El mercado inmobiliario porteño experimenta una transformación marcada por el fuerte repunte de la demanda de los PH. Según datos de Zonaprop, este tipo de vivienda recibe casi tres veces más consultas que un departamento tradicional, y su escasez relativa presiona al alza sus valores en venta.

Actualmente, solo 8.500 unidades tipo casa figuran en venta dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que representa menos del 10% del total publicado. Este número contrasta con el volumen de búsquedas, que duplica o triplica las realizadas por departamentos. En barrios como Palermo, Monte Castro, Villa Pueyrredón, Villa Santa Rita, Chacarita, Barracas, Villa Lugano, Almagro y Colegiales, los PH disponibles se venden a gran velocidad, en algunos casos incluso por encima del valor de mercado de hasta un 10% más.

La demanda responde a varias razones. Privacidad, mayor contacto con el exterior, patios o terrazas y luz natural figuran entre los principales atributos que valoran los compradores.

Son unidades tipo casa y la ausencia o baja de expensas las posiciona por encima del resto de los inmuebles. Según plataformas que gestionan consorcios y administraciones, como Octopus y ConsorcioAbierto, en CABA las expensas promedian $220.000 mensuales, mientras que en la provincia de Buenos Aires rondan los $150.000. Se trata de un costo elevado para propietarios e inquilinos que todavía no lograron recomponer su poder adquisitivo tras la caída inflacionaria.

Preferencias

La preferencia no solo se da entre familias, sino también entre jóvenes profesionales que priorizan calidad de vida sin salir del perímetro urbano.

“Bajó la cantidad de inmuebles en venta en la ciudad”, señaló Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, quien también advirtió que el stock total descendió de más de 170.000 unidades en 2022 a cerca de 115.000 en la actualidad. “Se terminó la etapa de sobreoferta”, remarcó.

A diferencia de los departamentos en edificios de propiedad horizontal, los PH tienen menor densidad constructiva y mayor independencia de decisiones, lo cual incrementa su atractivo en un contexto donde la calidad de vida se volvió central.

La localización también incide. Los barrios con zonificación residencial baja, como Villa Crespo, Saavedra, Villa Ortúzar o Monte Castro, concentran mayor proporción de PH accesibles. En tanto, zonas como Palermo, Núñez, Coghlan o Villa Devoto muestran precios más altos y menor disponibilidad. La orientación, los espacios descubiertos y el estado general de la unidad son factores clave al momento de determinar su valor.

Hay PH de tres ambientes, por ejemplo, con precios que parten desde los USD 45.000 en barrios como Constitución, Balvanera o La Boca, y llegan hasta los USD 580.000 en zonas cotizadas de Palermo, Colegiales, Saavedra o Caballito.

La posibilidad de personalizar, un atractivo clave

Patricia Jedvabnik, de Abiti Proyectos Inmobiliarios, explicó que muchos compradores buscan PH con la intención de refaccionarlos y adaptarlos a sus preferencias, siempre que el precio resulte conveniente y represente una buena oportunidad.

Se valoran aún más las unidades con patio o terraza propia. En algunos casos, es posible construir un nivel adicional para sumar dormitorios o ampliar la superficie, lo que eleva el potencial del inmueble.

“Algunos desarrolladores adquieren PH en mal estado y los transforman con renovaciones modernas en cocinas y baños. En estos casos, el valor de reventa suele superar en más de un 30% la inversión inicial”, agregó Jedvabnik.

Otros, en cambio, optan por unidades ya renovadas y listas para habitar. La velocidad de venta en ambos casos es una de las más rápidas del mercado.

El factor crediticio

El mercado inmobiliario porteño empezó a mostrar señales de recuperación a partir de medidas macroeconómicas como el regreso del crédito hipotecario, el levantamiento del cepo cambiario, el ingreso de fondos desde blanqueos de capital y una desaceleración inflacionaria. Sin embargo, el acceso al crédito para unidades tipo PH continúa siendo acotado.

Migliorisi advirtió que muchos PH presentan superficies no declaradas en los planos, lo cual dificulta su calificación crediticia. Los bancos exigen que no haya patios cubiertos ni ampliaciones sin registrar, e incluso consideran la antigüedad del inmueble como un posible obstáculo. Aunque desde el punto de vista notarial los títulos sean perfectos y escriturables, la decisión final recae en el criterio del acreedor hipotecario.

A pesar de esta barrera, la demanda por PH se intensificó y su ritmo de venta figura entre los más ágiles del mercado. En ese contexto, varios compradores priorizan ganar en calidad de vida, aun cuando deban pagar más por una unidad con menores metros.

Como reciclarlos

Para quienes optan por la refacción, la arquitecta Gabriela Correa, especialista en proyecto, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, recomendó verificar antes el estado estructural, instalaciones de servicios y potencial funcional del inmueble. “Hoy un baño y una cocina de calidad en un PH de 50 m2 puede costar entre USD 16.000 y USD 20.000, dependiendo de los materiales y diseño elegido”, estimó.

Los PH representan menos del 15% del stock construido en Buenos Aires. Su luminosidad, orientación y posibilidades de mejora inciden directamente en el valor. Un PH con buena luz natural y terraza puede cotizar entre 10 y 15% por encima de uno sin esos atributos.

Aconsejó revisar el funcionamiento de las redes de agua caliente y fría, electricidad, gas y desagües. “Luego, anular los servicios y, en la medida que el presupuesto lo permita, hacer el cambio de todas las redes desde el ingreso del servicio a la propiedad”, señaló.

Respecto a la estructura de los PH, Correa indicó que por lo general no presentan inconvenientes graves. Sin embargo, subrayó la importancia de considerar la antigüedad del edificio y si atravesó reformas previas. Apuntó: “Si la propiedad tiene varios años, aconsejo hacer el cambio total de las redes de servicios. Incluso la red eléctrica, renovarla desde el medidor hasta el tablero”.

La combinación entre baja oferta, alto interés y rápida rotación consolidó a los PH como las “vedettes” del Real Estate porteño. En el contexto actual, estas unidades no solo superan en consultas a los departamentos, sino que también marcan el pulso de una nueva etapa del mercado inmobiliario en CABA.