El mercado inmobiliario del sur del Gran Buenos Aires atraviesa una etapa de reconfiguración. Luego de varios años de alta volatilidad, los valores de compraventa comenzaron a recomponerse y la demanda muestra señales más firmes, con un comportamiento que se acerca a parámetros más previsibles.

Ese fue el eje del streaming de Ladrillo.Info, conducido por Ezequiel Díaz y disponible en Youtube, donde participaron Ignacio O’Keefe, director comercial de Inmobiliaria O’Keefe, y Fernando Belvedere, director de Belvedere Propiedades. Ambos coincidieron en que la zona sur dejó de ser una promesa para transformarse en una plaza activa, con dinámica propia y oportunidades todavía vigentes.

Uno de los primeros puntos que surgió en el análisis fue el origen del crecimiento. Para O’Keefe, el fenómeno no responde a una única causa sino a una combinación de factores que se potencian entre sí. Por un lado, existe un derrame desde la Ciudad de Buenos Aires hacia el corredor sur; por otro, el propio vecino sostiene la expansión con decisiones de inversión y permanencia.

En ese sentido, explicó que muchas familias eligen quedarse en su lugar de origen, aun cuando existen alternativas más económicas o con mayor superficie en otras zonas. El arraigo, la cercanía con la familia y la vida cotidiana pesan tanto como el precio al momento de definir una operación.

Quilmes y los submercados

Belvedere aportó una mirada complementaria y distinguió entre submercados. Señaló que en Quilmes el crecimiento responde principalmente a una dinámica interna, con una ciudad que actúa como polo de atracción para localidades cercanas. Sin embargo, en Hudson el comportamiento fue diferente, con una demanda que se intensificó a partir de la pandemia y un cambio en las preferencias habitacionales.

Según comentó, la búsqueda de espacios verdes y mayor calidad de vida impulsó un corrimiento desde zonas más densas hacia áreas con mayor contacto con el entorno. Ese cambio de hábito generó un crecimiento sostenido y amplió la oferta disponible con productos que antes no tenían tanta relevancia.

El crédito, dinamizador

En paralelo, el debate sobre propiedades usadas y a estrenar ocupó un lugar central. O’Keefe planteó que el crédito hipotecario volvió a posicionar al usado como una alternativa más accesible, sobre todo frente a las condiciones que exige el mercado de unidades nuevas.

En su análisis, explicó que el comprador promedio busca financiamiento en pesos y a largo plazo, mientras que los desarrollos a estrenar suelen requerir dólares y plazos más cortos. Esa brecha condiciona la elección y favorece al usado, especialmente en un contexto de costos de construcción elevados.

A eso se suma una diferencia de precios que resulta determinante. El especialista señaló que hoy es posible encontrar unidades con pocos años de antigüedad entre un 20% y un 30% por debajo del valor de una propiedad nueva, lo que en tickets altos representa una distancia significativa.

Belvedere, por su parte, puso números a la evolución del mercado y describió un ciclo completo en menos de una década. Recordó que tras el impulso del crédito en 2017 los valores alcanzaron picos cercanos a los USD 2.900 por m2, para luego caer con fuerza hasta niveles de USD 1.300.

Hoy, el escenario es distinto. El metro cuadrado volvió a ubicarse por encima de los USD 2.000 en varias zonas, mientras que el piso de mercado también se elevó. Según detalló, ya no se consiguen propiedades por debajo de los USD 1.800, lo que marca un cambio claro respecto de los años anteriores.

Quienes compran hoy

El inversor, en cambio, tuvo una participación más acotada en los últimos años, aunque empieza a mostrar señales de regreso. En ese punto, indicó que el mercado comienza a equilibrarse nuevamente, con mayor diversidad de perfiles.

En cuanto a la demanda, ambos coincidieron en que el consumidor final volvió a ocupar un rol protagónico. En Quilmes, por ejemplo, Belvedere explicó que gran parte de las operaciones se vinculan con familias que buscan mejorar su vivienda, ya sea por crecimiento o por una necesidad de mayor confort.

