En CABA se cerraron 50.000 escrituras (hasta septiembre último, según el Colegio de Escribanos porteño), el volumen máximo en 15 años. Rodrigo Lejtman, economista de Zonaprop, analizó el mercado y como es el comportamiento de la demanda en la Ciudad de Buenos Aires: hay suba de precios, pero la búsqueda prioriza lo funcional.
El mercado inmobiliario porteño vive un presente de alta actividad. Mientras las operaciones alcanzan niveles récord en una década y media, los precios reducen su ritmo de crecimiento y la demanda se concentra masivamente en el segmento más accesible de propiedades. Este patrón define un momento bisagra para el sector, donde la reactivación se asocia directamente con el financiamiento y la búsqueda de valores unitarios más bajos.
El análisis que desarrolla esta nueva dinámica se desprende del último informe de Zonaprop. Los datos confirman el apetito inversor y el regreso de los compradores, pero también muestran una transformación estructural en lo que el público busca.
El récord de operaciones
Los primeros nueve meses de 2025 registran un volumen de 50.000 escrituras en CABA. El total marca el volumen máximo de los últimos 15 años. El número representa un incremento del 40% respecto a 2024 y supera en 13% el nivel de 2017, año considerado de gran actividad para el sector.
Lejtman, quien presentó el informe en las oficinas de Quinto Andar (dueño de Zonaprop), destaca la intensidad del crecimiento. El especialista explicó que este nivel de actividad exhibe la necesidad de los ahorristas de dolarizar capital en activos tangibles y la respuesta favorable que dio el mercado tras la incertidumbre política y económica. “La acumulación de escrituras en este período se presenta como una liberación de la demanda reprimida, superando incluso momentos de auge previos”, añadió.
La desaceleración del valor medio
Pese al aumento en las operaciones, los precios desaceleran su escalada. El valor medio en la ciudad se ubica en USD 2.449 por metro cuadrado. Aunque en 2025 acumula un incremento del 5,4%, la tendencia evidencia en los últimos dos meses cierto estancamiento. A partir de abril comienza una desaceleración marcada, y septiembre y octubre cierran prácticamente sin variaciones mensuales. Este freno podría explicarse, en parte, por el wait and see que impuso el proceso eleccionario de finales de octubre.
El valor medio actual se encuentra un 13,9% por arriba del mínimo alcanzado en junio de 2023, pero se mantiene un 12% por debajo del máximo registrado en septiembre de 2018. Los precios, por el momento, no alcanzan el techo de la burbuja que se gestó hace siete años.
La demanda se concentra en lo accesible
La clave para comprender el presente del mercado se ubica en el perfil de la demanda. El informe revela que el 35% de las búsquedas se orienta a propiedades de menos de USD 100.000, mientras que el 31% adicional busca unidades de entre USD 100.000 y USD 175.000. En total, el 66% de la demanda se concentra en propiedades por debajo de los USD 175.000.
Este patrón de búsqueda marca un cambio estructural respecto a 2017. En aquel año, considerado un momento de normalidad para el mercado dinamizado por el crédito hipotecario UVA, solo el 30% de la demanda buscaba propiedades de menos de USD 100.000. Hoy esa proporción crece al 35%.
Lejtman señaló que esta preferencia subraya el perfil funcional y de resguardo de valor de la demanda actual. “El comprador promedio busca unidades pequeñas, funcionales y con precios unitarios bajos, que le permiten acceder a la propiedad o invertir un capital limitado. El mercado se mueve por accesibilidad, más que por lujo o grandes dimensiones”, afirmó el economista.
Las unidades de menos de USD 100.000 reciben mayor presión de demanda en todas las zonas del AMBA. En GBA Oeste y Sur, esta presión alcanza su pico máximo, con el 58% de la demanda direccionándose a propiedades en este segmento.
El rol del crédito hipotecario
Uno de los motores esenciales del récord de operaciones es el retorno del financiamiento bancario. En los primeros nueve meses de 2025 se registran 10.800 escrituras con hipoteca bancaria, un número cinco veces superior al mismo período de 2024. Este volumen representa el 22% del total de operaciones, siete puntos porcentuales más que hace un año.
Sin embargo, el volumen actual todavía se encuentra un 16% por debajo de las 12.900 hipotecas registradas en todo 2017. La diferencia sugiere que, si bien el crédito revitaliza el mercado, el volumen de operaciones actual se sostiene con una porción significativa de capital propio, lo que reafirma la tesis de la demanda de resguardo de valor.
Presión de demanda: el fenómeno Paternal
Otro dato sorprendente del informe es dónde se concentra la mayor presión de demanda. Aunque Palermo absorbe el 15% de la demanda total de CABA, seguido por Recoleta (8,7%) y Belgrano (8,1%), la mayor presión por aviso no se ubica en estos barrios tradicionales.
La Paternal (en Ladrillo.Info hace poco se destacó este fenómeno en el barrio arraigado con Diego Maradona) lidera el ranking de presión de demanda con 95% más que la media de CABA, seguido por Monte Castro (74% más) y Villa Pueyrredón (63% más). En el extremo opuesto, Puerto Madero registra 73% menos presión de demanda que el promedio de la ciudad, a pesar de ser el barrio más caro con USD 6.151 por metro cuadrado.
Esta tendencia refleja la búsqueda de mejores precios y superficies más generosas en zonas con buena conectividad. Los PH, además, mantienen su reinado: un aviso de PH recibe el doble de demanda que el aviso medio de departamento en CABA.
Alquileres: oferta récord, rentabilidad a la baja
El mercado de alquileres también muestra señales de moderación tras la explosión inicial que siguió a la derogación de la Ley de Alquileres. El precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $714.430 por mes. El sector registra una acumulación de suba del 29,8% en 2025, por encima de la inflación (24,4%), generando un incremento real del 5,4%.
La derogación de la normativa de 2020 en diciembre de 2023 provocó una explosión de oferta: en ese mes, la disponibilidad de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Actualmente, existen 3,1 veces más departamentos disponibles que en febrero de 2023, cuando se registró el mínimo histórico.
En cuanto a las preferencias por tamaño, el 33% de las búsquedas se orienta a propiedades de tres ambientes, y el 32% a unidades de dos ambientes. Las unidades de tres ambientes resultan las más demandadas en CABA y GBA Norte, mientras que en GBA Oeste y Sur las unidades monoambientes y de dos ambientes reciben la mayor presión.
El mercado inmobiliario porteño cierra 2025 en un momento de definición: con récord de operaciones pero precios estancados, con demanda récord pero concentrada en lo accesible, y con alquileres creciendo pero rentabilidades deprimidas.
Rodrigo Lejtman concluyó que “el desafío que se presenta ahora es si el mercado, tras la gran actividad, puede sostener este volumen de operaciones sin que el precio acompañe con una suba violenta. La dinámica de la demanda, al priorizar unidades funcionales y de bajo costo, sugiere que el mercado busca un nuevo equilibrio de volumen por sobre valor unitario”.
