La política de desinversión estatal movió con fuerza el mercado inmobiliario porteño y dejó las últimas subastas del año con operaciones de alto impacto. El Estado nacional, a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), aceleró su plan de disposición de activos inmuebles considerados prescindibles.
Esta estrategia, bautizada en el sector como “la inmobiliaria de Milei”, busca maximizar la competencia y la transparencia mediante la plataforma electrónica SUBAST.AR. En un cierre de ciclo frenético, la jornada de diciembre dejó más de USD 58.500.000 para las arcas públicas, con dos jugadores de peso como protagonistas centrales: Argencons y Coto.
El golpe de Argencons en Belgrano
La subasta más reñida del cierre de año tuvo como escenario una manzana completa en el barrio de Belgrano. Se trata del predio delimitado por las calles Echeverría, Cazadores, Juramento y Artilleros, una superficie de casi una hectárea que perteneció a la Policía Federal.
Argencons, desarrolladora con amplia trayectoria en el segmento premium, duplicó el precio base en una puja que se extendió por más de una hora y media. La firma ofreció USD 46.568.000, una cifra muy superior al piso de USD 21.369.863 estipulado originalmente.
Carlos Spina, director de Argencons, explicó que el proyecto se encuentra en etapa de análisis profundo. El directivo adelantó que imaginan un complejo residencial de unidades grandes, con un jardín central de 3.000 m2 y amenities de última generación.
«Hace mucho que Belgrano no tiene tierra disponible de esta escala. La demanda por unidades amplias es sostenida y vamos a apuntar a ese público que busca viviendas de tres y cuatro dormitorios con servicios modernos», precisó Spina.
El terreno, que alojaba talleres de la fuerza federal, no cuenta con restricciones patrimoniales, lo que habilita la demolición total y facilita el inicio de las obras.
La apuesta récord de Costantini en Palermo
Si hubo una operación que marcó un hito histórico en los registros de la AABE, fue la venta del predio donde funciona el complejo Portal Palermo. Eduardo Costantini, a través de Consultatio, pagó USD 127.000.000 por el lote de 44.000 m2 ubicado entre las avenidas Bullrich y Cerviño. Esta cifra superó en un 56% la base de USD 81.800.000 y se consolidó como el remate más caro de la historia de las subastas estatales en el país.
La puja fue feroz e involucró a otros gigantes como Raghsa y Cencosud. El plan de Consultatio consiste en transformar esta zona, frente a la Mezquita Rey Fahd, en un distrito de usos mixtos que combinará residencias, oficinas y locales comerciales.
«Fue una disputa muy reñida, pero estamos felices porque podremos cumplir el sueño de desarrollar un distrito que mezcle diseño, arte y arquitectura», señaló Costantini tras la adjudicación.
De acuerdo con el Código Urbanístico, el 65% de la superficie deberá destinarse a espacio público, lo que garantiza la creacón de plazas y veredas integradas al entorno de Palermo.
No fue el único movimiento de Consultatio en el año. La empresa también se quedó con un terreno clave en Las Cañitas, sobre la calle Soldado de la Independencia 615. Por este lote de 3.400 m2, ubicado frente al Campo Argentino de Polo, la desarrolladora pagó USD 21.230.200.
Gonzalo De la Serna, CEO de la compañía, aseguró que el objetivo es un proyecto residencial de calidad en una de las localizaciones con mayor potencial de valorización de la Ciudad.
La intención es generar un Distrito «Cool» que combine viviendas ultra premium, arte, servicios y se quedaría Portal Palermo, por ahora.
Coto asegura su posición en Retiro
En la misma jornada de diciembre donde Argencons brilló en Belgrano, la compañía supermercadista Coto aseguró su histórico predio en Retiro. La firma desembolsó USD 11.900.000 por el terreno en la esquina de Antártida Argentina y Gendarmería Nacional, donde opera una de sus sucursales más emblemáticas. La oferta se adjudicó al precio base ante la ausencia de otros competidores.
Aunque el lote suma 15.700 m2 y posee un potencial constructivo de más de 100.000 m2, fuentes de la empresa confirmaron que la intención primaria es continuar con el funcionamiento del hipermercado en su formato actual.
El predio forma parte de un ecosistema urbano en crecimiento, potenciado por el Paseo del Bajo y la proximidad al Distrito Quartier Retiro. Para Alfredo Coto, esta compra representó una movida defensiva para evitar el ingreso de competidores en una ubicación logística inmejorable.
El destino de los bienes recuperados: la casa de Muñoz
La gestión de la AABE también incluyó la liquidación de propiedades vinculadas a causas judiciales de alto impacto. Un caso testigo fue la casa de Daniel Muñoz, exsecretario presidencial involucrado en la «Causa de los Cuadernos». Ubicada en Bacacay 3591, en el barrio de Floresta y cerca del cotizado Villa Devoto.
