Leasing inmobiliario: cómo funciona y por qué un inquilino puede transformarse en propietario a través de esta herramienta

El leasing inmobiliario es un contrato de locación de un inmueble, ya construido o en desarrollo, que permite a quien lo habita convertirse en su propietario. En un contexto marcado por acceso al crédito hipotecario (con tasas hacia arriba y condiciones más exigentes de los bancos ahora, algunas rozan el 10%) y la informalidad laboral, esta figura legal gana terreno como alternativa viable para quienes buscan una vivienda. Aunque aún poco difundida, puede convertirse en una herramienta clave para ampliar la base de acceso a la vivienda propia.

Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y vocal de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), definió esta figura como un contrato financiero legislado en el Código Civil y Comercial, en el cual el tomador —inquilino— cuenta con una opción de compra irrevocable por un valor residual preacordado o a determinar al momento de ejercerla.

El canon periódico, que puede pactarse en pesos o dólares, combina un alquiler promedio con un componente financiero. Los contratos suelen establecer plazos de entre cinco y veinte años. Al ejercer la opción, los pagos realizados se imputan al precio final.

Esta modalidad resulta ventajosa para ambas partes. El tomador accede a la vivienda sin necesidad de adelantos, mientras que el dador mantiene la titularidad del bien durante toda la etapa locativa. Si el tomador interrumpe los pagos, pierde lo abonado y puede ser desalojado en un plazo breve, según la legislación vigente.

Requisitos: similares a un alquiler

La Dra. Bibiana Varela Guijarro, abogada especialista en Derecho Inmobiliario y también vocal de la CAPRA, explicó que los requisitos para acceder a un contrato de leasing son los mismos que los de una locación. El dador debe acreditar la titularidad del inmueble mediante escritura e informes de dominio, o bien actuar como apoderado con facultades suficientes. El tomador, por su parte, debe demostrar solvencia, presentar una fianza aceptable y, eventualmente, un depósito en garantía.

El contrato se formaliza por escritura pública e ingresa en una sección especial del Registro de la Propiedad Inmueble. La titularidad permanece en cabeza del dador hasta que el tomador ejerce la opción de compra. A diferencia del crédito hipotecario, el leasing no exige ingresos formales, lo que facilita el acceso a quienes se encuentran fuera del sistema bancario.

Comparación con el crédito hipotecario

Los contratos de leasing inmobiliario incluyen intereses asociados al componente financiero del canon, que puede ser fijo o variable según las condiciones del mercado. En entornos de alta inflación, este tipo de contratos pierde viabilidad, al igual que ocurre con las hipotecas.

Sin embargo, Varela Guijarro destacó que el leasing elimina una de las principales barreras de entrada: el anticipo inicial. En una operación hipotecaria, el comprador debe contar con al menos un 30% del valor del inmueble para calificar. En cambio, en el leasing, los pagos mensuales cumplen ese rol, sin necesidad de adelantos.

¿Para quién resulta una opción viable?

Abatti (h) señaló que el leasing se adapta a personas o familias con ingresos, pero sin los ahorros necesarios para afrontar un anticipo. “Es una opción atractiva para desarrolladores que apunten a segmentos de adquirentes con capacidad de pago, pero sin acceso al crédito bancario”, sostuvo.

La operación también permite planificar pagos en moneda extranjera o ajustables mediante índices como UVA, CER o CAC.

Seguridad para el propietario, riesgos para el tomador

Según Varela Guijarro, uno de los mayores beneficios del leasing para el dador es la protección legal: conserva la propiedad hasta que el tomador ejerce su opción. Si el tomador incumple, el proceso de desalojo es más ágil que en una ejecución hipotecaria.

Para el tomador, el riesgo principal radica en la necesidad de mantener ingresos constantes. La mora en los pagos implica la pérdida de los cánones abonados, que serían considerados parte del valor de compra. La titularidad sigue a nombre del dador hasta que se formalice la compraventa, lo que otorga seguridad jurídica ante eventuales juicios o concursos.

Una herramienta con potencial de expansión

Desde el punto de vista comercial, el leasing representa una oportunidad de negocio poco explorada. Alberto Héctor Loyarte, martillero público y especialista en Real Estate, sostuvo que el segmento bancarizado representa solo una parte del mercado. “El 60% de la economía se mueve en negro. Ese sector no puede acceder a créditos y podría encontrar en el leasing una opción viable”, afirmó.

Sin embargo, Loyarte advirtió que el instrumento aún no se popularizó, en parte porque la atención se concentra en los créditos tradicionales, y porque muchos profesionales del sector —desde inmobiliarias hasta escribanos— no tienen formación específica en la materia.

Flexibilidad y cesión de derechos

Una de las ventajas operativas del leasing es la posibilidad de ceder los derechos contractuales. Loyarte explicó que tanto el dador como el tomador pueden transferir su posición en el contrato. Por ejemplo, si el tomador abonó parte del canon y debe mudarse por cuestiones laborales, puede vender su participación a un tercero, siempre que la cesión se registre formalmente. Lo mismo puede hacer el dador si desea delegar la propiedad a otro.

Este nivel de flexibilidad convierte al leasing en un mecanismo más dinámico que la compraventa tradicional. Para que esto sea posible, es clave incorporar cláusulas específicas que contemplen la cesión.

Rol de las inmobiliarias y nuevos desafíos

Las inmobiliarias pueden asumir un rol activo en la intermediación y administración de contratos de leasing. Según Loyarte, deben conocer los aspectos legales y operativos del instrumento para evitar conflictos. La redacción del contrato debe incluir el inventario del inmueble, pautas sobre mantenimiento y el saldo a pagar al finalizar el plazo.

Además, pueden gestionar el cobro de cánones, como ocurre con los alquileres tradicionales, lo que abre una línea de trabajo adicional y rentable.

Perspectivas: ¿una opción de largo plazo?

Para Loyarte, el leasing podría consolidarse como una herramienta competitiva frente al alquiler simple o la compraventa hipotecaria. “Permite pagar en cuotas lo que será su propia vivienda. Es una solución concreta para familias que hoy no acceden al crédito ni cuentan con un ahorro inicial”, afirmó.

La modalidad también permitiría activar propiedades ociosas, especialmente en casos donde el propietario reside en otra ciudad y desea obtener un ingreso regular sin desprenderse del bien.

Abatti (h) sostuvo que el desarrollo del leasing dependerá de la evolución económica. “Esta operatoria contractual dinámica posibilita el acceso a la vivienda con menores requisitos y mayor seguridad jurídica”, señaló. Si la inflación se reduce y la estabilidad mejora, el leasing podría transformarse en una opción habitual dentro del mercado.