Los precios de alquiler en CABA volvieron a superar la inflación en abril: ¿qué barrios lideran la suba?

El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires mantiene una tendencia de crecimiento en 2025, con los precios de alquiler de departamentos en alza. Según un relevamiento realizado por el portal Zonaprop, los alquileres aumentaron un 2,9% en abril de 2025, y en el primer cuatrimestre, el incremento acumulado fue de 13,1%, por encima de la inflación mensual del 10,9%.

En cuanto a los valores de compra venta, los precios siguen al alza, aunque con un aumento moderado en comparación con los alquileres. El precio promedio del metro cuadrado de departamentos en CABA se encuentra en 2.407 dólares, lo que implica un aumento interanual del 8,5%. Sin embargo, los valores siguen estando por debajo de la inflación en dólares, que alcanzó 12,2% en los últimos 12 meses.

El precio de alquiler

A medida que los precios de los alquileres siguen subiendo, algunos barrios de la ciudad muestran incrementos considerables. Un monoambiente en CABA se alquila por un promedio de $527.566 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes cuesta $622.309, y uno de tres ambientes llega a 836.751 pesos mensuales.

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con un alquiler promedio de $1.064.714 mensuales. Le siguen Núñez y Palermo, con precios promedio de $706.681 y $685.310 respectivamente.

Por el contrario, Villa Lugano se posiciona como el barrio más económico para alquilar, con un precio promedio de $450.648 mensuales. Le siguen La Boca con $522.277 y Mataderos con $524.294. Estos barrios de menor costo continúan siendo opciones viables para inquilinos que buscan precios accesibles, mientras que los barrios más caros, como Puerto Madero, siguen atrayendo a quienes buscan una alta calidad de vida en ubicaciones premium.

Leandro Molina, director del Grupo QuintoAndar para LATAM, comenta que la tendencia de suba de los alquileres sigue siendo sostenida. “El repunte en los alquileres tiene que ver con una mayor demanda en ciertas zonas, especialmente aquellas con excelente conectividad o características especiales, como las cercanas a áreas verdes o con servicios de lujo”, explica Molina.

Razones de alza por encima de la inflación

Según Mariano Lo Valvo, experto en el mercado inmobiliario, el comportamiento reciente de los precios de alquiler frente a la inflación es producto de un desacoplamiento generado por cambios regulatorios y nuevas expectativas en el sector. “Por años, los contratos de alquiler se ajustaban mediante el índice de actualización (ICL), lo que resultaba en aumentos por debajo de la inflación real. Ahora, con la libertad para pactar los precios, los ajustes siguen más de cerca la inflación, e incluso la superan ligeramente en algunos casos”, comentó Lo Valvo.

Para el analista, este desfase en los precios no se había observado antes porque la fórmula de ajuste obligatorio comprimía los valores, distorsionando el equilibrio entre la oferta y la demanda.

“Hoy los precios han superado al Índice de Precios al Consumidor (IPC) porque muchos propietarios anticiparon un escenario inflacionario en marzo y abril, y buscan resguardarse frente a posibles incrementos futuros. Esta tendencia se da principalmente en nuevos contratos. Antes, tras la derogación de la Ley de Alquileres con el DNU, los precios subían por debajo de la inflación debido a una oferta más amplia”, agregó Lo Valvo.

Compraventa: crecimiento sostenido

En cuanto a la compraventa de departamentos, el mercado de CABA también muestra una recuperación, aunque a un ritmo más moderado. El precio del metro cuadrado subió 0,4% en abril de 2025, alcanzando un promedio de 2.407 dólares/m². En los primeros cuatro meses de 2025, los valores de venta aumentaron un 3,5%, mientras que en los últimos doce meses la suba fue del 8,5%, quedando por debajo de la inflación en dólares (12,2%).

Dentro de CABA, los barrios con los precios más elevados continúan siendo Puerto Madero, Palermo y Núñez. El precio del metro cuadrado en Puerto Madero alcanza los 6.153 dólares/m², mientras que en Palermo es de 3.363 dólares/m² y en Núñez de 3.182 dólares/m². En contraste, Lugano se mantiene como el barrio más accesible para la compra, con un precio de 1.118 dólares/m², seguido por Nueva Pompeya con 1.435 dólares/m² y Parque Avellaneda con 1.519 dólares/m².

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, señala que, si bien los precios han subido en algunas zonas, la relación calidad-precio sigue siendo más atractiva en los barrios menos cotizados. “Hoy, la compra de propiedades en áreas como Lugano, La Boca y Mataderos es una excelente oportunidad para quienes buscan aprovechar los precios aún accesibles antes de un posible aumento futuro en la demanda”, explicó Salaya Romera.

Rentabilidad de los alquileres

El rendimiento por alquiler también muestra variaciones entre los barrios más caros y los más económicos. En promedio, se necesita 19,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial en un departamento. Este número representa una leve mejora en comparación con el año pasado, cuando el período de recuperación era de 20,5 años.

Los barrios con mejores rendimientos para los inversores que buscan rentabilidad son Lugano, con un retorno del 8,1% anual, Nueva Pompeya con 7,8% y Parque Avellaneda con 7,3%. En el otro extremo, Puerto Madero, Palermo y Belgrano tienen los rendimientos más bajos, con retornos anuales de 3,5%, 4,1% y 4,3% respectivamente.

La rentabilidad en Lugano y Nueva Pompeya refleja la creciente demanda de propiedades económicas para alquiler, lo que hace que los inversores se centren en estas áreas con un alto retorno por alquiler.

Crédito hipotecario

El regreso de los créditos hipotecarios a tasas competitivas ha reactivado el mercado, especialmente para quienes no tienen la capacidad de realizar pagos completos al contado. Según Salaya Romera, el blanqueo de capitales ha generado un repunte significativo en la demanda de propiedades en zonas premium, mientras que la mayor oferta de financiación ha permitido a más familias acceder a la compra de viviendas.

“El crédito ha sido un motor clave para la compraventa en los últimos meses. Los valores de las propiedades premium, especialmente en áreas como Palermo y Puerto Madero, se mantienen altos, pero hay una mayor movilidad en las transacciones”, explicó.

A pesar de los avances, Leandro Molina también advirtió que las políticas económicas nacionales y el contexto inflacionario pueden generar incertidumbre a mediano plazo. “La rentabilidad a largo plazo de los inmuebles sigue siendo sólida, pero los movimientos del tipo de cambio y la inflación pueden influir en las expectativas de los compradores y vendedores. A pesar de todo, las propiedades en CABA siguen siendo un refugio de valor para aquellos que buscan estabilidad”, concluyó.