Mar del Plata afianza su eje premium: dónde queda, por qué se levantan torres, patrimonio recuperado y valores que llegan a USD 5.000 por m2

Mar del Plata vivió una etapa de transformación urbana profunda. El fenómeno superó a la lógica de un auge de obras puntual o un repunte coyuntural de la construcción. En cambio, se consolidó un nuevo eje inmobiliario premium en el frente costero que modificó la relación entre el patrimonio histórico y la arquitectura contemporánea de la ciudad.

Ese corredor, que conectó el Torreón del Monje, Playa Varese y Playa Chica, concentró los desarrollos más ambiciosos del mercado local, con torres que definieron un nuevo mapa de valorización urbana y precios en ubicaciones clave que alcanzaron los USD 5.000 por metro cuadrado.

El proceso tomó forma a partir de la aprobación municipal de iniciativas urbanas que unieron vivienda multifamiliar, hotelería, comercio y recuperación patrimonial.

La autoridad local buscó dar coherencia a ese crecimiento, que atrajo inversiones privadas capaces de proyectar a Mar del Plata más allá de su condición de destino estacional, al ofrecer alternativas para vivir todo el año o disponer de segundas residencias de alto estándar.

Un corredor costero con nuevos parámetros

El eje entre el Torreón del Monje, Playa Varese y Playa Chica se convirtió en el epicentro de la etapa más pujante del mercado inmobiliario local. Allí convivieron edificios con valor patrimonial recuperados, torres en plena construcción y proyectos que entraron en etapas de entrega y comercialización.

El arquitecto Jorge González, secretario de Obras y Planeamiento Urbano del municipio de General Pueyrredón, detalló que en ese corredor costero se ejecutaron diversas obras de gran envergadura. Una de las iniciativas más destacadas se ubicó en Alvear 2010 y fue impulsada por la firma Châteaux Frontenac SA, que combinó la puesta en valor de un inmueble histórico con la construcción de vivienda multifamiliar de alta gama.

Paralelamente, en la manzana delimitada por el boulevard Patricio Peralta Ramos, Bernardo de Irigoyen, Gascón y Pellegrini, se desarrolló un emprendimiento mixto con condominios residenciales, hotelería, locales comerciales y oficinas, a cargo de Unkanny Residences SA.

González remarcó que las aprobaciones de planos para nuevas construcciones aumentaron de manera notable en el último semestre del ciclo analizado, y que ese impulso no se concentro únicamente en el frente marítimo, sino que también incidió en otras áreas con potencial de crecimiento urbano. Además, afirmó que la implantación edilicia en el sector costero obedeció a un criterio de calidad del espacio público y al incremento de los valores de la tierra por metro cuadrado.

Normativa, ordenamiento y planeamiento

Desde la gestión municipal se destacó que el crecimiento urbano respondió a una planificación concreta. González indicó que su Secretaría trabajó con una visión integral que abordó tanto la costa como el interior urbano. En ese marco, se impulsó un programa general de reactivación de la construcción, que derivó en la sanción de las ordenanzas 25.113 y 25.114, extendidas posteriormente en el tiempo.

Esas normas se orientaron a fomentar la actividad privada, generar empleo genuino y organizar el crecimiento físico de la ciudad. Como parte del proceso, se realizaron relevamientos periódicos en manzanas testigo y se promovieron actualizaciones al Código de Ordenamiento Territorial y al Reglamento General de Construcciones para adaptar los indicadores urbanísticos básicos a las nuevas demandas del mercado.

La mirada de los desarrolladores

Desde el sector privado, Florencia Miconi, CEO de IMASA, describió un escenario de dinamismo en las obras. Señaló que el avance fue perceptible a simple vista en múltiples frentes: algunos edificios superaron la etapa estructural, otros levantaron sus primeras fachadas y varios comenzaron a definir su perfil final.

Miconi subrayó que la zona del Torreón del Monje y Playa Chica siguió siendo muy solicitada, con proyectos concluidos y otros próximos a lanzarse, como un nuevo edificio en la intersección de Colón y Mendoza.

