El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires cerró marzo de 2025 con su mejor nivel de actividad en más de una década. Según datos del Colegio de Escribanos porteño, se firmaron 4.747 escrituras de compra venta, lo que implicó un crecimiento del 39,7% respecto al mismo mes del año anterior. El monto total involucrado ascendió a $618.541 millones, una suba del 105,8% interanual que refleja no solo mayor volumen sino también operaciones de mayor valor.

El repunte también se verificó en términos mensuales: comparado con febrero, cuando se oficializaron 4.293 actos, el incremento fue del 10,6%. El valor promedio de cada operación alcanzó los $130,3 millones, lo que equivale a 118.645 dólares oficiales, con un alza del 47,3% en pesos y del 20,1% en dólares frente a marzo de 2024.

Esta recuperación tiene múltiples explicaciones, que van desde el regreso del crédito hipotecario hasta un renovado interés por el ladrillo como refugio de valor frente a la volatilidad global.

Uno de los elementos clave en esta nueva etapa es la reactivación de los créditos hipotecarios. En marzo se concretaron 992 escrituras con hipoteca, cifra que representa un salto del 1.042% interanual. En el acumulado del primer trimestre, se registraron 2.902 hipotecas, en un contexto donde más de veinte bancos relanzaron líneas UVA desde mediados del año pasado. Según estimaciones de especialistas, el financiamiento representa hoy el 20,9% del total de operaciones en CABA, todavía por debajo de los niveles observados en los años de mayor expansión.

Desde el Colegio de Escribanos, su presidente Jorge De Bártolo subrayó que “el crédito crea mercado” y valoró la continuidad de esta tendencia.

“Ya llevamos seis meses con casi mil hipotecas mensuales. Eso genera un efecto multiplicador. Quien vende una propiedad a un comprador con crédito, muchas veces adquiere una más grande o reinvierte en otra. Sin préstamo, muchos no podrían ingresar al mercado”, explicó.

De Bártolo también destacó que la mejora cambiaria permitió una mayor previsibilidad operativa. “Antes, con el dólar MEP y el parking obligatorio, los compradores sufrían demoras e incertidumbre. Desde el Colegio logramos que eso se elimine. Hoy, con un tipo de cambio oficial más accesible, incluso se han registrado operaciones donde los compradores obtuvieron más dólares del préstamo. Pero lo central es la estabilidad: eso nos permite gestionar todos los documentos previos a la escritura sin sobresaltos”, sostuvo.

Otro dato importante es la composición del mercado. Aunque los informes notariales no discriminan por tipo de inmueble, De Bártolo señaló que “la mayoría de las escrituras corresponde a departamentos”, aunque reconoció un crecimiento en las operaciones de PH, en parte por su menor carga de expensas. El retorno del crédito también modificó el perfil del comprador.

“Están ingresando familias que no participaban del mercado. Aunque aún estamos lejos de las cifras de los años 90, cuando se firmaban hasta 40.000 hipotecas anuales, es un buen punto de partida para reconstruir la confianza”, indicó.

Opiniones sobre la mejoría del sector

Desde el sector privado, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Iván Ginevra, vinculó la reactivación del mercado con el contexto global. “Las alternativas de inversión muestran una volatilidad muy alta por la guerra comercial entre Estados Unidos y China. En ese entorno, los bonos y acciones en Argentina ya triplicaron su valor en dólares. También subieron los bienes de consumo y de capital. El único activo que no ajustó significativamente en dólares es el real estate. Por eso hoy el ladrillo se consolida como una oportunidad muy activa”, observó.

Ginevra remarcó que, frente a la inestabilidad externa, la propiedad sigue siendo un refugio local. Esta percepción también impulsó las reservas en desarrollos en pozo, especialmente en zonas con buena infraestructura, transporte y servicios. Barrios como Caballito, Núñez, Palermo y Villa Urquiza recuperaron dinamismo en preventas, en muchos casos con inversores que buscan anticiparse a una futura suba de precios.

El análisis histórico refuerza la magnitud del repunte. Según datos del experto inmobiliario y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, Alejandro Braña, solo marzo de 2018, con 6.076 escrituras y 2.467 hipotecas, y marzo de 2011, con 4.895 actos, superan a marzo de 2025 en los últimos 15 años. Incluso marzo de 2010, con 4.958 operaciones, quedó apenas por encima.

“Son números muy buenos. La diferencia es que ahora la participación del crédito es mucho más baja. En 2018, la incidencia hipotecaria era del 41%, hoy no supera el 21%”, indicó.

Braña explicó que el repunte responde, en parte, a la validación de un piso de precios. “Desde 2018 los inmuebles bajaron mucho. Se sinceraron valores que estaban inflados por la burbuja de las UVA. El mercado tocó fondo y eso activó una demanda contenida. El problema es que los ingresos no alcanzan para calificar a la mayoría de las familias. En 2018, con ingresos de $35.000 —unos 2.200 dólares en ese momento—, se accedía a un crédito. Hoy esos 2.200 dólares equivalen a $2,6 millones, una cifra inalcanzable para la mayoría”, afirmó.

Entre julio de 2024 y marzo de 2025, se firmaron 47.494 escrituras y 7.270 hipotecas en la Ciudad, lo que arroja una incidencia de crédito del 15,3%. En cambio, entre julio de 2017 y marzo de 2018, hubo 52.744 escrituras y 16.471 hipotecas, con una participación del 31,2%. “Todavía estamos lejos y eso limita el crecimiento del mercado”, evaluó Braña.

A pesar de las diferencias con el pasado reciente, todos los actores coinciden en que el repunte actual es consistente. La demanda encuentra precios bajos en dólares, el crédito volvió a instalarse como herramienta de acceso y la estabilidad cambiaria facilita la planificación.

“Esperamos que este marzo marque un verdadero punto de despegue. Es el segundo mejor en una década y el puesto 11 en la serie histórica. Venimos de muchos años de parálisis. Hoy el escenario es distinto”, concluyó De Bártolo.