Aunque históricamente consideradas un nicho menor del mercado inmobiliario, las cocheras vuelven a captar la atención de los inversores. Tras quedar relegadas frente a los departamentos durante la primera etapa de la recuperación pospandemia, este segmento muestra señales de valorización impulsadas por una demanda sostenida y nuevas condiciones macroeconómicas.

El interés se aceleró tras el envío al Congreso del proyecto del Gobierno para incentivar el blanqueo de efectivo no declarado. La iniciativa, firmada por el presidente Javier Milei antes de su viaje a Europa, apunta a canalizar los ahorros en bienes concretos con un tratamiento fiscal más favorable. En ese contexto, las cocheras aparecen como una opción sencilla y de bajo riesgo para quienes buscan resguardar sus dólares.

“El famoso plan colchón despertó a muchos en las últimas semanas y generó un volumen de consultas y cierre de operaciones mucho mayor que el habitual”, explicó Esteban Sucari, director de Ecocheras. “Hay mucha gente que siente que sus dólares cada vez valen menos, quiere resguardarlos y ve en las cocheras un tipo de inmueble que no se repone y donde se puede obtener una renta”, añadió.

Una inversión con bajo costo y alta liquidez

El auge responde a una combinación de factores: precios todavía rezagados, barrera de entrada baja y rentabilidad en aumento. “Las cocheras quedaron atrasadas frente a otros inmuebles. Cayeron fuerte con la pandemia y, a diferencia de los departamentos, aún no recuperaron valor. Eso genera un desajuste que debería corregirse porque el costo de reposición subió mucho y ya casi no hay tierras para construir nuevas”, analizó Sucari.

En la Ciudad de Buenos Aires, los valores de venta oscilan entre USD 16.000 y USD 25.000, según ubicación y tamaño. En barrios como Belgrano o Palermo, una cochera bien ubicada ronda los USD 23.000, aunque pueden encontrarse oportunidades por debajo. En zonas más accesibles, como Monte Castro o Monserrat, los precios parten desde USD 16.000 o incluso menos. “En Belgrano tengo unidades excelentes a USD 18.000. Hay dispersión, pero en general una cochera no debería estar por debajo de ese valor”, precisó el empresario.

Su bajo costo inicial, expensas reducidas, mantenimiento mínimo y facilidad de reventa hacen de este activo una alternativa atractiva. “Inician con menor inversión y buscan un retorno rápido”, explicó Daniel Bryn, analista de Zipcode. No obstante, advirtió que “la rentabilidad depende de la escasez de cocheras y de la competencia con garajes privados”.

Cuánto se gana y qué zonas son más rentables

El alquiler promedio de una cochera en barrios residenciales de alta demanda se ubica entre $130.000 y $220.000 mensuales, con rendimientos que van del 4% al 8% anual, según la zona y el precio de compra.
“En barrios como Villa Urquiza, Villa Ortúzar, Saavedra y Belgrano, los valores de alquiler promedian los $120.000. Son zonas de alta demanda y poca disponibilidad”, detalló Marcela Genta, de Marcela Genta Inmobiliaria.

“La oferta no se recuperó porque en los edificios nuevos hay obligación de construir cocheras, pero a las desarrolladoras no les resulta rentable. La limitación está en que los lotes promedio tienen solo 8,66 metros de frente”, explicó.
Desde el punto de vista de la renta, precisó que “una cochera bien ubicada puede alcanzar el 7% u 8% anual. Para que sea rentable una unidad de USD 25.000, hay que alquilarla en torno a $176.000 por mes. Hay que hacer bien los números”.

Sucari coincidió en que la rentabilidad tiende a concentrarse en el extremo superior del rango cuando la compra se realiza a precios bajos. “En Palermo, Recoleta o Belgrano la ganancia anual puede ubicarse entre USD 1.000 y USD 2.000. En Microcentro o Monserrat, los retornos suelen ser menores salvo que se consiga una buena oportunidad de compra”, apuntó.

Según Zonaprop, la rentabilidad bruta promedio de los departamentos en CABA fue del 5% en septiembre, mientras que los valores de las cocheras superan ese nivel en varios barrios. En tanto, Monitor Inmobiliario ubica el rendimiento de los departamentos entre 5,5% y 6%, frente al 4%–6% en dólares de las cocheras.

“La rentabilidad en dólares mejora cuando el peso se aprecia, algo que se observó en los últimos meses. No obstante, su comportamiento futuro dependerá de cómo se estabilice la economía tras las elecciones”, advirtió Nahuel Achával, coordinador comercial de Toribio Achával.

Dónde invertir

Las áreas con alta densidad poblacional y escasez de estacionamiento concentran la demanda más firme. “Almagro, Balvanera, Caballito, Villa Crespo y Palermo (especialmente los ejes comerciales) son las de mayor actividad. También destacan Núñez y Belgrano, por su cercanía a polos de salud y educación”, enumeró Bryn.

Sucari subrayó que en Núñez se combinan factores de valorización sostenida: “El déficit de estacionamientos, sumado a la expansión de desarrollos inmobiliarios y corporativos en torno al Parque de la Innovación, genera una demanda estable y precios crecientes. Con el desarrollo del Parque se proyecta una saturación completa de espacios que extenderá la presión hacia los barrios cercanos”.

Genta observó que “en edificios de viviendas, la cochera suma mucho a la renta total. En cambio, los edificios exclusivos de cocheras hoy no resultan tan atractivos por los costos fijos. Conviene comprar unidades individuales bien ubicadas y con bajas expensas”.

Demanda, riesgos y perspectivas

Los especialistas coinciden en que el riesgo es bajo, aunque la liquidez puede variar según el barrio. “Tal vez no es un activo tan líquido como otros, pero tiene recorrido para ganar en valor y en renta. Lo que hay que mirar es que la cochera sea cómoda, con buenas rampas, expensas razonables y espacio para maniobrar”, recomendó Sucari.

La expectativa de un blanqueo para pequeños montos, sumada a la percepción de que el dólar está estable, impulsa la idea de mover parte de los ahorros hacia activos que generen renta. “Con USD 50.000 se pueden comprar dos o tres cocheras, según la zona. Muchos eligen diversificar así”, agregó Sucari.

“La gente quiere salir del colchón, literal —resumió—. Con una cochera encuentra un activo simple, que no requiere grandes gestiones, tiene alta demanda y puede alquilarse rápido”.