O’Keefe coincidió con ese diagnóstico y aportó una proporción concreta: de cada diez consultas, seis corresponden a usuarios finales, mientras que el resto se reparte entre inversores y compradores en etapa de análisis. También vinculó esta recuperación con un contexto económico más ordenado, donde la estabilidad del dólar y una inflación más contenida influyen en la toma de decisiones.

Qué se espera

De cara a 2026, el consenso entre los especialistas apunta a un escenario de mayor estabilidad y subas moderadas. Belvedere sostuvo que el mercado deja atrás los movimientos bruscos y se encamina hacia una lógica más previsible, con incrementos más alineados con variables estructurales.

En esa línea, remarcó que todavía existen oportunidades en el segmento usado, aunque ya no con la magnitud de años anteriores. El margen de ganancia sigue presente, pero dentro de un esquema más racional y menos especulativo.

O’Keefe, en tanto, proyectó una suba de precios impulsada por la recuperación de la demanda. Consideró que la mayor disponibilidad de crédito puede generar presión sobre la oferta y empujar los valores al alza, en un contexto donde muchos compradores postergaron decisiones durante años.

A partir de esa lectura, recomendó actuar con pragmatismo. Si bien el mercado muestra señales positivas, recordó que el contexto argentino mantiene un grado de incertidumbre que obliga a evaluar cada operación en función de la situación particular.

El cambio en las preferencias también impacta en el tipo de producto que se desarrolla. Tras la pandemia, los amenities y los espacios comunes ganaron protagonismo, aunque con una condición cada vez más relevante: el costo de mantenimiento.

Belvedere señaló que la demanda exige hoy mejores prestaciones, como espacios verdes o áreas de trabajo compartido, que antes no formaban parte del estándar. Sin embargo, esa mejora en la calidad debe convivir con un nivel de expensas que resulte sostenible.

Sobre este punto, O’Keefe advirtió que el equilibrio es clave. Un proyecto con demasiados servicios puede volverse difícil de comercializar si los costos mensuales se elevan demasiado. La planificación, en ese sentido, requiere una mirada más integral que contemple tanto la venta como el uso posterior.

La infraestructura también aparece como un factor determinante en la consolidación del sur. La conectividad, en particular, se posiciona como uno de los principales motores del crecimiento, con la autopista Buenos Aires-La Plata como eje estratégico.

Belvedere destacó que esta vía todavía cuenta con margen de expansión, lo que la diferencia de otros corredores más saturados. A eso se suma la mejora en servicios y equipamiento urbano, que contribuye a consolidar barrios y atraer nuevos residentes.

Lugares en expansión

En ese proceso, comienzan a surgir nuevas zonas con potencial. El área de El Pato, por ejemplo, aparece como una alternativa en expansión, con desarrollos orientados a un público que busca tickets más accesibles y menores costos de mantenimiento.

Finalmente, al momento de pensar en inversión, ambos coincidieron en una premisa clásica del mercado inmobiliario: la ubicación sigue siendo el factor más determinante. O’Keefe estimó que entre el 60% y el 70% del valor de una propiedad está explicado por este aspecto, lo que condiciona cualquier estrategia.

Belvedere sumó otra recomendación vinculada al tipo de producto. Señaló que las unidades más chicas, con menor ticket y mayor liquidez, ofrecen mejores condiciones para captar demanda y facilitar una eventual reventa.

Ambos coincidieron, además, en la importancia de evaluar al desarrollador detrás de cada proyecto. La trayectoria y la capacidad de ejecución se vuelven variables centrales en un contexto donde el comprador prioriza seguridad y previsibilidad.

En ese marco, el rol del asesor inmobiliario adquiere mayor relevancia. O’Keefe describió la complejidad del proceso y el nivel de acompañamiento que requiere cada operación, en un mercado donde muchas decisiones se toman una sola vez en la vida.

La dimensión emocional, según planteó, convive con la lógica financiera y obliga a un abordaje más amplio. “Terminamos siendo contador, psicólogo y asesor en cada operación, porque el cliente está poniendo el ahorro de toda su vida”, comentó.

Con una mirada enfocada en el largo plazo, Belvedere cerró el análisis con una idea que sintetiza el espíritu del negocio. Concluyó: «La confianza y el vínculo con el cliente siguen siendo el activo principal en un mercado que, más allá de los ciclos, se construye sobre relaciones sostenidas en el tiempo».