Las expensas aumentaron más del doble que la inflación durante 2025 y arrancan 2026 en niveles altos

Las expensas volvieron a ubicarse muy por encima de la inflación durante 2025 y consolidaron un nivel elevado que se mantiene en el inicio de 2026. En la Ciudad de Buenos Aires, el aumento acumulado alcanzó el 75%, mientras que en la provincia de Buenos Aires llegó al 60%, muy por encima del 31,5% de inflación anual informada por el Indec, según un relevamiento de la plataforma de gestión Octavo Piso sobre 200.000 consorcios.

El comportamiento marcó una fuerte presión sobre propietarios e inquilinos, incluso en un contexto de desaceleración inflacionaria. La dinámica de las expensas mostró que, más allá del índice general de precios, la estructura de costos de los edificios mantuvo una lógica propia, condicionada por salarios, servicios y mantenimiento.

El contraste apareció en los barrios cerrados de la provincia de Buenos Aires. Allí, el incremento anual fue del 27%, por debajo de la inflación. La diferencia respondió a esquemas de gastos más previsibles, con presupuestos anuales prorrateados mes a mes, frente a edificios tradicionales más expuestos a subas puntuales y ajustes reactivos.

Los picos del año se concentraron en junio y agosto. En junio, el impacto respondió al pago del aguinaldo del personal de edificios, un factor que se repite año tras año. En agosto, el salto coincidió con actualizaciones en servicios públicos y tributos, que se trasladaron de manera directa a las expensas.

La evolución mensual en la Ciudad de Buenos Aires reflejó esa volatilidad interanual. En enero de 2025, el valor promedio fue de $136.265,70. En febrero subió 1,83%, en marzo 3,60% y en abril 2,98%. Mayo marcó un avance del 5,75%, mientras que junio registró el mayor salto del año, con un 15,36%. Tras una suba más moderada en julio, agosto volvió a mostrar un fuerte ajuste del 18,16%.

Hacia el último tramo del año aparecieron retrocesos leves en septiembre y diciembre, aunque sin modificar la tendencia general.

Rubros que elevan costos fijos

Los rubros que más presionaron las expensas variaron según el tipo de desarrollo. En la Ciudad de Buenos Aires, los mayores aumentos se concentraron en los servicios contratados por los consorcios, como mantenimiento de ascensores, limpieza y seguridad privada. En el extremo opuesto, los aportes, contribuciones y gastos bancarios mostraron las menores variaciones.

En los barrios cerrados bonaerenses, los incrementos más relevantes se vincularon con el mantenimiento de espacios comunes y los abonos de servicios generales, con una dinámica similar en los rubros de menor impacto.

El peso de los salarios siguió siendo determinante. El administrador y abogado especialista en expensas Rodrigo Martínez Daveño señaló que los sueldos de los encargados continuaron como el componente más alto del gasto, aunque durante 2025 mostraron una dinámica más estable y subieron por debajo de la inflación. Como ejemplo, detalló que un encargado permanente sin vivienda en un edificio de cuarta categoría pasó de un sueldo básico de $760.000 en diciembre de 2024 a $918.000 en diciembre de 2025, un aumento del 21%, frente a una inflación anual cercana al 31%.

Para contener y ordenar las expensas, Martínez Daveño remarcó la necesidad de comparar presupuestos, evitar renovaciones automáticas, renegociar contratos al vencimiento, revisar cláusulas con asesoramiento legal, buscar proveedores alternativos y priorizar el mantenimiento preventivo por sobre las reparaciones de urgencia.

De cara a 2026, advirtió que el escenario cambia. Ya no quedan pagos atrasados por regularizar y existe margen para que algunos rubros intenten recuperar terreno. “Ya no hay stocks de pagos por regularizar y dudo que los sueldos sigan por debajo de la inflación. Es posible que intenten recuperar la pérdida de 2025 y suban a la par o algo más”, señaló.

Inicio de año

En paralelo, otras mediciones confirman que las expensas arrancaron 2026 en niveles altos. Según el último relevamiento de Octopus Proptech, plataforma utilizada por más de 150.000 hogares en todo el país, en enero las expensas promedio alcanzaron los $254.267, con un aumento mensual del 1,37%.

El análisis de Octopus muestra que, pese a la moderación mensual, la estructura de costos sigue presionada por componentes rígidos. Los sueldos y cargas sociales representaron entre el 24% y el 30% del total, los servicios públicos ganaron peso con valores que superaron los $40.000 mensuales y el mantenimiento de partes comunes pasó a explicar hasta el 25% de las expensas.

Desde la compañía señalaron que las expensas ya no aumentan solo por inflación, sino por una combinación de costos estructurales que se ajustan de manera continua. En ese contexto, la tecnología aplicada a la administración de consorcios permite analizar la evolución histórica de gastos, anticipar desvíos y aportar mayor transparencia a propietarios e inquilinos.

Con un nuevo ciclo de aumentos en servicios públicos, administraciones de consorcios y espacios con alto consumo energético empezaron a revisar su estructura de gastos. La agenda se desplaza hacia la eficiencia, el control del consumo y una gestión más profesional, en un escenario donde las expensas ocupan un lugar central en el presupuesto mensual.

Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, dijo: “Contar con información detallada por rubro permite entender dónde se generan los aumentos y qué decisiones pueden tomarse para mejorar la eficiencia”.

Para Baccigalupo, la clave pasa por dejar de mirar las expensas como un número final y empezar a leer su composición. «La posibilidad de desagregar el gasto mes a mes permite a las administraciones discutir contratos, ordenar prioridades y evitar decisiones reactivas que terminan encareciendo el funcionamiento del edificio», concluyó.