El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transición. Así se planteó en una nueva edición de Ladrillo.Info, el streaming del mundo inmobiliario conducido por Federico Miqueo, que reunió en esta ocasión a Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, y Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, creador de Radar Inmobiliario e integrante de la red Selectia, que desarrolla el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI).

Ambos especialistas coincidieron en que la actual combinación de crédito hipotecario incipiente, dólar estable y costos de construcción elevados configura un «momento bisagra» para el sector.

También analizaron zonas estratégicas para invertir, el retorno de la demanda sobre usados y la importancia de evaluar con cautela los proyectos y desarrolladores.

Durante el streaming, Fabián Achával destacó que el mercado de propiedades usadas muestra señales claras de recuperación. Según su análisis, en 2025 los precios podrían aumentar en torno al 10%, impulsados por la demanda acumulada y la escasez de alternativas competitivas frente al costo elevado de construcción. «Hoy el gran ganador es el usado, especialmente en zonas consolidadas y suburbios de calidad, donde se concentra la mayor actividad de compraventa», sostuvo.

Cantero, por su parte, resaltó el atractivo de invertir en desarrollos vinculados a la actividad petrolera de Vaca Muerta. «Hoy el metro cuadrado terminado ronda los USD 3.500 y las tasas de retorno pueden alcanzar el 16% anual en dólares, con contratos de alquiler garantizados por las petroleras», afirmó. El empresario enfatizó que se trata de un mercado diferente, donde más que vender metros cuadrados, se comercializan flujos de renta asegurados en una de las regiones más dinámicas del país.

El efecto del tipo de cambio y precios

Según Achával, el tipo de cambio real apreciado favoreció una recuperación parcial de la demanda de propiedades usadas en los últimos meses. «Hoy el mercado suburbano y las propiedades usadas en zonas consolidadas son los grandes ganadores de 2025», sostuvo.

A su criterio, en el escenario actual los precios de los inmuebles usados podrían registrar una suba del orden del 10% en promedio este año, aunque advirtió que ese movimiento dependerá de que se vacíe parte de la oferta acumulada.

Cantero coincidió en que el tipo de cambio estable genera un «efecto riqueza» que estimula la actividad inmobiliaria. No obstante, subrayó que las expectativas de reactivación están condicionadas por el control de la inflación y la evolución de las tasas de interés.

«El boom puede venir, pero es una maratón, no una carrera de 100 metros», advirtió.

El desafío de los costos de construcción

Uno de los temas que dominó la conversación fue el encarecimiento de los costos de construcción, que según los especialistas impacta en la viabilidad de nuevos desarrollos. Achával explicó que muchas constructoras vendieron departamentos a valores en dólares fijos antes del salto de costos, lo que las obligó a absorber buena parte de las subas para mantener la competitividad frente a la oferta de propiedades usadas.

«La construcción se encareció porque el tipo de cambio se apreció y los costos internos siguen altos. Eso hace que hoy comprar usado sea, en muchos casos, más atractivo que encarar un proyecto a estrenar», planteó.

Cantero, por su parte, señaló que muchas desarrolladoras están buscando alternativas para bajar costos, desde importar materiales hasta ralentizar ritmos de obra. Sin embargo, advirtió que frenar obras también implica asumir mayores gastos. «El que ya está en el baile tiene que bailar. Ralentizar obras suma costos. No es opción fácil», explicó.

La importancia del respaldo: evaluar a quién se le compra

Tanto Achával como Cantero remarcaron la necesidad de que los compradores analicen con detalle el historial de los desarrolladores antes de invertir. «Hoy más que nunca hay que mirar el track record de quien construye. Ver qué obras terminaron, en qué plazos, y cómo las entregaron», sostuvo Achával.

El empresario inmobiliario recordó experiencias del pasado reciente, cuando en contextos de volatilidad cambiaria muchos proyectos quedaron inconclusos. «La cara visible ante cualquier problema suele ser la inmobiliaria que comercializa. Por eso hoy, como inmobiliaria, evaluamos muy cuidadosamente con quién trabajamos», subrayó.

Cantero agregó que, en un contexto de subas de costos y márgenes ajustados, el respaldo financiero y operativo de las desarrolladoras resulta clave para garantizar la terminación de las obras.

Vaca Muerta: el nuevo polo de oportunidades

Uno de los segmentos destacados durante la charla fue el mercado inmobiliario vinculado a la ciudad de Añelo, cerca de Vaca Muerta en la provincia del Neuquén. Cantero, que trabaja desde hace más de una década en esa región, explicó que el metro cuadrado terminado en Añelo —el epicentro de la actividad petrolera— ronda actualmente los USD 3.500.

La rentabilidad, en tanto, se mantiene elevada. «Hoy un departamento en Vaca Muerta puede ofrecer tasas de retorno del 15% al 16% anual en dólares, pagadas directamente por las petroleras que alquilan las unidades para su personal», detalló.

El empresario señaló que la demanda estructural de alojamiento por parte de las compañías petroleras sostiene los valores y hace que las inversiones se enfoquen más en flujos de alquiler asegurado que en la venta tradicional de metros cuadrados.

Crédito hipotecario: expectativas y desafíos

Otro de los ejes abordados fue el incipiente repunte del crédito hipotecario, impulsado por el regreso de líneas ajustadas por UVA. Achával destacó que, aunque los datos oficiales más recientes corresponden a operaciones cerradas con tasas anteriores al salto cambiario, el movimiento ya comenzó a sentirse en las consultas y en algunas escrituras.

Cantero, sin embargo, advirtió que el acceso al crédito masivo todavía enfrenta desafíos. «Todo parte de dominar la inflación y estabilizar el dólar. Si eso se logra, el crédito va a ser un motor para la valorización de los inmuebles, sobre todo los usados», evaluó.

Ambos especialistas coincidieron en que la estabilidad cambiaria y la baja de tasas son condiciones necesarias para que el crédito vuelva a ser un impulsor relevante del mercado, como ocurrió en ciclos anteriores.

Zonas de oportunidad: entre el corredor norte y las periferias

Consultados sobre las zonas con mayor potencial dentro de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, Achával recomendó mirar más allá de los barrios tradicionales del corredor norte.

«Siempre hay oportunidades en los bordes de los barrios que ya explotaron. Cuando una zona crece, la demanda derrama hacia los alrededores», explicó.

Asimismo, destacó que los emprendimientos premium bien ubicados y realizados por desarrolladoras de trayectoria siguen ofreciendo oportunidades atractivas, especialmente en un contexto donde todavía no se ajustaron plenamente los precios de venta a los costos de reposición.

El impacto del escenario electoral

Finalmente, los especialistas analizaron el posible impacto de las elecciones legislativas en el mercado inmobiliario y en el tipo de cambio. Según Cantero, la historia muestra que en años electorales suele haber turbulencias cambiarias, pero también que los gobiernos tienden a mantener la estabilidad para favorecer sus resultados políticos.

Achával agregó que la trayectoria del tipo de cambio será clave para definir las perspectivas del sector. «Si el dólar se mantiene en un rango razonable y la inflación sigue bajando, el mercado inmobiliario puede tener un año de recuperación moderada», estimó.

Sin embargo, ambos coincidieron en que la incertidumbre internacional, los precios de commodities y la política local serán variables a seguir de cerca en los próximos meses.