El precio de las propiedades podría subir 20% este año y crece la demanda por unidades usadas

El mercado inmobiliario transita un momento de reactivación sostenida. En marzo de 2025, la compra venta de propiedades avanzó tanto en la ciudad como en la provincia de Buenos Aires, con cifras que superaron los niveles previos a la pandemia. Según el relevamiento de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), en la provincia se registraron 10.317 escrituras, lo que convirtió al mes en el mejor marzo de los últimos siete años. El incremento fue de 30% frente a febrero y de 42% respecto del mismo mes del año pasado. En la ciudad, en tanto, se contabilizaron 4.747 operaciones, con un alza del 39,7% interanual.

En paralelo, el mercado muestra una recuperación en los precios. De acuerdo con el informe de la CIA, el valor promedio de cierre del metro cuadrado en CABA se ubicó en USD 2.100 en el mercado del usado, con diferencias según el tipo de unidad: los monoambientes alcanzaron los USD 2.223 por metro cuadrado, los departamentos de dos ambientes marcaron USD 2.118 y los de tres ambientes, USD 2.075, con datos de Reporte Inmobiliario.

Según Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, la eliminación del cepo cambiario permitió reordenar las expectativas y habilitó una recuperación selectiva. “Se volvió interesante para quienes tienen dólares volcarlos a inmuebles porque cualquier otro activo de la economía está medido en pesos. Cuando salió el cepo, muchos activos subieron en dólares. En cambio, los inmuebles mantuvieron sus valores”, explicó.

Desde el lado del análisis de precios, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, observó que “los valores actuales de venta están en línea con las cotizaciones de 17 o 18 años atrás y se encuentran en general muy por debajo de los valores de reposición”. Esa brecha, sumada a una economía con crecimiento del PBI y mejora del ingreso real en dólares, podría presionar los valores al alza. “No se sostendrán en estos niveles por mucho tiempo”, sostuvo.

Hacia u alza de valores notable

Ginevra indicó que los valores ya comenzaron a moverse. “Traqueamos los precios de cierre de operaciones —que suelen estar por debajo de los publicados— y mi termómetro marca un incremento de al menos 10%. Proyectamos un aumento del 20% antes de fin de año”, afirmó. Para el titular de la CIA, esa suba responde a la mayor demanda sobre unidades chicas, la presión de los inversores y el retraso que arrastra el mercado desde 2020.

Rozados coincidió en que la oportunidad de comprar en valores bajos podría estar cerca de agotarse. “Lo más factible para quien espera una baja es que no vea convalidadas sus expectativas y, por el contrario, observe cómo el inmueble se aprecia con el paso del tiempo”, advirtió. En su opinión, las propiedades usadas ofrecen una combinación hoy difícil de repetir: precios competitivos en dólares, disponibilidad inmediata y posibilidad de renta desde el primer día.

En el Gran Buenos Aires también se observaron subas moderadas. Respecto a febrero, los valores aumentaron 1,1% en CABA, 0,3% en GBA Norte, 0,2% en GBA Oeste y 0,8% en GBA Sur. En la comparación interanual, los incrementos fueron de 9,9% en la ciudad, 2,2% en GBA Norte, 2,3% en GBA Oeste y 7,6% en GBA Sur.

El crédito hipotecario, clave

Un factor que impulsó la recuperación fue el regreso del crédito hipotecario. En marzo se formalizaron 992 escrituras con hipoteca en CABA y 2.902 en Provincia, lo que convirtió al primer trimestre de 2025 en el segundo mejor en volumen de hipotecas de los últimos 18 años. Para Ginevra, esto resulta determinante: “Es muy difícil que se repita la oportunidad que estamos viviendo: acceder con crédito a inmuebles en valores mínimos comparados con los históricos, en un país que empieza a normalizarse”.

Rozados aportó una visión técnica respecto al contexto económico. “El esquema de bandas aplicado como política cambiaria ofrece certidumbre, al establecer un techo previsible para la devaluación”, explicó. Si bien puede haber volatilidad, señaló que el valor tope del dólar en $1.400 actúa como ancla, lo que despeja el riesgo de una corrección mayor que afecte negativamente los precios inmobiliarios.

Consultados sobre qué unidades muestran mayor movimiento, Ginevra destacó la fuerte demanda de PH. “El ticket bajo y el hecho de que las expensas pesan más que nunca explican el interés. Hoy se vuelca mucha demanda a esta categoría. Además, comprar departamentos por debajo de USD 2.000 el metro cuadrado en Buenos Aires es una oportunidad única. Ninguna ciudad comparable ofrece esos valores”, dijo.

Rozados coincidió en que no conviene descartar ningún tipo de propiedad. “Cada unidad debe analizarse por su valor pedido y por su potencial de uso o renta. Hay oportunidades en todos los segmentos si se mira bien”, subrayó. A su vez, destacó la calidad del stock edilicio porteño y el valor competitivo que aún presenta frente a otras ciudades de América Latina y del mundo.

En ese marco, los inversores siguen siendo un actor clave. Según Ginevra, los inmuebles siguen siendo uno de los pocos activos que aún no corrigieron su valor en dólares, a diferencia de otros sectores de la economía. “En el mundo, el ladrillo es un activo refugio frente a la inflación. En Argentina aún se encuentra rezagado”, sostuvo.

Rozados reforzó esa idea al señalar que los inmuebles usados ofrecen disponibilidad inmediata frente a los desarrollos nuevos o en pozo, que requieren tiempo de entrega. “Además de acceder con financiamiento, hoy se compra para usar o alquilar en el acto. Esa ventaja operativa no es menor”, concluyó.

Frente a este panorama, especialistas coinciden en que el segundo trimestre podría consolidar la recuperación si se sostiene la estabilidad macroeconómica. Las escrituras en alza, los precios aún contenidos y el regreso del crédito configuran un escenario dinámico para el mercado inmobiliario, donde el tiempo para aprovechar valores bajos podría estar cerca de agotarse.