Expensas de CABA superan los $200.000 en promedio: cuándo se detendrá el efecto alcista

Las expensas promedio en edificios y barrios cerrados superaron en mayo los $200.000, tras una suba mensual del 2,63%, según datos de Octopus PropTech, una plataforma que gestiona más de 125.000 hogares. El valor promedio relevado alcanzó los $200.403, incluyendo salarios, abonos, servicios, seguridad, limpieza, mantenimiento y honorarios profesionales. En términos interanuales, el incremento fue de 79,54%.

La comparación con el mismo período del año pasado muestra una clara desaceleración. Entre enero y mayo de 2024, las expensas aumentaron 90,64%, mientras que en igual tramo de 2025 la suba acumulada fue de apenas 10,24%. «El contraste es muy fuerte. Esto marca una desaceleración evidente, aunque no definitiva. El contexto sigue cambiante y hay rubros, como los servicios públicos, que podrían volver a presionar al alza», explicó Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus.

Uno de los rubros que más incidencia tiene es el de los sueldos y cargas sociales. En enero representaban 30,62% del total, mientras que en mayo cayeron a 23,92%. Este descenso no responde a una baja real, sino a la desaparición estacional de pagos como el aguinaldo, que impacta en los meses de enero y julio. La tendencia de los últimos meses muestra un equilibrio, pero la paritaria de encargados podría alterar esa proporción en breve.

Otro rubro en alza es el de servicios públicos. En mayo aumentaron 14,12% y se espera que el consumo de gas, que crece durante el invierno, tenga un fuerte impacto en edificios con calefacción central o agua caliente por caldera. «El consumo de gas empieza a sentirse con fuerza entre mayo y agosto, dependiendo de la zona y del tipo de calefacción. Puede representar una parte significativa de las expensas», indicó Baccigalupo.

Ante ese escenario, desde Octopus recomiendan anticiparse. Revisar las instalaciones, programar mantenimientos preventivos y comunicar a los vecinos sobre el uso responsable de los recursos permite mejorar la gestión. «No se trata solo de pagar menos, sino de gestionar mejor. Cuando hay previsión y transparencia, los aumentos se entienden y se pueden planificar mejor», destacó el directivo.

La composición de las expensas revela otros rubros en ascenso. El mantenimiento de partes comunes alcanzó en mayo el 16,5% del total, mientras que los trabajos de reparación en unidades funcionales representaron 6,96%. Los costos de infraestructura y refacciones hoy son elevados, lo que encarece cualquier intervención en los edificios.

Los seguros también ganaron peso, con una participación superior al 11%. El rubro «Otros», que suele incluir gastos extraordinarios, alcanzó el 14,6%, tras mostrar valores negativos en abril. La limpieza se ubicó en 2,46%, mientras que los abonos de servicios llegaron al 17,01%.

Morosidad del 25% y sus implicancias

Pese a la moderación en los aumentos mensuales, el costo de las expensas sigue siendo una carga significativa para propietarios e inquilinos. David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, señaló que «la morosidad promedio ronda el 25% y no se modificó de manera significativa en los últimos doce meses». El contexto inflacionario, la pérdida del poder adquisitivo y el alto costo de vida explican parte del fenómeno.

«Mantener un hogar hoy exige un esfuerzo económico monumental. En muchos casos, el ingreso familiar se destina en un 80% o incluso 90% a los gastos básicos y servicios», agregó Loisi. La situación afecta especialmente a edificios chicos o con pocos propietarios estables, donde la ausencia de uno o dos pagos puede comprometer la administración de los recursos.

Jorge Resqui Pizarro, abogado y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), coincidió en que la morosidad ronda entre 25% y 30%. «No hay estadísticas oficiales, pero el impacto sobre los edificios es evidente. Las expensas pueden representar entre 5% y 30% del presupuesto mensual de una familia, según el tipo de inmueble», explicó.

El incumplimiento tiene diversas causas. En algunos casos, los propietarios priorizan otros pagos. En otros, especulan con el bajo costo judicial ante una ejecución. «Desde hace años hay quienes se aprovechan de la diferencia entre la inflación y las tasas judiciales», advirtió Loisi. La situación impacta también sobre los inquilinos, especialmente en edificios con amenities, seguridad y servicios centrales.

La administración también sufre la presión de los costos. «Solo se atiende lo indispensable. Incluso en edificios con propietarios de mayor poder adquisitivo, se intenta minimizar el impacto en las expensas», señaló Pizarro. Como estrategia, muchas administraciones implementan medidas de eficiencia: reemplazo de luminarias por LED, sensores de movimiento, temporizadores de calefacción y paneles solares.

También se reducen horarios de servicios comunes. «En edificios con agua caliente central, se opta por limitar el funcionamiento para reducir el consumo de gas», agregó el abogado.

Frente a la morosidad, la recomendación es evaluar cada caso. «No es lo mismo el vecino que perdió el trabajo que quien prioriza otras erogaciones. En un caso puede acordarse un plan de pagos; en el otro, avanzar con demanda judicial», remarcó Loisi.

La vía judicial por deuda de expensas puede iniciarse con un solo mes impago. Las etapas previas incluyen el diálogo, una intimación escrita y una propuesta de plan de pagos. La prescripción opera a los dos años. El Código Civil y Comercial (Art. 2046 al 2050) establece la obligación de pago para propietarios y poseedores, sin excepciones.

El crédito por expensas tiene carácter de título ejecutivo en CABA (Art. 524 del Código Procesal), lo que permite un cobro judicial acelerado, una vez acreditada la personería del administrador. Aún así, muchos consorcios priorizan soluciones extrajudiciales.

El panorama para los próximos meses se mantiene incierto. Si bien la inflación general bajó, el efecto acumulado de tarifas, paritarias y ajustes de servicios podría volver a presionar sobre las expensas. En ese contexto, la gestión eficiente y la planificación se vuelven claves para preservar el equilibrio de los consorcios y evitar nuevos aumentos abruptos.