El desarrollo de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de transición marcada por un factor central: el elevado costo de construcción. Edificar resulta hoy sustancialmente más caro que hace apenas unos años y esa realidad condiciona tanto el tipo de proyectos que se lanzan como las estrategias que adoptan desarrolladores e inversores. Hoy en algo estándar nada baja de USD 1.300 por m2 y en el sector premium supera los USD 1.900 por m2

Aun así, el sector comienza a mostrar señales de reactivación, impulsadas por un mayor orden macroeconómico y expectativas más claras de cara a 2026.

Los datos del mercado permiten entender este nuevo equilibrio. Según un relevamiento de Zonaprop correspondiente al tercer trimestre de 2025, las unidades en pozo concentran apenas el 2% de la demanda de compra en la Ciudad, muy lejos del 5% que representaban en 2023. En septiembre, ese interés cayó al 1,3%. El dato no explica una pérdida estructural de atractivo, sino el impacto directo del encarecimiento de los costos para edificar, que hoy se trasladan de manera casi inmediata a los precios de venta.

El valor del metro cuadrado en unidades en pozo subió 9,13% en lo que va de 2025 y se ubica en USD 3.056, convirtiéndose en el segmento más caro del mercado porteño. Los departamentos a estrenar, con un valor promedio de USD 2.906 por metro cuadrado, quedaron por debajo, una situación que rompe con la lógica histórica del mercado. Hoy, comprar una unidad terminada puede resultar más económico que hacerlo en pozo, en gran medida porque muchas de esas obras se iniciaron cuando los costos eran sensiblemente menores.

El aumento del costo de construcción en dólares aparece como el principal condicionante. En noviembre, este indicador registró una suba mensual del 4,7% y, desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, acumula un incremento del 105%.

En comparación con los valores de la pandemia, construir cuesta casi tres veces más, un salto que impacta de lleno en la ecuación de los desarrollos residenciales y obliga a recalcular márgenes y plazos.

Re calibración gradual y pararse en tierra

En este contexto, el mercado comienza a reactivarse de manera gradual. Tras meses de cautela, el resultado electoral y un clima de mayor previsibilidad generaron un cambio de ánimo sobre el cierre de año y avizoran un 2026 mejor.

Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), señala que el sector valora la continuidad institucional y la posibilidad de estabilidad macroeconómica, aunque todavía espera definiciones en materia fiscal y crediticia. Para la dirigente, la reciente normalización de variables como la inflación y el tipo de cambio brinda una base más predecible para planificar inversiones y permite proyectar un piso de actividad más sostenido.

Uno de los segmentos que empezó a mostrar mayor dinamismo es el mercado de tierras. Con los costos de materiales y mano de obra ya ajustados, la tierra aparece como la única variable que todavía no reflejó plenamente ese encarecimiento. Damián Springer, arquitecto y socio de Click Lands, explica que muchos desarrolladores vuelven a activar decisiones que estaban postergadas y aceleran operaciones antes del cierre del año, aprovechando valores que consideran atractivos para resguardar capital.

La estrategia de destinar recursos a terrenos gana peso dentro del negocio. Santiago Vitali, director de De.DE y consultor financiero de desarrolladores inmobiliarios, sostiene que los insumos clave del sector son materiales, mano de obra y tierra, y que esta última sigue operando con modelos de valuación anteriores. En ese marco, la compra de lotes con buenas incidencias se consolida como una forma de proteger capital y sentar las bases de proyectos futuros, aun cuando el inicio de obra se proyecte a mediano plazo.

El Norte sigue potente

El foco de los inversores se concentra en productos específicos. La demanda continúa firme en barrios del corredor norte, como Belgrano, Palermo y Recoleta, pero también se observan operaciones en zonas intermedias como Caballito y Villa Crespo, donde los proyectos suelen oscilar entre los 1.500 y los 3.000 metros cuadrados. En contraste, los lotes más pequeños, con capacidad para edificios de hasta cuatro pisos, perdieron atractivo tras los cambios en el Código Urbanístico, que redujeron la constructibilidad en varias áreas residenciales.

Esta combinación de costos elevados y exigencias normativas favorece a los desarrollos de mayor escala. Los proyectos superiores a los 1.500 metros cuadrados concentran hoy la atención porque permiten absorber mejor los costos, diluir gastos fijos y enfrentar con mayor espalda financiera las demoras administrativas. En este escenario, los protagonistas siguen siendo los desarrolladores con trayectoria y los inversores profesionales, habituados a trabajar con horizontes de entre tres y cinco años.

Dentro de las estrategias que vuelven a ganar protagonismo aparece el canje de metros cuadrados. Durante 2024, la incertidumbre y el aumento sostenido de los costos habían relegado esta modalidad, pero una mayor estabilidad comienza a reactivar negociaciones puntuales. El canje permite compartir riesgos entre propietarios y desarrolladores, aunque requiere confianza y antecedentes sólidos. Springer advierte que, si bien puede ser una herramienta de equilibrio, el efectivo sigue siendo determinante en zonas con escasez de tierra y alta demanda.

Proyecciones

De cara a 2026, el sector proyecta un escenario de mayor dinamismo, siempre condicionado a la consolidación de la estabilidad macroeconómica. Andrés Brody, CEO de BrodyFriedman, advierte que la presión impositiva sigue siendo uno de los principales obstáculos para el desarrollo de vivienda, ya que eleva el precio final para el comprador y estrecha los márgenes del desarrollador. En paralelo, la posibilidad de contar con crédito hipotecario y estímulos adecuados aparece como un factor clave para ampliar el acceso a la vivienda.

Desde una mirada estructural, Federico Akerman, director de Terres, señala que el mercado de terrenos porteño atraviesa un proceso de reacomodamiento más técnico que especulativo. No se esperan saltos abruptos en los valores, sino una recuperación progresiva y selectiva, donde cada parcela se evalúa por su geometría, su incidencia y su contexto urbano.

En este esquema, los corredores ya consolidados mantienen su evolución, mientras que zonas intermedias comienzan a integrarse de manera gradual al mapa del desarrollo.