En qué zona del Gran Buenos Aires los valores de compra suben casi un 5% en 2025

De acuerdo a un relevamiento realizado en base a los avisos publicados por anunciantes en el portal de clasificados Zonaprop, el precio medio del metro cuadrado en Gran Buenos Aires (GBA) norte se ubica en USD 2.336. El análisis confirmó que en agosto subió un 0,3% y acumula un incremento del 4,7% en 2025. 

Un departamento de dos ambientes en la zona alcanza un valor de USD 114.452, mientras que una unidad de tres ambientes se ubica en USD 175.124.

Los barrios más caros y más accesibles

La Lucila encabeza el ranking con un precio de USD 3.645 por metro cuadrado. Vicente López (USD 3.552/m2) y Nordelta (USD 3.081/m2) completan el podio. En el extremo opuesto, Barrio Infico registra el precio más bajo, con USD 910/m2. Luego se ubican José C. Paz Centro (USD 1.004/m2) y Loma Hermosa (USD 1.033/m2).

Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, atribuyó la suba de precios a varios factores: aumento de costos de construcción, retraso cambiario, regreso del crédito hipotecario, menor oferta y mayor liquidez por el blanqueo. Indicó además aumentos en Olivos, Vicente López y Recoleta en los últimos 90 días.

Describió una demanda enfocada en dos y tres ambientes. En zonas cercanas al río en Vicente López, con amenities y vista, los valores llegan hasta USD 6.000 por m2 en proyectos premium; «más alejados del río, usados de 20 a 30 años parten desde USD 2.000 por m2», dijo Salaya Romera.

En GBA oeste-sur, el valor del metro cuadrado se mantiene estable respecto de julio y se ubica en USD 1.635. En 2025 acumula un incremento del 1,8% y en los últimos doce meses avanzó 1,9%. Un departamento de dos ambientes en esa zona cuesta USD 82.168, mientras que uno de tres ambientes se ubica en USD 117.916.

Tristán Suárez lidera entre los barrios más caros, con un precio medio de USD 2.989/m2. Le siguen Villa Udaondo (USD 2.679/m2) y Don Bosco (USD 2.531/m2). En el otro extremo, Don Orione marca el menor valor, con USD 603/m2. Luego se encuentran Longchamps (USD 777/m2) y Parque San Martín (USD 785/m2).

Alquileres: suba por encima del 25% en 2025

En GBA norte, un departamento de dos ambientes cuesta 659.645 pesos mensuales y uno de tres ambientes alcanza los 919.145 pesos. Los alquileres subieron 2,3% en agosto y en lo que va de 2025 acumulan un 26,1%, por encima de la inflación (19,2%). Actualmente, los precios están 46,5% por encima del nivel de agosto de 2024, cuando se ubicaban en 450.330 pesos mensuales.

Olivos encabeza el listado de barrios más caros con un alquiler medio de 816.304 pesos por mes. Le siguen La Lucila (801.190 pesos) y Florida Oeste (784.736 pesos). Los más económicos son Del Viso (468.901 pesos), Boulogne Sur Mer (469.140 pesos) y Villa Lynch (474.268 pesos).

En GBA oeste-sur, los alquileres subieron 3% en agosto y en 2025 acumulan un incremento de 31,4%. En los últimos doce meses avanzaron 62,2%, lo que representa 28,9 puntos por encima de la inflación (33,3%).

Un departamento de dos ambientes de 50 m2 se ubica en 537.249 pesos mensuales, mientras que uno de tres ambientes de 70 m2 cuesta 715.152 pesos.

Sáenz Peña registra el alquiler más elevado con 643.019 pesos. Lo siguen Santos Lugares (640.772 pesos) e Ituzaingó (622.923 pesos). En contraste, González Catán (256.326 pesos), Gregorio de Laferrere (372.465 pesos) y Luis Guillón (395.714 pesos) son los más accesibles.

Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades, señaló que «el mercado de alquileres mostró una evolución más moderada por la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 y por la mayor oferta. Los precios se ajustan de modo más gradual, en línea con inflación y salarios; “genera mayor estabilidad y previsibilidad tanto para propietarios como para inquilinos”.

Planteó un enfoque de equilibrio entre partes y destacó que la libertad de contratación tras el DNU dio más opciones a los inquilinos y flexibilidad en las condiciones. Bertomeu, sostuvo, que en su zona de acción en el Oeste del GBA, entre Merlo, Morón e Ituzaingó, suelen hacerse “acuerdos razonables y equitativos” y de comunicación constante entre las partes para sostener la confianza.

Rentabilidad de la inversión inmobiliaria

En GBA norte, la relación alquiler/precio retrocede y se ubica en 5,08% anual. Para repagar la inversión inicial se requieren 19,7 años de alquiler, un 21% menos que hace un año. Don Torcuato ofrece la mayor rentabilidad con un retorno bruto del 8,5%. Bella Vista y José C. Paz Oeste siguen con 8,3% y 8,2% respectivamente. En cambio, Rincón de Milberg, La Lucila y Vicente López registran retornos del 4%.

En GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio se ubica en 6,58% anual. Actualmente se necesitan 15,2 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 37% menos que hace un año.

El Jagüel encabeza con un retorno bruto del 9,7%, seguido por Llavallol y Paso del Rey (9,1% cada uno). Los de menor rentabilidad son Adrogué (4,9%), González Catán (5%) y Lomas de Zamora (5,1%).