Tras quedar desierta en instancias previas, la propiedad de Belgrano R se vendió finalmente este año por USD 1.250.000. El comprador, un inversor privado, planea la demolición de la estructura para dar paso a un edificio boutique.
Esta venta simbolizó el cierre de un ciclo legal y la recuperación de fondos para el Tesoro Nacional bajo el régimen de extinción de dominio.
El ranking de las diez subastas más costosas de 2025
El mercado de tierras públicas reflejó un optimismo sostenido por parte de los desarrolladores. Las operaciones más relevantes por su volumen financiero fueron:
Portal Palermo (Palermo): USD 127.000.000 (Consultatio).
Ex Policía Federal (Belgrano): USD 46.568.000 (Argencons).
Lote Las Cañitas (Palermo): USD 21.230.200 (Consultatio).
Lote Ferroviario Retiro: USD 16.800.000 (Empresa logística).
Lote Playón Colegiales: USD 14.100.000 (Desarrolladora local).
Terreno Antártida Argentina (Retiro): USD 13.080.569 (Subasta programada).
Hipermercado Retiro: USD 11.900.000 (Gepal S.A. – Coto).
Terreno en Villa Crespo: USD 9.800.000 (Fideicomiso inversor).
Parcela Saavedra (Zona DOT): USD 8.400.000 (Grupo desarrollador).
Inmueble Av. Corrientes: USD 7.200.000 (Grupo educativo).
Visión oficial y próximos pasos
Nicolás Pakgojz, presidente de la AABE (quien pasó por el streaming de Ladrillo), explicó que la prioridad del organismo es maximizar la competencia para evitar la subutilización de inmuebles.
Según el funcionario, mantener alquileres prolongados en predios estatales resulta «un subóptimo» en términos de recaudación fiscal. «Un alquiler rinde menos que vender el activo o usarlo de forma eficiente», afirmó Pakgojz.
El titular del organismo también aclaró que no se venden inmuebles con uso estatal estratégico y que el Regimiento de Patricios no forma parte del plan de enajenación.
Para el Gobierno, el objetivo final es recaudar cerca de USD 800.000.000 mediante la disposición de más de 300 propiedades.
El cronograma de subastas continuará en las próximas semanas con lotes en La Plata y Villa Devoto, manteniendo la premisa de anonimato entre los oferentes durante la puja para evitar cualquier tipo de cartelización.
El impacto en el tejido urbano y rol de la AABE
El urbanista Ignacio Bering evaluó que estas operaciones envían una señal clara. «Cuando aparece una manzana completa sin restricciones en barrios como Belgrano o Palermo, la competencia es agresiva porque son piezas que el mercado privado no puede replicar», señaló.
La preventa en estos corredores oscila entre los USD 4.000 y USD 4.500 por metro cuadrado, lo que justifica los desembolsos millonarios de las desarrolladoras.
Federico Akerman, director de la plataforma Terres, explicó que la dispersión territorial es el gran cambio estructural de este ciclo y que las subastas estatales resultan determinantes en este proceso. “El capital inmobiliario no se evaporó, solo cambió de destino. El período analizado reveló no solo cuánto se edificó, sino fundamentalmente dónde se relocalizó el desarrollo”, comentó el especialista.
Para Akerman, la confluencia de la disponibilidad de terrenos estratégicos lanzados por la AABE y los marcos normativos favorables habilitó nuevos territorios para el negocio de los ladrillos.
“Este corrimiento geográfico representa una redistribución efectiva de las inversiones urbanas. Que Palermo o Belgrano encabecen los rankings resulta previsible; la novedad reside en que la aparición de mega lotes públicos en zonas como Retiro o el límite de Colegiales permite que otros barrios disputen ese liderazgo con cifras comparables”, afirmó Akerman.
Según su análisis, los permisos de obra sobre estos predios estatales hoy funcionan como el indicador del futuro urbano próximo y marcan el punto de partida del crecimiento real en la ciudad.
La apreciación de los emprendimientos que llegan a futuro en CABA muestra rendimientos sólidos, impulsados por la calidad de la tierra que el Estado puso en manos privadas. Los expertos coinciden en que la estrategia de inversión se modificó ante la paridad de precios entre el pozo y el producto terminado. Actualmente, las unidades a estrenar se mueven entre USD 2.700 y USD 3.500 por m2, mientras que los proyectos en pozo inician en USD 3.500 y alcanzan los USD 4.500 en ubicaciones exclusivas (más de USD 4.500 si es ultra lujo).
La apreciación esperada para quienes ingresan en etapas tempranas de obra sobre estos terrenos de la AABE se sitúa cerca del 30% contra el valor final de la unidad. En este escenario, el barrio de Núñez —potenciado por las últimas ventas de tierras ferroviarias— se perfila como el nuevo epicentro del crecimiento del valor del metro cuadrado.
