El mercado inmobiliario bonaerense arrancó el año con señales mixtas. Mientras que febrero mostró una baja en la comparación interanual, el repunte frente a enero abrió expectativas de recuperación en los próximos meses, con el crédito hipotecario nuevamente como variable clave.
Según el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, durante febrero se registraron 7.655 compraventas de inmuebles. El dato implicó una caída del 4% frente al mismo mes de 2025, cuando se habían contabilizado 7.952 operaciones.
En contraste, la actividad mostró una mejora en la comparación mensual. Frente a enero, cuando se habían registrado 6.495 escrituras, el crecimiento alcanzó el 18%, en línea con la dinámica estacional del sector.
Crédito hipotecario: la variable que define el ritmo
El dato más débil del informe surgió del lado del financiamiento. Durante febrero se firmaron 1.046 hipotecas, con una caída del 26% interanual y un retroceso del 13% respecto de enero.
En ese marco, el presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, Guillermo Longhi, trazó un diagnóstico moderado sobre la situación del mercado.
“Los números de febrero muestran un nivel de actividad con leve baja interanual en compraventas y una caída más marcada en hipotecas”, explicó.
Desde su mirada, el freno respondió tanto a factores estacionales como a la evolución reciente de las tasas de interés. Señaló que el mercado se enfrió luego de diciembre, en un período atravesado por vacaciones y menor dinamismo en la toma de decisiones.
Los partidos que sostienen la actividad
Dentro del mapa bonaerense, algunas zonas continúan traccionando operaciones y sostienen el nivel de escrituras.
Entre los principales polos se destacan:
- Mar del Plata.
- La Plata.
- Vicente López.
- Avellaneda.
- Tigre.
- Morón.
- Bahía Blanca.
- Tandil.
Estas localidades concentran una parte significativa de la demanda, tanto por su desarrollo urbano como por su atractivo para vivienda permanente e inversión.
Qué buscó el comprador y en qué valores
El análisis del sector inmobiliario suma otra dimensión al comportamiento del mercado. La presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires (CIBA), Lilian Ledain, vinculó el buen desempeño de 2025 —con cerca de 150.000 operaciones— a un conjunto de factores económicos y financieros.
Según explicó, el crédito hipotecario resultó determinante para reactivar la demanda, al permitir que muchas familias pasaran del alquiler a la compra. A ese escenario se sumaron la estabilidad monetaria y el blanqueo de capitales, que impulsaron la inversión en ladrillos.
En cuanto al tipo de propiedades más demandadas, Ledain marcó una preferencia clara.
Los compradores se inclinaron por:
- Casas familiares en zonas periféricas.
- Departamentos de uno y dos ambientes.
- Unidades usadas.
- Viviendas con balcones, parrillas y amenities.
- Casas con patio y cocheras.
El rango de precios más activo se ubicó entre USD 50.000 y USD 100.000, con valores de referencia en torno a los USD 90.000 para unidades tipo.
Expectativas: tasas, estabilidad y señales del mercado
De cara a 2026, el sector espera una recuperación del nivel de actividad, en línea con lo ocurrido en la primera mitad del año pasado.
Ledain señaló que el segundo semestre de 2025 mostró un freno vinculado al contexto político y al aumento de tasas, lo que afectó el acceso al crédito y generó cautela en los compradores.
En ese sentido, planteó que la estabilidad económica será determinante para sostener la reactivación. La previsibilidad en variables como inflación y tipo de cambio aparece como condición necesaria para consolidar la demanda.
También advirtió que la incertidumbre jurídica o cambios en el rumbo económico pueden frenar decisiones de inversión y afectar el dinamismo del mercado.
En paralelo, el costo de la construcción se mantiene como un factor a seguir. Los valores elevados redujeron la competitividad de los desarrollos en pozo o a estrenar frente a las unidades usadas, que hoy dominan la demanda.
Un mercado que espera definiciones
El arranque de 2026 deja un escenario abierto. La caída interanual de febrero convive con una mejora mensual y con señales incipientes de cambio en las condiciones financieras.
Lisandro Cuello, experto inmobiliario, advirtió un cambio en el escenario financiero. Indicó que entidades como BBVA y Santander comenzaron a ajustar sus tasas tras los incrementos previos, en un contexto donde hoy promedian niveles cercanos al 9%.
En esa línea, remarcó «que el mercado espera una convergencia hacia niveles más bajos, en especial en relación con las condiciones que ofrece el Banco Nación, que presenta tasas en torno al 6% para clientes que acreditan haberes. Ese diferencial lo posiciona como uno de los principales dinamizadores de operaciones inmobiliarias apalancadas con crédito».
El comportamiento de las tasas será clave para definir el rumbo del mercado. Una baja sostenida podría volver a impulsar el crédito hipotecario y, con ello, reactivar el volumen de operaciones.
Longhi concluyó que «el desempeño de los próximos meses dependerá en gran medida de la evolución del financiamiento y de la confianza de los compradores».
