Garantías privadas, contratos flexibles y venta: cómo cambió el mercado de alquileres en CABA y el GBA

El tema alquileres, acceso a garantías privadas para nuevos contratos y la dinámica en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires (GBA) estuvo presente en un nuevo episodio del streaming de Ladrillo.Info que conduce Federico Miqueo. En esta ocasión participaron Marcela Genta, de Marcela Genta Inmobiliaria; Irupé Franco, gerenta comercial de Finaer; y Juan Pablo Stella, líder de J.P. Stella Inversiones Inmobiliarias.

Durante el encuentro que puede seguirse en Youtube, los tres referentes coincidieron en que el escenario actual muestra cambios notables respecto de años anteriores cuando regía la Ley de Alquileres de 2020, derogada por el Gobierno a fin de 2023. Genta destacó que ahora tardan más en concretar alquileres: antes cerraban operaciones en 15 o 20 días; luego en un mes; y ahora en dos. Parte de esa demora se explica porque algunas parejas que antes alquilaban ahora evalúan sacar un crédito hipotecario con el mismo importe mensual.

En ese sentido, Stella subrayó que la demanda en alquileres sigue siendo alta debido a la falta de acceso al crédito hipotecario durante años, aunque reconoció que ahora existe una reactivación del financiamiento bancario. «El problema es que los sueldos siguen retrasados respecto del costo de vida y eso mantiene la presión sobre el mercado locativo», señaló.

Negociación entre partes, clave

Franco, desde Finaer, apuntó que uno de los cambios más importantes tras la derogación de la Ley de Alquileres fue la recuperación de la negociación entre las partes. Antes, explicó, los propietarios retiraban sus inmuebles del mercado porque no les resultaba rentable alquilar con regulaciones estrictas. Ahora, con mayor libertad contractual, hay más acuerdos de 24 meses y una menor tasa de rescisiones.

En cuanto a garantías, Franco diferenció entre el seguro de caucion tradicional y la fianza legal que ofrece su compañía. Este modelo garantiza el pago de alquileres, expensas, servicios y eventual desalojo sin costo adicional para el propietario, incluso con cobertura por daños. «Hoy muchas operaciones salen a sola firma, si el inquilino demuestra ingresos que duplican el valor del alquiler y expensas», detalló.

Genta remarcó que en su inmobiliaria prefieren trabajar exclusivamente con garantías privadas porque ofrecen más seguridad. «Con garantía propietaria estábamos enviando cartas documento que quedaban sin respuesta. Con fianza, el dueño tiene tranquilidad y el inquilino no depende de un familiar para acceder a una vivienda», explicó.

Dos mundos distintos: CABA y GBA

Sobre el impacto de las zonas, tanto Genta como Stella marcaron una diferencia tajante entre la Ciudad y el GBA. «Capital y Provincia son dos países distintos», afirmó Stella, quien detalló que en el Conurbano hay mayor informalidad laboral, menor poder adquisitivo y un fuerte empuje hacia zonas más seguras, lo que explica la migración hacia CABA. En cambio, en el interior del GBA, según su experiencia, las operaciones demoran más y las condiciones de venta o alquiler son menos favorables.

El streaming también abordó la cuestión de la rentabilidad. «Hoy la inversión en un departamento para alquilar en Ramos Mejía, por ejemplo, deja entre $90.000 y $120.000 mensuales. Y se alquilan rápido, a unos $400.000», indicó Stella.

Genta coincidió y sostuvo que muchos compradores llegan a su oficina con intención de invertir en ladrillo como resguardo frente a la volatilidad de otras alternativas.

Ambos afirmaron que el mercado está activo y creciendo. «El que dice que no se vende nada está desactualizado», advirtió Genta. Atribuyó esa reactivación a la modernización de herramientas y estrategias de venta, como el uso de redes sociales. En su caso, comenzó a generar contenido digital antes de la pandemia y hoy lo considera central para llegar al público.

