El mercado de compra venta en la Ciudad de Buenos Aires muestra un cuadro de contrastes: el valor medio de oferta se ubicó en USD 2.452 por metro cuadrado en septiembre según el último análisis de Zonaprop, mientras que la dispersión entre barrios resulta extrema, con Puerto Madero en la cima a USD 6.163 por metro cuadrado y Villa Lugano en el piso a USD 1.063 por m2.
El informe apuntó además que el precio medio de departamentos registra una suba acumulada de 5,5% en 2025 y una variación interanual de 5,9%. Los proyectos en pozo mostraron el mayor dinamismo en los últimos doce meses, con un aumento de 8,3% en su precio medio, lo que impulsa la oferta de obra nueva por encima del promedio de la ciudad.
Cuánto salen los departamentos en CABA
Según Zonaprop, el valor promedio de un monoambiente de 40 metros cuadrados ronda los USD 107.000; un dos ambientes de 50 m2, USD 129.000; y un tres ambientes de 70 m2, USD 178.000.
Estas referencias muestran la estructura actual de la oferta y permiten comparar con el costo de construcción y con las alternativas de inversión en alquiler.
El 23% de la demanda en CABA se orienta a departamentos de cuatro ambientes, el 32% a unidades de tres ambientes, el 33% a dos ambientes y el 12% a monoambientes. En la comparación entre cantidad de consultas por aviso, los departamentos de cuatro ambientes registran un 8% menos de presión de demanda que los de dos ambientes.
Según Leandro Molina, country manager de Zonaprop, estas propiedades suelen atraer a familias con hijos que buscan más comodidad y amplitud para vivienda propia.
Palermo, Belgrano y Recoleta concentran la mayor cantidad de consultas para departamentos de este tipo. «La ubicación estratégica y la conectividad influyen en esa preferencia: estos barrios ofrecen acceso directo a avenidas principales y una amplia red de transporte público —con líneas de subte, colectivos y trenes— que facilitan los traslados hacia distintos puntos del AMBA», amplió Molina.
Costos en alza para edificar, la preocupación
En el frente de costos de obra, el reporte registra una baja mensual del 4,8% en el costo de construcción medido en dólares. Pese a esa caída puntual, la trayectoria acumulada desde octubre de 2023 muestra un alza de 94% y una relación de 2,9 veces respecto al mínimo de octubre de 2020. En conjunto, construir hoy resulta un 26,1% más caro que el promedio 2012–2024, en términos dolarizados.
La diferencia entre precio de venta y costo de construcción genera tensiones sobre la rentabilidad y el timing de nuevos proyectos. Zonaprop señala que la proporción de avisos que aplicaron rebaja de precio en los últimos seis meses se ubicó en 25% y que el descuento medio alcanzó 6,1%, lo que sugiere espacio de negociación para compradores que buscan stock en oferta.
La construcción atraviesa un escenario crítico en CABA. El costo de edificar un metro cuadrado pasó de USD 1.205 en noviembre de 2023 a USD 1.887 en marzo de 2025, un alza del 57% en dólares.
El economista Martín Grandes Kerlleñevich, del CONICET, señaló que los valores en pesos se duplicaron mientras el dólar libre se mantuvo estable. Eso generó un desajuste entre costos y precios de venta.
Hoy el terreno aporta unos USD 500 por metro cuadrado y es el insumo más dolarizado. Mano de obra y materiales también se encarecieron, llevando el costo promedio de USD 1.200 a USD 1.900 en apenas 18 meses.
Grandes advirtió que esta dinámica erosiona la rentabilidad y obliga a repensar proyectos. Aunque los precios de venta subieron menos, la demanda solo podrá sostenerse si el crédito hipotecario (falta ponerse en práctica las hipotecas divisibles pero los bancos no tienen intenciones de fondear edificios en obras) acompaña la nueva estructura de costos.
Rentabilidad
La relación entre precio y alquiler también aparece en el informe. La rentabilidad bruta anual promedio retrocedió a 5%, lo que implica cerca de 20 años para recuperar la inversión vía renta. Esa cifra ubica a ciertos barrios como Lugano o Nueva Pompeya como opciones más atractivas para quien busca retorno por alquiler, frente a barrios de alta cotización donde la rentabilidad cae.
El mapa de variaciones muestra que 96% de los barrios registró suba interanual en precio, con el noroeste y el suroeste de la ciudad entre las zonas con mayor avance. No obstante, la porción de barrios con aumento mensual descendió respecto de olas previas del mercado, lo que indica una dinámica menos homogénea y oportunidades puntuales para compradores que comparen y exijan descuento.
El informe de Zonaprop sirve como referencia para quienes evalúan compra o inversión: el paisaje combina un precio medio estable alto en dólares, un costo de construcción que exhibe retrocesos mensuales pero mantiene niveles históricos elevados, y una dispersión por barrios que permite opciones para distintos perfiles financieros. Para quien busca comprar, el documento sugiere comparar metros, ubicación y oferta rebajada antes de decidir.
