El mercado inmobiliario continúa mostrando signos de recuperación. De acuerdo con el último informe del Radar Inmobiliario, elaborado por Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades (quien participó en uno de los streaming de Ladrillo.Info), los precios de cierre de las propiedades usadas subieron 11,7% en doce meses. Además, el margen de negociación —diferencia entre el precio publicado y el valor final de la operación— se estabilizó en torno al 6% durante el primer trimestre. Este nivel es menor al observado en 2019 y refleja una consolidación en la dinámica de compraventa.

“El porcentaje de negociación es uno de los indicadores más relevantes del mercado. Su descenso respecto de años anteriores muestra que los inmuebles se venden más cerca del precio pedido”, indicó Achával.

El informe también destaca que, a pesar del aumento en la demanda, la oferta no disminuyó. Hoy hay más propiedades publicadas que durante el auge de los créditos UVA en 2017. En total, se contabilizan más de 106.000 inmuebles en oferta, de los cuales unos 72.000 son departamentos.

Los niveles de negociación se redujeron. Los compradores lograron una rebaja promedio de 6% respecto al último precio publicado, un margen inferior al del trimestre anterior y al registrado en los años de mayor retracción del mercado.

Esta disminución del «regateo» sugiere un mayor alineamiento entre las expectativas de vendedores y compradores, y refleja un mercado más dinámico y menos presionado por la urgencia.

“La explicación está en que muchas unidades que habían sido retiradas del mercado en años anteriores están reapareciendo, atraídas por un contexto más favorable para la venta”, observó Achával.

Operaciones en alza

Esa tendencia, junto con la estabilidad cambiaria y las mejores condiciones de crédito, ayuda a sostener el volumen de operaciones.

En abril se concretaron 5.471 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representó una suba interanual del 50,5%. Del total, 1.192 se realizaron con crédito hipotecario, un número que equivale al 21,8% del total y que representa un salto interanual del 945,6%.

“El efecto multiplicador de las operaciones con hipoteca tiene un impacto relevante sobre otras transacciones encadenadas”, indicó Achával. Las nuevas líneas de crédito ofrecidas por bancos públicos y privados mejoraron las condiciones de acceso y ampliaron la base de compradores.

En valores

Según el Radar, los precios publicados también subieron. En abril mostraron un aumento interanual del 8,5%, sumando 15 meses consecutivos al alza (de acuerdo con Zonaprop). Este incremento se explica por una menor urgencia de venta y por la recuperación del poder de negociación por parte de los propietarios. Además, el ingreso de nuevos anuncios al mercado fue menor que el ritmo de absorción, lo que sostuvo la presión alcista.

En ese contexto, el índice elaborado por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para medir las expectativas de los operadores inmobiliarios muestra un escenario positivo. La mayoría de los consultados espera una mejora de los precios y de la cantidad de operaciones para los próximos meses. Los indicadores de búsqueda en portales especializados también muestran incrementos, con una suba del 13,1% en mayo respecto del mismo mes del año anterior.

Para el segundo semestre, el informe prevé condiciones estables. “El gobierno resolvió desafíos clave como el acuerdo con el FMI, la salida del cepo y logró consolidar una estabilidad cambiaria. Todo eso marca un escenario favorable para lo que resta del año”, sostuvo Achával.

En términos de precios, el informe aclara que, si bien el valor de cierre se acerca cada vez más al de publicación, el mercado aún no muestra subas generalizadas en dólares constantes. En cambio, se observa una recuperación en valores nominales y una reducción del margen de regateo, que durante años se ubicó por encima del 10% y que hoy bajó a casi la mitad.

En CABA, el valor del m2 para departamentos usados se posiciona en USD 2.213, a estrenar en USD 2.814, y en pozo escaló a USD 2.886, por el alza de más del 70% interanual de los costos para edificar medidos en dólares.

El informe también indica que zonas como Palermo, Recoleta, Caballito, Villa Urquiza y Belgrano concentran gran parte de la demanda, aunque también se observa mayor actividad en corredores del conurbano como Vicente López, San Isidro, Morón y La Plata.

Con precios más firmes, menor brecha entre valores publicados y cerrados, y una reactivación de la financiación, el mercado de compraventa se encamina a consolidar un ciclo de recuperación. Para los próximos meses, el Radar estima que los precios podrían seguir ajustando lentamente al alza, mientras la absorción de stock y la evolución del crédito determinarán la profundidad del repunte.

Tres ambientes, entre los más vendidos

Los departamentos de 3 ambientes lideraron el mercado inmobiliario, estas unidades se destacaron especialmente entre los inmuebles usados, sin cochera y con disposición al frente. Soledad Balayan, integrante de Selectia y referente de Maure Inmobiliaria, explicó que este tipo de vivienda “responde a una conformación familiar tipo, como un matrimonio con al menos un hijo o una pareja que proyecta agrandarse”.

Una parte significativa de la demanda también provino de personas que buscaron reducir superficie tras una etapa de crianza o convivencia familiar más amplia. En estos casos, los 3 ambientes representaron una opción funcional y cómoda.

Balayan detalló que “el inversor, en cambio, suele optar por unidades más chicas, como 2 ambientes o monoambientes, donde se concentra el 70% de la demanda de alquiler”. La preferencia por los 3 ambientes se acentuó entre quienes accedieron al crédito hipotecario para la compra de su primera vivienda.

El perfil del comprador se inclinó mayoritariamente hacia el uso residencial: el 89% de las operaciones relevadas tuvo como destino la vivienda propia. A su vez, el 69% de los departamentos vendidos estaba desocupado, el 68% contaba con balcón y el 62% tenía orientación al frente. El tamaño promedio fue de 85 m2, incluyendo superficies descubiertas. La demanda se concentró en barrios como Palermo, Núñez, Caballito, Almagro y Belgrano, con precios que oscilaron entre los USD 120.000 y 160.000, según su ubicación y estado.