Garantías privadas en acción

Franco explicó que Finaer realiza más de 3.000 operaciones mensuales en todo el país y que ese volumen se sostiene a pesar del foco creciente de las inmobiliarias en ventas. «Estamos en la tercera generación de inquilinos. Muchos clientes ya renovaron con nosotros tres o cuatro veces. Es una muestra del problema estructural de acceso a la vivienda que tiene Argentina», remarcó.

Otro punto que destacaron fue el aprendizaje de los propietarios. «Hoy llegan muy informados, saben lo que valen los honorarios, la actualización de precios y lo que implica cada tipo de garantía», afirmó Stella. Añadió que siempre pide que un apoderado de la empresa de garantías participe de la firma para que el dueño vea que hay respaldo real.

En cuanto a costos, Franco ejemplificó con un contrato de 24 meses por un departamento de dos ambientes con alquiler de 500.000 pesos y expensas por $100.000. La garantía costaría 1.080.000 pesos, pero si se paga al contado se aplica un descuento del 20% y queda en $864.000. También se ofrecen cuotas con o sin tarjeta, hasta en seis pagos.

«Lo importante es que el inquilino no dependa de un favor ni de un familiar. Eso le da autonomía y al propietario, tranquilidad», planteó Franco. Y subrayó que incluso se cubren daños al inmueble tras un eventual proceso judicial de desalojo, un diferencial que no ofrece una garantía tradicional.

Que tener en cuenta para evitar conflictos

Consultados sobre los conflictos más comunes, coincidieron en que en el ámbito comercial e industrial hay muy pocos, porque quien alquila un galpón o un local busca hacer un negocio y cuida la relación. En viviendas particulares, los problemas más frecuentes suelen estar vinculados a reparaciones o humedades. En esos casos, se activa el canal entre administración, inquilino y propietario para resolverlo rápido.

El segmento de alquileres temporarios también recibió atención en el streaming. Si bien ninguno de los invitados trabaja en forma intensiva con alquileres turísticos, algunos afirmaron haber explorado esa opción durante la pandemia. Genta comentó que intentó realizar operaciones por Airbnb junto a sus hijos, pero finalmente optaron por contratos tradicionales de 24 meses por mayor previsibilidad. También mencionó que, en su experiencia, los temporarios requieren una dedicación logística que muchas veces supera las ventajas económicas.

Respecto a la posibilidad de comprar inmuebles para poner en alquiler, los tres referentes coincidieron en que hoy sigue siendo una decisión acertada. Tanto en CABA como en el GBA, los departamentos de uno o dos ambientes muestran buena demanda y ofrecen rentabilidades atractivas para perfiles conservadores. «La gente sigue confiando en el ladrillo porque es tangible, porque lo puede ver y porque tiene una historia de resguardo frente a las crisis económicas», afirmó Stella.

Sobre el final, los invitados dejaron una reflexión. Stella destacó que «Argentina sigue siendo tierra de oportunidades» y llamó a apostar por el país. Genta contó que eligió participar del programa para salir de lo habitual, compartir su experiencia y defender la relación entre propietarios e inquilinos como base de un buen negocio.

Franco, en tanto, reiteró que Finaer busca ofrecer un servicio completo que atienda los tres grandes temores de los propietarios: falta de pago, problemas con la restitución del inmueble y daños.

Con mercados segmentados entre CABA y GBA, una oferta más amplia tras la derogación de la Ley de Alquileres (hoy entre ambos distritos se estiman unos 25.000 departamentos en locación, cuando antes de 2024, había zonas en donde la oferta era nula y el 95% de los contratos estaban dolarizados) y un avance sostenido de las garantías privadas, el ecosistema inmobiliario muestra signos de adaptación y crecimiento. Las nuevas condiciones plantean desafíos, pero también oportunidades para quienes se actualizan y entienden el cambio de ciclo.