El mercado inmobiliario de Mendoza atraviesa una etapa de cambios. La oferta de casas en alquiler cayó 6% en el último año, mientras que la de departamentos aumentó 2%. Según el informe Inmodata elaborado por Aele Inmobiliaria, hay 1.374 departamentos publicados para alquilar, un récord histórico, con un incremento interanual del 63% en la oferta de unidades y del 11% en casas.

Andy Landa, titular de Aele Inmobiliaria y autor del relevamiento, explicó que la preferencia por las casas sigue firme entre las familias mendocinas. “Mientras existan casas céntricas disponibles, el grupo familiar local las elegirá antes que un departamento. También hay un refuncionamiento de esas viviendas amplias hacia usos de oficinas o consultorios. La cercanía a centros educativos, financieros y de salud sigue siendo un valor determinante”, señaló.

Las zonas más buscadas para alquilar casas se concentran en la 5ª y 6ª Sección, Bombal (Godoy Cruz) y la 4ª Sección, donde predominan propiedades amplias, con más metros cuadrados y buena conectividad. Landa agregó que quienes no acceden a barrios privados en la capital cuyana eligen esas áreas por su oferta educativa y servicios.

En cambio, la tipología departamento crece mes a mes, sobre todo en la ciudad capital, aunque con edificios más antiguos y expensas más elevadas. Esto genera competencia entre propietarios y mayor margen de elección para los inquilinos.

Sin mascotas, prevalece entre propietarios

Uno de los datos más llamativos del informe es que solo el 15% de los departamentos en alquiler permiten mascotas (en el streaming de Ladrillo el tema fue tratado con foco en CABA y provincia de Buenos Aires).

Para Landa, la causa no está en la negativa de los dueños, sino en las reglas de los edificios. “Los reglamentos antiguos no contemplaban mascotas y hoy eso se traduce en menor interés. Un departamento que no sea apto mascotas tarda más en alquilarse. Es un nicho claro para los próximos desarrollos”, sostuvo.

Valores promedios para alquilar

Precios promedio de alquileres (departamento de dos habitaciones con cochera):
• Ciudad: $580.000.
• Godoy Cruz: $550.000.
• Guaymallén: $530.000.
• Luján: $520.000.
• Maipú: $510.000.
• Las Heras: $470.000.

El aumento de la oferta duplicó el tiempo promedio para concretar un alquiler. “El propietario que no acepta un valor de mercado tarda más en alquilar y asume costos fijos de mantenimiento e impuestos sin percibir ingresos. Hoy, el inquilino tiene opciones y puede comparar”, explicó Landa.

Mercado en transición

El consultor inmobiliario Matías Righi, titular de Construcciones Inmobiliaria & Desarrolladora y coautor del Monitor Inmobiliario de Mendoza, consideró que el fenómeno refleja “un choque entre dos épocas”.

“Gran parte del stock disponible se construyó hace 20 o 30 años con otra mentalidad, donde las mascotas no eran parte del estilo de vida. Hoy el inquilino cambió: el ‘pet friendly’ no es un capricho, es un estándar para un segmento joven y solvente. Permitir mascotas ya no es un riesgo, es una ventaja competitiva”, explicó.

Righi señaló que el mercado se encuentra en un proceso de transición. “Los desarrolladores más atentos ya construyen edificios 100% pensados para este nuevo estilo de vida. El que permite mascotas alquila más rápido y atrae inquilinos que casi no tienen opciones”, afirmó.

Sobre la evolución de precios, Righi destacó que el DNU que modificó la ley de alquileres reconfiguró el panorama local. “El decreto recreó un mercado que había desaparecido. Hoy, tanto inquilinos como propietarios están mejor que hace un año. Hubo un shock positivo de oferta: en seis meses la cantidad de casas en alquiler creció 407% y la de departamentos 380%. Esto permitió moderar los precios, que ahora suben por debajo de la inflación”, señaló.

Compraventa y áreas más buscadas

En ventas, el informe de Inmodata muestra un aumento de oferta de 5% en casas y 2% en departamentos respecto a septiembre, con un nivel máximo de publicaciones. Para Landa, el incremento refleja una pausa en las decisiones de inversión.

“El movimiento que veníamos observando desde principios de año se frenó tras las elecciones bonaerenses. El 18% de lo vendido en 2025 fue con crédito hipotecario, pero los próximos meses mostrarán niveles más bajos”, advirtió.

Precios de venta promedio:
• Departamentos en Gran Mendoza: USD 65.000.
• Casas (vivienda familiar promedio): USD 104.000.

Zonas más demandadas:
• Casas: Luján de Cuyo (27,3%), Guaymallén (17,9%), Ciudad (16,8%), Godoy Cruz (16,2%), Maipú (13%), Las Heras (8,7%).
• Departamentos: Ciudad (43,3%), Godoy Cruz (26,1%), Guaymallén (16,2%), Luján de Cuyo (6,5%), Las Heras (4,3%), Maipú (3,7%).

Righi explicó que Luján de Cuyo concentra el 23% del dinero invertido y Maipú el 22% de las operaciones. “Luján es la elección de quienes buscan calidad de vida y lotes más amplios, mientras Maipú es el motor de la primera vivienda. A ellos se suma Godoy Cruz, que combina servicios, ubicación y oferta consolidada”, dijo.

Los precios muestran una recuperación del 18% interanual, según el Monitor Inmobiliario. “El piso de valores ya es historia. Mendoza entró en una etapa de revalorización”, agregó Righi, quien observó que la mayoría de las operaciones se concreta al contado, aunque el crédito empieza a reactivarse. “Pasamos de 0% en 2023 a casi 22% este año. Es un salto del 500% que reinyectó a la clase media en el mercado”, destacó.

Perfil

Anahí González Caro, analista del mercado mendocino, precisó que los jóvenes buscan alquilar en el microcentro y en barrios cercanos como 5ª Sección y Bombal, por su cercanía a universidades y centros culturales. Las familias de 40 años promedio prefieren Godoy Cruz y Luján de Cuyo, donde la oferta de casas es mayor.

Precios de venta:
• Departamentos de 1 dormitorio: desde USD 70.000.
• Departamentos de 2 dormitorios: desde USD 90.000.
• Casas de 3 dormitorios en barrios medios de Godoy Cruz: USD 90.000.
• Casas de 3 dormitorios en barrios privados de Luján de Cuyo: desde USD 150.000.

Según la analista, los precios de alquiler se estabilizaron tras la derogación del DNU. Explicó: “Un valor fuera de mercado no se convalida. Los propietarios bajan precios, pero mantienen rentabilidades aceptables. Hoy, un alquiler razonable se ocupa rápido”.

En compraventa, destacó que la mayoría de las operaciones se concreta al contado, con apoyo familiar o ahorros acumulados. “También llegan compradores frustrados porque los bancos rechazan propiedades por donaciones o superficies no declaradas. Es clave verificar toda la documentación antes de enviar la carpeta al banco para evitar demoras”, advirtió.

González Caro concluyó que el mercado mendocino combina prudencia e interés sostenido: “La clave es manejar bien las variables controlables y avanzar hacia la vivienda propia. Las oportunidades siguen vigentes para quienes actúan con información y planificación».