En el estudio de Ladrillo.Info, Federico Miqueo entrevistó a Iuri Izrastzoff, investigador patrimonial urbano y de Izrastzoff Inmobiliaria. Analizó el presente del mercado, recordó etapas de fuerte actividad y explicó por qué cree que aún existe un amplio margen para crecer. Señaló que en 2010 se registraron unas 10.000 escrituras en la Ciudad, frente a las 5.700 actuales.

Si el ritmo de aquel momento se hubiera mantenido, hoy deberían concretarse entre 12.000 y 15.000 operaciones anuales. En su opinión, ese ciclo no se debió a la existencia de crédito hipotecario, sino a un precio del metro cuadrado muy atractivo y a la explosión de los fideicomisos, que se lanzaban a valores bajos y se revendían al año con ganancia. A eso se sumaba la llegada de extranjeros que veían oportunidades únicas en el mercado local, en un contexto de turismo creciente y costos en dólares muy competitivos.

Relató que hasta el 30% de las ventas de su empresa fueron a clientes internacionales y que, en esa época, se podían adquirir departamentos de estilo francés a USD 1500 el metro cuadrado, cuando en Europa costaban USD 8.000. Ese flujo se cortó a partir de 2011, con el cepo cambiario y la imposibilidad de repatriar fondos, lo que llevó a que muchos inversores extranjeros vendieran sus propiedades a compradores locales y retiraran su capital del país.

Izrastzoff comparó los valores actuales con los de hace más de una década. Indicó que hoy se ubican en niveles de 2007 y 2008, lejos del pico alcanzado en 2017, en la época de los créditos UVA (de la era Mauricio Macri), y que posteriormente se produjo una caída del 30% hasta mediados de 2023.

Desfasaje y tasaciones

Desde entonces comenzó una recuperación que, en el segmento en el que trabaja, alcanzó entre 10% y 11% en el último año, por encima del promedio general. Observó que existe una diferencia importante entre los valores de propiedades nuevas y usadas, impulsada por el fuerte aumento de los costos de construcción.

Si los inmuebles usados no acortan esa brecha, sostuvo, los nuevos deberán ajustar precios o enfrentar plazos de venta más extensos, como ocurre en la actualidad. La reacción del sector de la construcción, evaluó, dependerá en parte de la evolución económica posterior a las elecciones.

En relación con las tasaciones, consideró que siguen siendo completamente subjetivas, aunque hoy cuentan con más herramientas para respaldar los valores sugeridos. Recordó que antes se basaban en la percepción y la experiencia, mientras que ahora es posible acceder a datos de cierres reales que comparten redes de inmobiliarias. Esto permite acercarse más a los precios efectivos de mercado, aunque en casos de propiedades únicas o atípicas se termina probando un valor inicial y evaluando la respuesta de la demanda para luego ajustar.

El valor patrimonial de CABA

Fanático del patrimonio arquitectónico, Izrastzoff se definió como un defensor del racionalismo, un estilo que, para él, define a Buenos Aires. Explicó que surgió en los años 30, en un momento de gran prosperidad del país, y se caracteriza por líneas puras, ciertas curvas, fachadas blancas y amplias ventanas.

Señaló que Buenos Aires pudo darse el lujo de construir edificios de calidad internacional y que eso la distingue en la región. Entre los íconos mencionó el Kavanagh, como ejemplo de transición entre Art Decó y racionalismo, el Estrugamou, el Palacio de los Patos, el Palacio de los Gansos y el edificio Miner (obra del arquitecto húngaro Jorge Kálnay, se inauguró en 1934 en la esquina de Arroyo y Juncal, en Retiro. Exponente del racionalismo porteño, destaca por su fachada curva en ochava, revoque blanco y detalles constructivos innovadores para la época).

También destacó obras menos conocidas del estudio Sánchez, Lagos y de la Torre, autores del Kavanagh, que mantienen la misma calidad constructiva en esquinas menos famosas. Contó que en 2005, junto a su padre, detectó que se demolían unos diez petit hoteles por mes en Recoleta. Relevaron los casos, elaboraron un informe y lo difundieron en medios para advertir sobre el riesgo de perder ese patrimonio. A su juicio, se perdieron muchos edificios pequeños de gran calidad, reemplazados por desarrollos que aprovechaban la capacidad constructiva de los lotes.

Faltan incentivos fiscales

En cuanto al rol del Estado, señaló que en otras ciudades del mundo se implementan incentivos fiscales o la transferencia de capacidad constructiva para que los propietarios mantengan los edificios, pero que en Buenos Aires esas herramientas no están bien aplicadas.

La ley actual protege cautelarmente el patrimonio, pero permite que un consejo autorice demoliciones, lo que mantiene el riesgo latente. Consideró que la menor actividad de la construcción en los últimos años actúa como freno indirecto, pero advirtió que si el mercado se reactiva, la sociedad deberá estar atenta. Valoró que hoy existe más conciencia social y que las redes sociales ayudan a visibilizar y denunciar las pérdidas patrimoniales.

Recoleta, siempre vigente

Sobre Recoleta, afirmó que hasta hace 15 o 20 años tenía el valor de metro cuadrado más alto de la Ciudad, impulsado por la demanda extranjera. Con la caída de ese flujo, el barrio perdió posiciones y hoy está en tercer o cuarto lugar, detrás de zonas como Puerto Madero.

Sin embargo, si Buenos Aires se abre nuevamente al mercado internacional, cree que Recoleta recuperará su lugar por su identidad, historia y arquitectura irrepetible. Comparó invertir allí con comprar un auto clásico, que mantiene su atractivo a lo largo del tiempo.

Destacó que barrios como Recoleta, Belgrano y Caballito conservan una fuerte identidad, con vecinos que suelen mudarse dentro de la misma zona, aunque después de la pandemia aparecieron cambios: algunas personas priorizaron calidad de vida y se mudaron a zona norte, mientras que otras regresaron a la Ciudad.

Cómo ofrecer una propiedad

En cuanto al uso de redes sociales en el negocio, explicó que en su inmobiliaria producen contenido desde hace siete años y que hoy dedica más de la mitad de su tiempo a esa tarea. Cuentan con un equipo que filma en zona norte y en la Ciudad, y cada vez más miembros participan en los videos, que sirven tanto para posicionar la marca como para generar consultas. Aclaró que no son influencers individuales, sino un grupo que comunica en conjunto. Reconoció que existe un porcentaje de comentarios negativos, pero que no supera el 15% y que prefiere no responder a discusiones que considera cerradas, como las críticas a barrios privados.

Para cerrar, sostuvo que la actividad inmobiliaria tiene un componente humano difícil de reemplazar por tecnología. Contó que consultó a una inteligencia artificial qué sectores serían más afectados por su avance y que el inmobiliario aparecía entre los menos vulnerables, justamente por la importancia del vínculo personal al mostrar, negociar o tasar propiedades. “Eso es lo que siempre va a sostener el valor de nuestro trabajo”, concluyó.