ICL a pique, contratos de alquileres vigentes de la Ley derogada en el nivel más bajo de 2025: ¿cuál será el ajuste en noviembre?

El Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central se ubicará en noviembre en su nivel más bajo en cuatro años. La actualización interanual para quienes mantienen contratos vigentes de la Ley de Alquileres derogada a fin de 2023 será de 42,33%, lo que representa el menor aumento desde 2021 y refleja un cambio de tendencia en el mercado locativo argentino, después de un ciclo prolongado de subas.

El impacto es doble. Para los inquilinos que todavía tienen contratos bajo la normativa de 2020, la baja implica un alivio luego de años de ajustes anuales muy por encima de la inflación mensual. Para los nuevos contratos firmados bajo el DNU 70/2023, el contexto permite acuerdos más flexibles, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y márgenes de negociación más amplios.

Según Alejandro Braña, experto en Real Estae y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, el ICL hoy “es un indicador que aporta información, pero no define los precios”. Explicó que “en la práctica, los valores de renovación o nuevos contratos se acuerdan libremente. El contexto actual es distinto al de hace dos o tres años, cuando las renovaciones triplicaban lo que pagaba un inquilino. Hoy, un ajuste del 42% puede incluso ubicar el alquiler por encima de los valores del mercado activo”.

Braña indicó que la mayor oferta y la estabilidad de precios modificaron el comportamiento del mercado: “Los inquilinos recorren entre 20 y 30 inmuebles antes de decidir. No hay apuro. La abundancia de opciones da margen para comparar y negociar”.

También destacó que la caída de la inflación redujo los desfasajes: “Con una variación mensual del 2%, los ajustes se volvieron predecibles. No se repiten las situaciones del año pasado, cuando los incrementos contractuales superaban a los valores de mercado y los propietarios ofrecían bonificaciones para retener a sus inquilinos”.

Cómo quedarán los valores según la modalidad de ajuste

Los nuevos contratos firmados en el marco del DNU utilizan esquemas de actualización más frecuentes, con diferencias marcadas según el plazo elegido. Para un alquiler base de $500.000, las subas estimadas son las siguientes:

Trimestral: +6,35% → $531.750.

Cuatrimestral: +8,76% → $543.800.

Semestral: +17,03% → $585.150.

Anual (Ley 27.551): +42,33% → $427.000.

El contraste entre ambos regímenes muestra cómo el mercado se adaptó al nuevo escenario: menos rigidez, más negociación y un entorno de inflación más controlado.

ICL o IPC: cuál conviene usar hoy

El debate sobre qué índice usar para los ajustes se volvió menos relevante. “Hoy el Índice de Precios al Consumidor (IPC) es apenas inferior al ICL, pero se emparejaron. Hubo momentos en que los inquilinos pedían el ICL porque era más bajo, y luego se dio lo contrario. Ahora ambos se mueven con estabilidad”, afirmó Braña.

El martillero público y especialista en Real Estae, Alberto Loyarte explicó las razones técnicas de esa convergencia: “El ICL se compone en partes iguales por el IPC del INDEC y el RIPTE, que mide la evolución de los salarios en blanco. Con menor inflación y paritarias más moderadas, ambos índices se aproximaron, generando un indicador más estable”.

Loyarte advirtió que desde enero de 2026 el INDEC modificará la composición del IPC, incorporando nuevos patrones de consumo. “Después de casi dos décadas se ajustará la ponderación de bienes y servicios, incluyendo rubros como internet o telefonía celular. Ese cambio podría modificar la evolución futura de los contratos”, explicó.

Según el especialista, el índice local de cada jurisdicción debería ganar relevancia: “El IPC de CABA refleja mejor el costo real de vida que el promedio nacional. Es más adecuado para ajustar contratos en la Ciudad”.

Qué mirar al firmar un nuevo contrato

Con la inflación estabilizada, las diferencias entre índices se achican, pero los costos adicionales cobran más peso. “Las expensas aumentaron mucho más que los alquileres. En muchos edificios crecieron el triple que los contratos en los últimos dos años”, señaló Braña.

En la Ciudad de Buenos Aires predominan los contratos con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, mientras que en el resto del país se mantiene el uso del ICL del Banco Central. En los locales comerciales, el IPC sigue siendo la referencia principal.

Loyarte sostuvo que “los distintos índices se comportan de manera similar. Las diferencias importantes quedaron atrás. Hoy la elección depende más de la confianza y la voluntad de mantener un acuerdo equilibrado”.

Los contratos que se vencen y el nuevo ciclo del mercado

Braña estimó que en la Ciudad de Buenos Aires se vencen unos 12.500 contratos por mes. “La mayoría se renueva con el mismo propietario, aunque un 30% o 35% de los inquilinos busca mudarse por valores, zona o expensas altas”, explicó.

Los acuerdos firmados bajo la ley derogada continuarán venciendo hasta septiembre de 2026, mientras que los nuevos se pactan, en su mayoría, a dos años, con ajustes más cortos. “El mercado se orienta hacia mayor flexibilidad y revisión más frecuente”, agregó Loyarte.

Saber negociar

Para Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la baja del ICL y la eliminación de la fórmula obligatoria devuelven al mercado una lógica de acuerdos. “Hoy las partes pueden pactar libremente precio, plazo y mecanismo de ajuste. Los índices oficiales son referencias, no imposiciones. El ICL y el IPC siguen siendo los más usados, pero también aparecen fórmulas escalonadas o en dólares, siempre que haya claridad entre las partes”, afirmó.

Pantano destacó que la tendencia actual “es de equilibrio”: “Si se genera un desbalance, lo razonable es renegociar. La mayor oferta y la competencia entre locadores generan un escenario más previsible”.

En la misma línea, Loyarte recomendó a los propietarios priorizar la continuidad de un buen inquilino antes que un aumento adicional. “En un contexto de amplia oferta, retener a quien cumple es más valioso que cambiar de locatario”, sostuvo.

Pantano concluyó: “Si la economía se mantiene ordenada, el mercado tenderá a normalizarse con más previsibilidad y acuerdos sostenibles en el tiempo”.