El Gobierno nacional, encabezado por Javier Milei, avanzó con una propuesta de fuerte impacto tributario para el mercado inmobiliario, al incluir en el proyecto de ley enviado al Congreso la exención total del Impuesto a las Ganancias tanto para la venta como para el alquiler de viviendas. La iniciativa, que forma parte del paquete de reformas incorporadas a la denominada Ley de Modernización Laboral, fija como fecha de aplicación el 1 de enero de 2026 y apunta a reducir la carga fiscal sobre propietarios, inversores y desarrolladores.

Según el texto oficial, el objetivo central consiste en eliminar tributos que el Estado considera de baja eficiencia recaudatoria y alto costo administrativo, al tiempo que busca estimular la actividad en un sector que todavía muestra niveles de operación por debajo de los históricos. En ese marco, el mercado inmobiliario aparece como uno de los principales beneficiados por los cambios propuestos.

La reforma plantea dos ejes centrales. Por un lado, la exención del Impuesto a las Ganancias sobre el resultado de la venta de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre esos bienes. Por otro, la exclusión del impuesto para las rentas obtenidas por el alquiler de viviendas destinadas a casa habitación. Ambas modificaciones regirían, de aprobarse la ley, desde el inicio de 2026, incluso con efecto retroactivo al 1 de enero de ese año.

Un cambio clave en el esquema vigente

Hasta julio de 2024, el sistema impositivo aplicado a la compraventa de inmuebles combinaba dos regímenes. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) era un tributo del 1,5% que se aplicaba sobre el valor de la escritura en operaciones de propiedades incorporadas al patrimonio antes del 1 de enero de 2018. En paralelo, el impuesto cedular alcanzaba con una alícuota del 15% a la ganancia obtenida en la venta de inmuebles adquiridos a partir de esa fecha.

Ese esquema se modificó parcialmente en 2024, cuando la Ley 27.743 derogó el ITI y dejó exentas las operaciones de venta de inmuebles comprados antes de 2018. Sin embargo, continuó vigente el impuesto cedular para las propiedades adquiridas con posterioridad. La propuesta del Gobierno apunta ahora a eliminar también ese gravamen y dejar sin carga impositiva a todas las ventas de inmuebles realizadas por personas humanas.

“Lo que se busca es eximir del impuesto cedular al resultado de la compraventa de inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018”, explicó el CEO de SDC Asesores Tributarios, Sebastián Domínguez. Según detalló, la eliminación de ese tributo implicaría que ya no se pague el 15% sobre la ganancia obtenida en la venta de una propiedad, lo que equipara el tratamiento fiscal de todos los inmuebles, sin importar la fecha de adquisición.

Noelia Girardi, gerente de Impuestos de Lisicki, Litvin & Abelovich, señaló que la propuesta termina de cerrar un proceso iniciado el año pasado. “Hasta julio de 2024 convivíamos con un doble esquema: el ITI y el impuesto cedular. Ahora lo que se prevé es la derogación definitiva de este último”, describió.

Incentivos a la inversión y al alquiler

Desde el punto de vista tributario, los especialistas coinciden en que la combinación de exenciones en la venta y en el alquiler genera un incentivo directo a la inversión inmobiliaria. Domínguez explicó que una persona que compre un inmueble para alquilarlo con destino a casa habitación quedaría exenta de Ganancias tanto por los ingresos mensuales como por la eventual plusvalía al momento de la venta.

Ese esquema se suma a otros beneficios ya vigentes. En determinados casos, los inmuebles destinados a vivienda no tributan Bienes Personales si no superan el mínimo no imponible, mientras que en la provincia de Buenos Aires existen exenciones en Ingresos Brutos para alquileres que no superan ciertos montos mensuales. La reforma propuesta amplía ese marco y refuerza el atractivo fiscal del ladrillo como resguardo de valor.

“Alguien puede invertir en un inmueble, obtener alquileres exentos de Ganancias y, cuando lo venda, no pagar impuesto por la revalorización”, señaló Domínguez. En su análisis, ese esquema favorece la canalización del ahorro hacia la construcción y la compra de viviendas, con impacto directo sobre la actividad económica.

¿Cómo beneficiaría al mercado inmobiliario con estos cambios impositivos?

El proyecto apunta a reducir la carga tributaria y eliminar impuestos que el Estado considera de baja eficiencia recaudatoria y alto costo administrativo. En ese marco, se proponen dos cambios centrales:

• Venta de inmuebles. Desde el 1 de enero de 2026, quedaría exento del Impuesto a las Ganancias el resultado de la venta de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre esas propiedades.
• Alquiler de viviendas. A partir de la misma fecha, los ingresos obtenidos por el alquiler de inmuebles destinados a casa habitación dejarían de tributar el Impuesto a las Ganancias.

Más oferta y efecto en los precios

Uno de los argumentos centrales del proyecto oficial se vincula con el aumento de la oferta de inmuebles en alquiler. La exención del impuesto podría incentivar a propietarios que hoy no vuelcan sus unidades al mercado o que mantienen operaciones informales a regularizar su situación. A su vez, la entrada de nuevos inversores ampliaría el stock disponible.

Domínguez advirtió que un crecimiento fuerte de la oferta podría generar mayor competencia entre propietarios. “Un boom de inversiones en inmuebles destinados a alquiler puede derivar en una presión a la baja sobre los precios”, explicó. Ese escenario resultaría favorable para los inquilinos, aunque podría reducir la rentabilidad esperada para quienes invierten en el sector.

Desde el sector inmobiliario, distintos referentes señalaron que la medida suma previsibilidad y mejora las condiciones para cerrar operaciones. Guillermo Parera, CEO de D’Aria Propiedades, sostuvo que la eliminación de impuestos sobre la venta y el alquiler simplifica el proceso y acompaña un contexto de mayor estabilidad macroeconómica.

Movilizar el ahorro hacia el ladrillo

César Litvin, CEO de Lisicki, Litvin & Abelovich, destacó que la reforma puede contribuir a movilizar ahorros que hoy permanecen fuera del sistema. Según explicó, el dinero guardado en efectivo pierde valor frente a la inflación internacional, mientras que la inversión inmobiliaria aparece como una alternativa de resguardo a mediano y largo plazo.

En la misma línea, otros tributaristas remarcaron que la eliminación del impuesto cedular corrige situaciones de inequidad que se producían en contextos de devaluación, cuando una operación arrojaba una ganancia nominal en pesos pero una pérdida en dólares. Con la exención, ese efecto deja de existir.

Claves del proyecto para el mercado inmobiliario

• Exención total del Impuesto a las Ganancias en la venta de inmuebles.
• Exención del impuesto para los alquileres de viviendas destinadas a casa habitación.
• Aplicación desde el 1 de enero de 2026, con posible efecto retroactivo.
• Igual tratamiento fiscal para inmuebles adquiridos antes y después de 2018.
• Incentivos a la inversión, la construcción y la ampliación de la oferta de alquileres.

El texto comenzará su tratamiento en comisiones durante las sesiones extraordinarias del Congreso. En función del cronograma legislativo, la aprobación podría darse a fines de 2025 o a comienzos de 2026. Según Domínguez, aun si la sanción se concreta con posterioridad, la ley prevé su vigencia desde el inicio del año.

Para el tributarista, el impacto de la medida depende de su implementación y de la evolución general de la economía. “Es una señal clara de estímulo al sector inmobiliario”, concluyó Domínguez.