A ese contexto se sumó la reconversión del área portuaria, con el Distrito de Arte y Diseño (DAD) y la apertura de la primera etapa del shopping Bendú sobre la Avenida de los Trabajadores al 100, que reforzó la presencia de usos comerciales y culturales en el sur de la ciudad.

La ejecutiva sintetizó la evolución histórica del mercado marplatense: primero con un foco en Playa Grande, luego con un eje extendido hacia Varese y el Torreón, y finalmente con un impulso hacia el sur y el puerto.

Valores, tipologías y perfiles de compra

En cuanto a valores, el mercado mostró una fuerte segmentación. Juan Pablo Reverter, presidente de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, precisó que en la zona de Varese convivieron proyectos en distintas fases: Unkanny Tower inició la entrega de departamentos; Dimora Torreón proyectó su finalización para fines de 2026; y Unkanny Residence comenzó la construcción de su edificio y de un hotel premium asociado.

Reverter indicó que los valores del metro cuadrado en este corredor oscilaron entre USD 4.500 y USD 6.000, por encima del promedio de la ciudad. Añadió que ese segmento premium mantuvo mejor sus valores en períodos de ajuste y que la demanda concentró tanto a inversores como a usuarios finales.

Resaltó un cambio en el perfil del comprador respecto de años previos. Según Reverter, en épocas anteriores predominó la segunda vivienda, pero en este nuevo escenario surgió con mayor fuerza el consumidor final, con marplatenses que optaron por mudarse a zonas premium dentro de edificios de propiedad horizontal.

Perspectiva desde las inmobiliarias

Desde Robles Casas & Campos, su socio Manuel Ladanaj dio más detalles sobre la oferta en pozo. Indicó que los valores promedio del metro cuadrado en la zona oscilaron entre USD 2.800 y USD 4.500, influenciados por la cercanía al mar, las vistas y la categoría del proyecto. Las unidades frente al boulevard marítimo partieron desde USD 3.500 por m2, mientras que a pocas cuadras del mar los valores bajaron entre 15% y 20%.

Ladanaj detalló que, en términos de tipologías, los departamentos de dos ambientes se ofrecieron entre USD 160.000 y USD 250.000; los de tres ambientes, entre USD 250.000 y USD 430.000; y los de cuatro ambientes partieron desde USD 430.000.

El socio de la inmobiliaria sostuvo que el perfil de la demanda fue mixto: inversores que buscaron renta premium y revalorización, y usuarios finales —tanto marplatenses como compradores de otras ciudades— que eligieron la zona como primera o segunda vivienda. También señaló que en arterias secundarias como Paunero, Mendoza y Urquiza existieron oportunidades en pozo desde USD 2.600 por m2, con diferencias de hasta 40% frente a unidades con vista plena al mar.

El caso Château Frontenac

Uno de los desarrollos más emblemáticos del nuevo eje premium fue el del histórico Château Frontenac. Tras permanecer cerrado durante más de 30 años y en estado de abandono, su puesta en valor y la construcción de dos torres de hasta 30 pisos avanzaron luego de la autorización recibida en 2024 y de la declaración de impacto ambiental firmada por el Ente Municipal de Servicios Urbanos.

El chalet de Alvear y Bolívar, construido en 1907 por encargo de Antonio Leloir y remodelado por Alejandro Bustillo, funcionó como hotel durante gran parte del siglo XX. El plan promovido por Châteaux Frontenac SA combinó la restauración del edificio patrimonial con el desarrollo de vivienda multifamiliar en dos torres sobre la calle Bolívar. El chalet restaurado funcionó como hotel boutique y restaurante abierto al público.

González señaló que ese proyecto debió cumplir con un Plan de Gestión Ambiental, respetar las normas de conservación patrimonial y aplicar un rediseño urbano bajo el concepto de Prioridad Peatón.

Miradas hacia el futuro

Al analizar el desarrollo del corredor costero, González resaltó que el desafío fue acompañar el crecimiento con planificación para ordenar la actividad, promover inversiones y preservar el patrimonio.

En ese marco, afirmó que el objetivo fue que el crecimiento del perfil costero fuera sostenible y compatible con la identidad de la ciudad.

Reverter concluyó que el segmento premium se consolidó como uno de los motores más sólidos del mercado inmobiliario de Mar del Plata.