El primer cuatrimestre de 2025 marcó un punto de inflexión para el crédito hipotecario en Argentina. Con USD 895 millones desembolsados en términos constantes, el mercado alcanzó su mejor desempeño desde 2018 y consolidó una tendencia que comenzó tras la reapertura del financiamiento en marzo de 2024. La combinación de mayor estabilidad macroeconómica, una inflación en descenso y la salida del cepo cambiario para personas físicas explican la reactivación del sistema.

Según estimaciones de la Fundación Tejido Urbano, entre enero y abril de 2025 se entregaron alrededor de 12.000 créditos hipotecarios, por encima de los 11.000 registrados durante todo 2024. En total, desde la reapertura, se otorgaron unos 23.000 préstamos, volumen solo superado por el bienio 2017-2018, el período de mayor auge del crédito UVA.

El cambio en la referencia cambiaria, que pasó del dólar MEP al oficial, redujo el costo de acceso para los tomadores. En paralelo, la baja en las tasas de inflación permitió un repunte sostenido de las solicitudes. A modo de comparación, los USD 895 millones desembolsados en los primeros cuatro meses del año superaron los USD 825 millones que se habían entregado en todo 2024. Además, ese monto duplica con holgura el total otorgado entre 2020 y 2023, cuando el crédito hipotecario acumuló apenas USD 430 millones en cuatro años.

“La demanda contenida durante años por la inestabilidad macroeconómica y la falta de instrumentos financieros encontró en este nuevo contexto una oportunidad concreta. Abril fue un mes con muy buenos niveles de crédito”, destacó Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.

Quiénes toman crédito

El perfil de los tomadores de crédito hipotecario en esta nueva etapa tiene características definidas. Según relevamientos de la Fundación Tejido Urbano, la mayoría son personas jóvenes, de entre 30 y 45 años, radicadas en centros urbanos con mayor dinamismo económico. Más del 50% de los créditos se concentró en la Ciudad de Buenos Aires, seguida por las provincias de Córdoba, Santa Fe y Mendoza. En el Área Metropolitana de Buenos Aires, algunos partidos también registraron actividad destacada.

“A diciembre de 2024, el 85% de quienes accedieron a un crédito estaban en relación de dependencia o tenían cuenta sueldo. El sistema aún no amplió su alcance a sectores informales o de ingresos medios-bajos. Los préstamos están atendiendo la demanda de los segmentos de mayor estabilidad laboral y financiera”, indicó Álvarez de Celis.

El destino de los fondos también refleja un patrón definido. La mayor parte del crédito se dirige a viviendas ya construidas, generalmente usadas. La razón principal es que los desarrollos nuevos requieren trámites de habilitación para ser considerados “apto crédito”, lo que puede demorar su acceso al sistema.

“No estamos viendo una ola de financiación para propiedades en pozo. Hoy el mercado hipotecario está orientado a la vivienda propia, terminada y disponible”, afirmó.

Cómo se distribuye el crédito

En términos geográficos, los datos indican una concentración en las zonas de mayor dinamismo económico. La Ciudad de Buenos Aires lidera el ranking, con más de la mitad de los créditos otorgados. En la provincia de Buenos Aires, la participación de las escrituras con hipoteca se ubicó en torno al 18%, mientras que en CABA alcanzó el 20% del total de operaciones. En abril, la ciudad registró la mayor cantidad de escrituras con hipoteca en 17 años, sólo superada por los niveles de 2018.

En la región centro, Córdoba y Santa Fe concentraron una parte importante de los préstamos, al igual que Mendoza. Bancos regionales como el Banco de Córdoba, el Banco Municipal de Rosario y el Banco de Santa Fe tienen un rol activo en esas zonas, aunque con menor volumen que los grandes jugadores.

Quiénes prestan y cuánto

Los datos recabados por la Fundación muestran que tres bancos concentran la mayor parte del mercado. El Banco Nación lidera en volumen de créditos, seguido por el Galicia y el Banco Ciudad. Las tasas ofrecidas varían según cada entidad y su estrategia comercial. Las más competitivas se ubican en torno al 4,5% más UVA, ofrecidas por el Banco Nación y el Banco de Rosario. Otras entidades ofrecen tasas entre el 7% y el 9% más UVA.

“El sistema bancario público sigue cumpliendo un rol clave. El Banco Nación es la principal entidad crediticia hoy. También hay presencia significativa de bancos provinciales, con estrategias más territoriales y tasas atractivas para sus regiones”, explicó Álvarez de Celis.

El monto promedio de los créditos ronda los USD 70.000, lo que permite acceder a viviendas de alrededor de USD 100.000. Esa relación está directamente vinculada al nivel de ingresos que hoy permite el sistema. Si los salarios mejoran, podría esperarse un incremento en el valor promedio de las propiedades financiadas.

En la ciudad de Buenos Aires las viviendas que mas se comercializaron a través del apalancamiento crediticio son los departamentos de dos y tres ambientes, y los PH de tres ambientes. En la provincia de Buenos Aires, departamentos de hasta 4 ambientes (los valores de cierre descienden hasta un 25% promedio en comparación con CABA), casas de 3 ambientes con y sin cochera, y unidades de hasta 4 ambientes en algunos barrios cerrados o semi abiertos donde se puede escriturar.

Riesgos y perspectivas

Aunque el repunte es significativo, persisten riesgos. El primero es la volatilidad del tipo de cambio y de las tasas de interés, que podrían restringir el acceso a mediano plazo. Algunos bancos ya comenzaron a ajustar condiciones y observan una leve retracción en la demanda. El segundo riesgo es el encarecimiento de las propiedades, que podría tensionar la relación entre ingreso y cuota.

“La salida del cepo cambiario redujo el valor del dólar de referencia para las operaciones. El paso del MEP al oficial implicó una baja cercana al 10% respecto del pico de 1.300 pesos por dólar. Eso compensó en parte la suba de tasas. Pero si los precios de las propiedades suben rápido, podría dificultarse el acceso”, advirtió Álvarez de Celis.

Por el momento, la mayoría de los créditos se orienta a primera vivienda o ampliación, no a inversión. El escenario actual favorece a los hogares que buscan acceder a una vivienda propia y que ya cuentan con cierto capital inicial o estabilidad de ingresos.

El desafío: ampliar el alcance

La consolidación del mercado hipotecario depende de varios factores: estabilidad macroeconómica, regulación clara, liquidez bancaria y condiciones sostenibles para los tomadores. Pero también será clave ampliar el alcance social del crédito. La inclusión de sectores informales o con ingresos más bajos sigue pendiente.

“Hoy el sistema responde a una demanda real, pero limitada. Para que el crédito sea una herramienta efectiva de acceso a la vivienda, debe incluir a más sectores. Eso requiere políticas activas, fondeo estable y reglas que protejan tanto a bancos como a familias”, concluyó.

El repunte del primer cuatrimestre de 2025 dejó atrás cuatro años de parálisis. Pero el desafío de fondo es sostener esa recuperación, con más volumen, más acceso y mejores condiciones para quienes aún siguen fuera del mercado hipotecario.