Oeste.

Otro dato relevante del informe fue el fuerte crecimiento de la oferta de departamentos en alquiler. En enero de 2026, la cantidad de unidades disponibles en el AMBA aumentó 218,6% en comparación con noviembre de 2023, un cambio estructural que modificó el equilibrio entre oferta y demanda tras los ajustes normativos y de mercado de los últimos años.

En el GBA Norte, la presión sobre los precios se mantiene elevada, con fuertes diferencias entre localidades. Emilio Favret, de Favret Negocios Inmobiliarios, explicó que la cercanía con la Ciudad, la infraestructura y la calidad urbana siguen siendo claves en la formación de valores.

En zonas consolidadas como Vicente López, Olivos y San Isidro, la oferta de departamentos de dos ambientes alcanza valores promedio de $864.688 en Florida Oeste, $843.228 en Olivos y $830.541 en Rincón de Milberg. En contraste, localidades como Del Viso ($473.747), Billinghurst ($518.176) y José León Suárez ($534.743) muestran precios más bajos, con una demanda mucho más sensible al ingreso disponible.

En el Oeste del conurbano, los alquileres también sostienen una tendencia alcista, aunque con valores algo más contenidos que en el norte. En Haedo y Morón, los departamentos de tres ambientes parten desde los $800.000 mensuales, mientras que en Ramos Mejía superan los $865.000.

Para Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, la suba responde a una oferta rígida y escasa: la falta histórica de desarrollos multifamiliares hace que, ante cualquier presión de demanda, los precios reaccionen con rapidez y fuerza.

En el Sur del GBA, la dinámica es similar. En Quilmes, un departamento de tres ambientes promedia $900.000 mensuales, y en Lomas de Zamora ronda los $970.000. Belvedere señaló que en partidos como Avellaneda y Lanús los dos ambientes se ubican entre $450.000 y $650.000, mientras que los tres ambientes oscilan entre $650.000 y $800.000, con muy baja rotación en las zonas más buscadas.

«En el segmento de casas, las unidades de tres ambientes se alquilan entre $600.000 y $750.000, y las de cuatro ambientes parten desde los $900.000, en un contexto donde la escasez de oferta sigue siendo el principal motor de los aumentos» concluyó Belvedere.