En septiembre, las expensas en la Ciudad de Buenos Aires subieron un 1,9% y alcanzaron un promedio de $295.368, frente a los $289.762 registrados en agosto, según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 12.000 consorcios que utilizan su plataforma. En la comparación interanual, el incremento fue del 41,7%, ya que en septiembre de 2024 el promedio era de $208.370.

La inflación del mes, medida por el INDEC, fue del 2,1%, con un aumento interanual del 31,8%. Dentro del índice, el rubro Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles mostró el mayor incremento mensual, con un 3,1%, impulsado por los ajustes en los servicios públicos.

En la Provincia de Buenos Aires, las expensas subieron 4,5% mensual y 63,3% interanual, con un promedio de $143.566. En Córdoba, el aumento fue del 5,4% en el mes y 53,6% interanual, mientras que en Santa Fe el alza llegó al 8% mensual y 49,5% interanual. Entre Ríos mostró la mayor suba interanual, del 81,6%, con un promedio de $64.559.

“Las expensas se movieron en línea con la inflación general, pero siguen presionadas por los aumentos en los servicios públicos, que fueron el rubro de mayor incremento del mes según INDEC. En CABA el ajuste se dio antes y hoy muestra una variación más moderada, mientras que en la Provincia el impacto se trasladó de forma gradual. Esa diferencia explica la brecha interanual, que tenderá a achicarse hacia fin de año”, explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.

Distribución de gastos

El relevamiento también muestra cómo se distribuyen los principales gastos dentro de los consorcios. En la Ciudad, el rubro Personal y sueldos representa el 30% del total. En edificios pequeños (hasta 50 unidades), asciende al 31%, mientras que en los grandes (más de 200 unidades) baja al 12%.

Los gastos operativos y de mantenimiento alcanzan en promedio el 29% del total, con una tendencia inversa a los sueldos: parten del 27% en edificios pequeños y suben hasta 55% en los grandes, impulsados por servicios de limpieza, seguridad y mantenimiento.

Los servicios públicos representan un 14% del gasto total, mientras que los costos administrativos, bancarios e impositivos promedian el 13,5%. En tanto, las obras y mantenimientos extraordinarios equivalen al 7% del total mensual.

En la Provincia de Buenos Aires, la estructura es similar. El gasto en personal representa un 31% promedio, los operativos entre 28% y 53% según el tamaño del edificio, los administrativos un 17%, los servicios públicos un 10% y los mantenimientos extraordinarios un 9%.

A pesar de que el aumento mensual fue leve, los administradores advierten que la morosidad sigue creciendo. Según ConsorcioAbierto, en promedio, el 17% de las unidades funcionales tiene deuda, lo que equivale a 17 de cada 100 departamentos. Esta proporción se repite tanto en CABA como en la Provincia y se mantiene estable desde 2024.

Sin embargo, el monto total adeudado sobre el total de expensas asciende al 30% en la Ciudad. Laiuppa detalló: “El porcentaje de unidades con deuda se mantiene, pero el volumen de dinero adeudado sigue creciendo, impulsado por el aumento de las expensas y de las tasas de interés. En septiembre, las tasas promedio fueron del 4,7% en CABA y del 6,3% en la Provincia. Por eso es fundamental anticiparse, reforzar la gestión preventiva y ofrecer planes de pago sostenibles”.

El especialista agregó que el último trimestre suele concentrar factores estacionales que inciden directamente en los gastos: “Los aguinaldos, los mantenimientos previos al verano y los ajustes salariales presionan sobre los costos. Incorporar tecnología en la administración es clave para sostener la transparencia y la previsión en la gestión”.

Tensión en los consorcios

Mientras tanto, dentro de los consorcios se agudizan los conflictos por las deudas y el aumento de costos. Administradores y especialistas en Propiedad Horizontal coinciden en que las reuniones vecinales se transformaron en espacios de tensión y las decisiones más simples pueden derivar en disputas prolongadas.

En los barrios de clase media y baja, el pago en cuotas se volvió habitual. “Muchos vecinos no logran cubrir el total de la expensa, pero hacen pagos fraccionados para mostrar voluntad de cumplimiento”, señaló Martín Eliçagaray, especialista en Tecnología aplicada a la Propiedad Horizontal y fundador de Simple Solutions.

Según Eliçagaray, la morosidad pasó del 10% al 15–20% y el ánimo vecinal cambió: “Hay más nervios, menos participación y más disparidad económica. Los mantenimientos preventivos se postergan y los edificios pierden calidad de conservación”.

Los problemas se extienden más allá de lo económico. En muchos edificios, los ruidos, las mascotas, los usos de espacios comunes y los alquileres temporarios se suman a la lista de conflictos cotidianos. “En edificios con amenities, el uso del SUM, la pileta o los quinchos genera fricciones. También crecen las quejas por seguridad o accesos no autorizados. Son discusiones que antes eran esporádicas y hoy son parte del día a día”, describió.

El especialista advierte que los administradores deben lidiar con situaciones complejas: si un consorcio no está en regla, corren riesgo de perder la matrícula profesional. Aun así, muchos admiten que no hay edificios exentos de morosidad y que abandonar consorcios conflictivos no es una opción viable.

Con aumentos moderados pero sostenidos, deudas crecientes y mayores tensiones internas, los consorcios atraviesan un escenario de equilibrio frágil. Eliçagaray concluyó: “Las expensas reflejan hoy mucho más que un costo de mantenimiento: son el termómetro de la convivencia y del poder de pago de los hogares urbanos”.