En un nuevo episodio del streaming «suceso» del mercado inmobiliario, Beltrán Briones, socio y gerente financiero de Estudio Kohon, y Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, coincidieron en que el mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de reactivación con señales firmes de crecimiento. Ambos participaron de una conversación en el canal de Ladrillo.Info en Youtube, conducido por Federico Miqueo, donde analizaron las condiciones actuales del sector y las oportunidades que se abren para compradores, desarrolladores e inversores.

El diálogo giró en torno a varios ejes: el impacto del retorno del crédito hipotecario, la presión de la demanda sobre un stock limitado, el atraso relativo de los precios de venta frente al costo de reposición, y el rol de las inmobiliarias en un contexto de desconfianza estructural y baja bancarización.

Briones fue enfático: “Nunca en tu vida te van a prestar tanta plata con tan poca garantía”, afirmó, al referirse a las actuales condiciones de acceso al financiamiento.

Tanto él como Braña coincidieron en que el regreso de los créditos no sólo beneficia a quienes pueden comprarse una propiedad, sino que reactiva en cadena todo el sistema: ventas encadenadas, proyectos financiados y dinamismo en el circuito de compraventa. A eso se suma la percepción de que los precios tocaron un piso en 2022 y comenzaron a recuperarse en forma sostenida.

Según Briones, hoy se dan condiciones excepcionales para comprar una vivienda, incluso para quienes tienen liquidez. “Aunque tengas la plata, sacá un crédito hipotecario. Nunca más te van a prestar tanta plata junta, con tan pocas exigencias. Te piden tres recibos de sueldo, un garante simple y te prestan USD 100.000 para comprar una propiedad”, dijo, al remarcar la oportunidad que representa el regreso del financiamiento bancario.

En paralelo, explicó que el efecto del crédito no se limita a una sola operación. “Un préstamo hipotecario desencadena tres o cuatro transacciones más. Si alguien vende su propiedad gracias al crédito de otro, con ese dinero se convierte en comprador, y así se reactiva toda la cadena. Es una inyección económica que mueve todo el mercado”, señaló.

Demanda para compra venta

El stock actual de inmuebles a la venta también fue parte del análisis. Según Briones, hay una diferencia significativa entre la cantidad de personas interesadas y la oferta disponible. “En los portales se registran unas 300.000 búsquedas activas en CABA, pero sólo hay 70.000 propiedades en venta y unas 35.000 en construcción. La demanda supera ampliamente la oferta”, indicó.

Braña coincidió con ese diagnóstico y advirtió que el mercado se encuentra frente a un punto de inflexión: “Todavía hay productos publicados por debajo del costo de reposición. Pero ese stock se va a agotar. En los próximos 8 a 14 meses, se va a notar con fuerza el desfasaje entre lo que cuesta construir y lo que cuesta comprar”.

Ese desfasaje se vuelve evidente cuando se comparan valores históricos. “Si algo valía USD 100.000 y bajó a USD 50.000, cuando vuelve a su nivel original, no sube un 50%, sube un 100%. Esa lógica muchas veces se subestima”, remarcó Briones. Para él, el mercado tocó piso entre 2021 y 2022, en plena salida de la pandemia, y desde entonces muestra una recuperación que no se detiene.

Otro punto clave del streaming fue el análisis de los costos de construcción. Según Briones, hoy edificar en Buenos Aires tiene una incidencia que supera los USD 2.200 por m2, a lo que se suma la rentabilidad del desarrollador.

“En pozo se vende a USD 3.000. Cuando esas unidades estén a estrenar, el valor será más alto. Por eso, quien compre ahora todavía accede a precios antiguos”, afirmó.

Ambos alertaron que el negocio de construir se volvió más complejo. Briones detalló que para levantar un edificio en el corredor norte, por ejemplo, se necesitan alrededor de USD 9 millones, entre el terreno y la obra. “Los costos de entrada son altísimos y la preventa ya no funciona como antes. Si hoy un proyecto tiene un 10% de preventa está más que conforme, cuando antes se necesitaba llegar al 30% o 40% para largar”, advirtió.

Frente a ese escenario, coincidieron en que muchas veces conviene comprar una unidad terminada. “Hoy hay propiedades a estrenar que valen menos que unidades ofrecidas en pozo, algo que es un disparate. Tenés el departamento listo, sin riesgo, y a mejor precio. Eso también va a tender a corregirse”, dijo Braña.

Papeles, burocracia y normativas

En cuanto a la coyuntura normativa y la burocracia, ambos apuntaron contra los nuevos requisitos administrativos. Uno de los más criticados fue la obligación de realizar una mensura catastral para escriturar viviendas sobre lotes propios en CABA. Briones cuestionó: “Demora el proceso entre 30 y 45 días y cuesta más de 700.000 pesos. Es innecesario: los datos ya los tiene el Estado. Son obstáculos que no suman”.

También señalaron trabas en la venta de PH o viviendas no regularizadas, por agregados que no figuran en plano o diferencias mínimas que invalidan la posibilidad de aplicar un crédito. “Hay edificios enteros que quedan fuera del circuito bancario porque tienen detalles menores. Seguimos discutiendo qué es apto crédito y qué no, como hace 20 años”, agregó Braña.

La informalidad de la economía también fue parte del análisis. Para Briones, uno de los mayores obstáculos estructurales del mercado es que el 60% de la economía funciona en negro. “Podés ganar USD 10.000 por mes, pero si no tenés un recibo, no accedés a un crédito. Y si vas a escriturar, ARCA te pide que justifiques los fondos. Eso impide el acceso al sistema”, advirtió.

Esa desconexión entre la realidad formal y la capacidad real de compra también empuja a muchos argentinos a elegir el ladrillo como refugio de valor. Amplió: “Tenemos 22.000 millones de dólares blanqueados, pero hay muchísimo más por fuera del sistema. La construcción sigue siendo una forma de canalizar fondos en negro, a través de boletos y reventas antes de escriturar”.

Oportunidades

Briones puso en números lo que él considera la oportunidad actual. “Yo vendí en Núñez en 2021 a USD 1.600 el m2. Hoy, los inversores que entraron en ese momento están vendiendo a USD 3.500. Duplicaron en tres años. Por eso insisto: hoy se puede entrar con precios de piso y márgenes muy atractivos”.

Sobre el final, ambos coincidieron en que el regreso del crédito hipotecario representa una oportunidad histórica para dinamizar el mercado. “Aunque todavía falta mucho para alcanzar los niveles del boom de 2017, donde más del 40% de las operaciones se hacían con hipoteca, los primeros números muestran que el repunte es real”, afirmó Braña.

Y cerró con un mensaje directo: “Si el crédito sigue creciendo y el stock baja, los precios van a subir. Este es el momento para entrar”.