El metro cuadrado dolarizado y un sector en pausa, cómo cambian los costos para edificar viviendas y demanda: ¿Cuándo llega la reactivación?

El streaming de Ladrillo.Info, emitido por Youtube y conducido por Federico Miqueo, reunió a tres referentes del sector para examinar los costos de la construcción en un escenario de volatilidad cambiaria. Asistieron al nuevo episodio Juan Pablo Stella, director de JP Stella Propiedades; Carlos Borzani, titular de Deaberturas.com y Diego Aguirre, CEO de Construyo al Costo.

El intercambio también dejó una lectura común sobre el momento del sector: un mercado que opera con márgenes mínimos, insumos dolarizados y decisiones de inversión que se postergan hasta después de las elecciones. La volatilidad cambiaria y la apertura importadora aparecen como los factores que más condicionan la planificación y el ritmo de obra.

Borzani, explicó que el aluminio de primera calidad cotiza en dólares y obliga a ajustar precios todos los días. “El kilo de aluminio se paga en dólares. Cada mañana mirás la cotización y actualizás el presupuesto con el valor del Banco Nación”, indicó.

Recordó que, tras una elección reciente, el precio del aluminio se triplicó en una semana. En ese contexto, muchos proveedores asumen parte de la variación para no perder ventas. “Cuando entregás un presupuesto y el dólar sube, si querés mantener al cliente, una parte del salto la absorbés vos”, agregó.

Aguirre, señaló que el sector calcula en dólares porque la mitad del costo corresponde a materiales y el resto a mano de obra y gastos generales. “El componente salarial sigue la inflación y, en lo que va del año, subió más que los insumos”, precisó.

Indicó que los productos con precios dolarizados son acero, vidrio, aluminio y bronce, mientras que energía y combustibles ejercen presión local. “Hay que evitar aumentos por las dudas y exigir a los fabricantes que expliquen los motivos”.

Devaluación, inflación y proyectos en revisión

Los invitados coincidieron en que una devaluación se traslada de forma inmediata a los precios. Borzani describió un esquema en el que “todo va a precio” y el consumidor final recibe el ajuste. Aguirre, por su parte, observó que los costos de construcción, la inflación y el dólar oficial evolucionaron este año a un ritmo similar, en torno del 30%.

El empresario advirtió que el costo en dólares está en niveles históricamente altos, aunque una suba del tipo de cambio podría aplanarlo. Señaló: “El problema no es solo el costo, sino la rentabilidad. Muchos desarrolladores hoy no la ven”.

Por su parte, Stella, remarcó que la actividad está “desacelerada” y que la apertura importadora afecta a la industria. “Hay un industricidio. Tazo entre una y dos fábricas por semana para poner en venta porque se funden”, explicó.

Sostuvo que la llegada de productos chinos más baratos en dólares deja sin margen a los fabricantes locales y obliga a revisar números en toda la cadena.

Borzani añadió que, en cada período electoral, los plazos de presupuestación se acortan y bajan las operaciones. “Nadie quiere comprar caro. Se frena el mercado hasta tener señales más claras”, dijo.

Invertir, acopiar o esperar: decisiones bajo presión

Ante la pregunta de Federico Miqueo sobre si conviene acopiar o esperar, Aguirre propuso no frenar proyectos que ya tienen financiamiento. “Al mirar hacia atrás, el metro cuadrado construido casi siempre termina más caro. Si se detiene una obra, el costo final suele subir”, analizó.

Borzani coincidió en la tendencia general, aunque señaló que en momentos de menor demanda aparecen oportunidades. Indicó: “Con el mercado frío, algunos precios se ajustan y pueden aparecer ventanas para comprar materiales”.

Sobre el acopio, advirtió que requiere capital y almacenamiento, pero que puede servir para fijar costos ante movimientos bruscos del dólar. “En una semana el aluminio puede pasar de 360 a 1000 pesos el kilo. Ese cambio se traslada al metro cuadrado”, ejemplificó.

Los expertos coincidieron en que, antes de invertir, conviene evaluar la solidez de la empresa proveedora y la capacidad de cumplir con plazos. Aguirre recomendó analizar la trayectoria y el management de cada compañía: “El respaldo institucional es clave en un contexto volátil”.

Stella agregó que un desarrollo a dos años necesita recursos propios para empezar y terminar. “Si dependés de la venta total, te quedás en el medio del río”, afirmó.

Nuevos polos, loteos y efecto de la obra pública

Los tres especialistas observaron un cambio en la demanda hacia zonas abiertas y suburbanas. Stella explicó que las nuevas generaciones priorizan seguridad y espacios verdes. “Canning, Luján y Cañuelas crecieron por ese motivo. La gente acepta viajar más tiempo si puede volver a una casa tranquila”, comentó.

Aguirre destacó que el fenómeno se refleja en el aumento de loteos y mudanzas desde los municipios más densos hacia el segundo cordón del conurbano. Señaló: “Vemos desarrollos de lotes importantes en Cañuelas y otros partidos cercanos, con demanda de familias jóvenes que buscan aire y seguridad”.

En el centro de San Justo, en cambio, los precios bajaron entre 30% y 40% en dos años y casi no se construyen viviendas familiares. Stella explicó: “El negocio pasa por reciclar y reconvertir. Estamos desarrollando el Distrito Urbano Mall, un centro comercial con estacionamiento y vigilancia en un terreno subutilizado”.

Los participantes coincidieron en que la obra pública es la llave para sostener la inversión privada. “Las autopistas, accesos, cloacas y agua corriente determinan dónde se expande el desarrollo. El Estado traza el camino y el privado invierte”, dijo Stella.

Borzani ejemplificó el efecto en cadena: “Cuando la actividad crece, contratás más personal, comprás más maquinaria y mejorás los salarios. Ese es el verdadero derrame”.

Perspectivas y resguardo de valor

En el tramo final del programa, Miqueo pidió una conclusión sobre si conviene o no invertir en construcción. Borzani recordó que un departamento de dos ambientes en los años noventa valía la mitad que hoy en dólares. “El dólar también pierde poder. La construcción sigue siendo un refugio más sólido para preservar capital”, afirmó.

Aguirre sostuvo que la inversión depende del perfil del comprador y de la elección del socio adecuado. Dijo: “Hay que ser prudente, comparar antecedentes y mantener la obra cuando los números cierran”.

Stella cerró con una síntesis del ciclo local. “A pesar de los vaivenes, Argentina es irrompible. La gente sigue confiando en los ladrillos porque son tangibles y se ven todos los días. La plata quieta no sirve; invertir en propiedades sigue siendo la forma más concreta de resguardar valor”, concluyó.