Los precios de los departamentos usados subieron apenas 7% en 2025: razones y qué lugares se revalorizaron más y por qué

Pese a la reactivación del mercado inmobiliario, al mayor volumen de operaciones y al regreso parcial de los créditos hipotecarios, los precios de los departamentos usados en venta mostraron una suba muy moderada durante 2025. Contra las proyecciones iniciales, los valores avanzaron solo un 7% interanual, muy lejos de los aumentos de dos dígitos que muchos actores del sector esperaban.

Así lo reflejó el último informe de Re/Max, que comparó precios de publicación con valores reales de cierre de operaciones. En la Ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado se ubicó en promedio en USD 2.178, frente a los USD 2.029 del año anterior. El relevamiento, que toma datos desde 2020, mostró que el alza acumulada en cinco años llegó apenas al 11%, luego de dos períodos consecutivos de caída en 2022 y 2023.

Durante 2025, el ticket promedio de las operaciones alcanzó los USD 106.000, lo que representó una suba del 13% frente a 2024. Este crecimiento respondió más al mayor movimiento del mercado que a un salto en los valores por metro cuadrado.

Créditos hipotecarios: impulso inicial y freno posterior

El regreso de los créditos hipotecarios explicó buena parte de la reactivación del mercado. Según datos de Re/Max, a comienzos de 2025 las operaciones con financiamiento representaron el 1,9% del total. En octubre, esa participación llegó al 4% y superó las 500 operaciones con crédito en solo dos meses.

“Los préstamos hipotecarios tuvieron una influencia enorme. Por cada operación inmobiliaria cerrada se generaron entre dos y tres más, porque quien compra habilita a otro a volver al mercado. Ese efecto dominó impulsó la actividad”, explicó Sebastián Sosa, presidente de Re/Max Argentina y Uruguay.

Sin embargo, el escenario cambió hacia el segundo trimestre. Sosa remarcó: “Desde marzo en adelante, el mercado se planchó. Apareció incertidumbre, los créditos se retiraron y la actividad perdió dinamismo. Argentina necesita una solución de largo plazo para que la clase media acceda a la vivienda”.

Precios contenidos y oferta récord

El combo de año electoral, freno del crédito (el Banco Nación lidera los préstamos otorgados, pero otras entidades como el Ciudad y Chubut, los pausaron) y alto nivel de oferta contuvo los precios. En los últimos doce meses, los valores de venta subieron un 4,75%, según Zonaprop, y se mantuvieron estables desde octubre de 2025. En enero, el metro cuadrado se ubicó en torno a los USD 2.450, sin variaciones relevantes.

Los valores promedio por tipología reflejaron ese comportamiento:

• Monoambiente: USD 108.337.
• Dos ambientes: USD 129.704.
• Tres ambientes: USD 178.546.

Por barrios, Puerto Madero lideró el ranking con USD 6.157 por m2, seguido por Núñez (USD 3.407) y Palermo (USD 3.387). En el extremo opuesto, Lugano mostró el valor más bajo, con USD 1.097 por m2, seguido por Nueva Pompeya (USD 1.484) y La Boca (USD 1.552).

En diciembre de 2025, la Ciudad de Buenos Aires registró 7.646 escrituras, según el Colegio de Escribanos porteño. El volumen duplicó y medio el mínimo histórico de diciembre de 2020. El 12% de las operaciones se concretó con hipoteca, tres puntos menos que un año antes.

Radiografía del comprador

Los datos de Baigun Realty, basados en más de 40.000 consultas, permitieron trazar una radiografía clara del comprador. La demanda se concentró en departamentos de dos y tres ambientes con cochera, seguidos por monoambientes orientados a renta.

No se trató de una moda. En un contexto de crédito limitado y previsibilidad parcial, el comprador priorizó unidades flexibles, con rápida salida de mercado. La estrategia apuntó a vivir, alquilar o revender sin fricciones.

El volumen de operaciones subió 23% interanual, pero el dato clave fue la tasa de cierre: más del 80% de las reservas terminó en escritura. El comprador tomó decisiones más rápidas y con mayor convicción, apoyado en mejor información y análisis comparativo.

Segmentos activos y tickets

El mercado avanzó por capas bien definidas:

• Usados hasta USD 200.000, elegidos por compradores finales.
• Departamentos a estrenar entre USD 100.000 y USD 200.000.
• Proyectos en pozo entre USD 200.000 y USD 300.000, con regreso del inversor.

A este escenario se sumó la recuperación del alquiler de locales comerciales, impulsada por mayor consumo y búsqueda de ubicaciones con tránsito.

Matias Chirom, CEO & Co-Founder Baigún REALTY, dijo que «durante 2025 se observó un comprador más decidido, con menor margen de duda. Ocho de cada diez reservas avanzaron a escritura, un dato que marca un cambio claro frente a años anteriores”.

“La demanda se concentró en tipologías con salida probada: dos y tres ambientes con cochera y monoambientes para renta. El comprador priorizó flexibilidad y liquidez futura”, agregó Chirom.

Barrios líderes y zonas en expansión

Palermo, Belgrano, Las Cañitas y Villa Crespo concentraron la mayor cantidad de consultas. Palermo lideró la demanda de unidades chicas para renta, mientras que Palermo Chico captó la búsqueda de unidades grandes. Cañitas, Imprenta y Belgrano atrajeron a quienes buscaron equilibrio entre ubicación y precio.

Entre los barrios en expansión, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales mostraron crecimiento sostenido, apalancado en renovación urbana, conectividad y valores todavía competitivos. Estas zonas son buscadas, sobre todo, por usuarios finales que eligen comprar y vivir en zonas bien conectadas y con gran revalorización futura.

¿Qué puede pasar con los precios?

“El valor del metro cuadrado debería subir si el mercado se mueve más. Si reaparecen con fuerza los créditos hipotecarios, las probabilidades de suba aumentan. Si no, todo dependerá del contexto macroeconómico”, explicó Sosa.

Y concluyó: “Hoy las propiedades en Argentina siguen baratas en términos históricos. El problema es que la demanda todavía no valida una suba mayor. Si el crédito vuelve de forma sostenida, el valor del metro cuadrado va a reaccionar. Sin eso, el mercado va a seguir activo, pero con precios contenidos”.