La Ciudad activa un sistema para aprobar proyectos de obra en tiempo récord: ¿qué barrios porteños se beneficiarán?

El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires presentó Model BA, una herramienta disruptiva que redefine los tiempos de la construcción. El sistema verifica automáticamente el cumplimiento de la normativa urbanística y promete reducir los plazos de aprobación de planos, una demanda histórica del sector inmobiliario.

El mercado del ladrillo redibuja el mapa porteño. Mientras los nuevos campeones de la construcción se trasladan del centro tradicional a zonas de desarrollo reciente, y los proyectos de PH reciben el doble de consultas que los departamentos, una queja constante frenó el auge: la burocracia administrativa. Durante años, los desarrolladores advirtieron que las demoras en la aprobación de planos, sumadas a los altos costos de gestores, representaban un obstáculo significativo para el inicio de nuevos emprendimientos. Esta realidad histórica finalmente experimenta un cambio fundamental.

El Gobierno porteño introdujo Model BA, una solución basada en inteligencia artificial que genera una transformación profunda en la gestión de obras. La promesa resulta audaz: reducir meses de espera a solo horas y eliminar una porción importante de la intermediación privada en los trámites.

Desarrollado por la Subsecretaría de Gestión y Desarrollo Urbano con financiamiento estratégico del Banco Ciudad, funciona como un verificador inteligente. Su integración ocurre dentro de la plataforma Revit, un software clave en la metodología Building Information Modeling (BIM). El sistema revisa en tiempo real si un proyecto cumple, al detalle, con las exigencias del Código Urbanístico y del Código de Edificación vigentes. De esta manera, el programa identifica las inconsistencias normativas y permite a los profesionales corregirlas de inmediato, antes de la presentación formal.

Los profesionales de la arquitectura y la ingeniería ahora poseen una herramienta que les otorga una validación precisa. Este enfoque automatizado minimiza los errores humanos y optimiza el proceso de diseño, asegurando que el proyecto llegue a la fase de registración con la máxima conformidad. La digitalización total del proceso se complementa con otras innovaciones, como un Asistente de Caratulación Inteligente (Wizard) para consultas de uso y herramientas de división en propiedad horizontal, que buscan simplificar la totalidad del circuito administrativo.

Desde la subsecretaría explicaron que la nueva herramienta significa un cambio estructural en la relación entre el sector público y los profesionales. Permite reducir los tiempos drásticamente y le resta dependencia a los gestores privados, quienes hasta hoy intervenían como intermediarios para agilizar trámites complejos, cobrando honorarios considerables por su servicio.

Planos de obras aprobados en el día

La subsecretaria de Gestión y Desarrollo Urbano, Karina Burijson, aseguró que el impacto resulta inmediato y tangible. “El primer trámite que ingresó por esta vía la semana pasada se aprobó en el día. Es un salto enorme”, afirmó. La funcionaria detalló el nuevo flujo de trabajo: “El profesional trabaja, modela su proyecto, ajusta con el corrector y, cuando el sistema lo valida, lo ingresa a la Ciudad. Ese mismo día puede llevarse el plano aprobado”.

Antes de esta innovación, la aprobación de una obra podía extenderse considerablemente. “Si el proyecto era chico, se resolvía en 15 o 20 días, pero otros tardaban dos o tres meses. Incluso existía la posibilidad de que demoren hasta un año”, explicó Burijson. La diferencia de plazos, de un año a un solo día, ilustra la magnitud de la eficiencia administrativa que la Ciudad incorpora.

La herramienta busca ofrecer beneficios directos que abarcan a toda la cadena de valor de la construcción:

• Reducción de Plazos: El tiempo de aprobación se reduce de meses o semanas a horas.
• Validación Precisa: La verificación automática detecta y permite corregir discrepancias con los Códigos Urbanístico y de Edificación.
• Ahorro de Recursos: Se minimizan los costos asociados a correcciones posteriores y gestoría.
• Autonomía Profesional: Los arquitectos e ingenieros poseen mayor control sobre el cumplimiento normativo desde la etapa inicial del diseño.
• Registro Inmediato: Posibilita el registro de planos aprobados en el mismo día de su presentación.

Burijson aclaró que esta primera etapa posee un alcance definido. No incluye los casos que requieran interpretación urbanística. No obstante, destacó que la gestión trabaja paralelamente para agilizar ese circuito: “Por ahora, esos casos seguirán un proceso distinto, pero cada vez van a tardar menos. El objetivo resulta descomprimir todos los cuellos de botella”. Explicó que liberar al personal de los controles básicos permite tener más equipo disponible para revisar las situaciones de mayor complejidad interpretativa.

Operativa

Model BA transforma radicalmente el proceso de diseño y aprobación de obra a través de la inteligencia artificial. La herramienta funciona como un complemento (Add-in) que se instala en el software Revit del profesional. Mientras el arquitecto modela su proyecto, el sistema valida en tiempo real su estricto cumplimiento con la normativa urbanística y de edificación de la Ciudad.

Esto reduce drásticamente los plazos, permitiendo que la mayoría de los trámites se resuelvan en horas o en el día, al eliminar las correcciones burocráticas posteriores.

Los pasos clave para el profesional son:

• Verificación: Confirmar en la plataforma Ciudad 3D si la parcela es «Apta Model BA».
• Descarga: Instalar el Add-in de Model BA en Revit.
• Modelado: Diseñar el proyecto con la validación automática en línea.
• Registro: Caratular el trámite en TAD solo al obtener la certificación de Apto Model BA.

Los barrios con «identidad propia» inician la transformación

Model BA comenzó su operación para obras nuevas dentro de las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB) 0, 1 y 2, que en conjunto equivalen a aproximadamente el 28% del territorio porteño. Estas zonas corresponden a áreas predominantemente residenciales de baja y media densidad, que se caracterizan por su «identidad barrial» y donde la altura máxima de construcción se encuentra restringida (desde planta baja y dos pisos, hasta planta baja y cuatro pisos).

Estas zonas corresponden a áreas predominantemente residenciales de baja y media densidad, que se caracterizan por su «identidad barrial», como las que se encuentran en Villa Pueyrredón, Parque Chas, Saavedra, Chacarita, Monte Castro, Villa Santa Rita y Villa Devoto, entre otros. En estos sectores, la altura máxima de construcción se encuentra restringida (desde planta baja y dos pisos, hasta planta baja y cuatro pisos).

“Lanzamos estas tres unidades de edificabilidad, que representan el 28% de la Ciudad”, sostuvo Burijson. El plan de expansión se encuentra en marcha. “En marzo tendremos disponible toda la ciudad. Cualquier proyecto que no necesite pasar por la Dirección General de Interpretación Urbanística podrá aprobar sus planos directamente con este sistema”.

Para fomentar la adopción de la herramienta y asegurar que el sector la incorpore rápidamente, la Ciudad implementa un programa ambicioso. Incluye licencias de prueba para proyectos de hasta 2.500 m2 y un sistema de becas de capacitación.

“Es una herramienta pensada para el profesional, pero el beneficio final es para todo el ecosistema: desarrolladores, inversores y, en definitiva, la dinámica de construcción en la Ciudad. Permite planificar tiempos de otra manera”, concluyó Burijson.