El alivio de diciembre: contratos de Ley de Alquileres derogada logran el ajuste anual más bajo de su historia

Los contratos de alquiler que aún rigen bajo la Ley 27.551 (hoy derogada) experimentarán en diciembre de 2025 el aumento interanual más bajo desde que se creó el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Esta corrección, que perfora el piso inicial de 2021, ofrece un respiro a miles de inquilinos y subraya el cambio de dinámica que vive el mercado locativo argentino.

El ICL para la actualización interanual de diciembre se ubicó en 39,32%. Este porcentaje representa la primera vez que el índice baja del 41% registrado en julio de 2021, cuando se aplicó el primer ajuste de la ley, explicó el especialista Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

La baja de la inflación impactó en la caída histórica del ICL

El factor determinante que explica esta baja a un mínimo histórico es, sin dudas, la desaceleración de la inflación.

El ICL —que combina la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)— arrastra los efectos de la alta inflación con rezago. El índice tocó un pico de 265,05% en julio de 2024, y desde septiembre de 2024 comenzó una fuerte caída.

Braña destacó que la baja de la inflación se sintió de lleno. «Con solo recordar que en diciembre de 2023 tuvimos un 25% de IPC INDEC y ahora ese guarismo ronda apenas un 2%, eso nos muestra y nos da la explicación de esto que vino ocurriendo con el ICL BCRA», dijo.

El componente de la fórmula con mayor peso en la caída fue, claramente, la inflación.

Ajuste de diciembre para contratos vigentes (Ley derogada)

Para quienes firmaron un contrato bajo la ley derogada y deben ajustar en diciembre, el cálculo se realiza sobre un valor inicial de $400.000.

Contrato	Valor Anterior (hasta Nov. 2025)	Ajuste ICL (Dic. 2025)	Nuevo Valor Mensual (Dic. 2025)
Anual (Ley 27.551)	$400.000	+39,32%	$557.280

Ajustes post DNU

Tomando un alquiler inicial de $400.000 para un nuevo contrato con periodicidad variable, los ajustes con ICL para diciembre son los siguientes:

Periodicidad de Ajuste	Porcentaje de Ajuste	Nuevo Valor Mensual
Trimestral	+6,01%	$424.040
Cuatrimestral	+8,08%	$432.320
Semestral	+14,17%	$456.680

Braña señaló que esta importante caída del ICL en los últimos 16 meses acortó la brecha abismal que existía entre los valores de los contratos de la ley derogada y los valores de oferta real o de mercado. «Hoy hay casos donde aplicar a un contrato por vencer el 39% de ajuste por ICL puede dar un valor incluso entre un 10-15% por encima del valor de mercado y oferta«, afirmó, basándose en experiencias propias.

La normalización del mercado y la oferta récord

Los datos de mercado confirman que la etapa de distorsión quedó atrás. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, aportó cifras que muestran una estabilización y una mayor predictibilidad de los precios.

Durante octubre, las actualizaciones de precios en las publicaciones mostraron incrementos claramente más contenidos que los observados en gran parte del ciclo posterior a la derogación de la Ley de Alquileres. En términos interanuales, los valores crecieron en promedio un 32,07%, una variación muy cercana al aumento del nivel general de precios (31,3%), indicó el informe.

Rozados explicó que el hecho de que todas las tipologías muestren incrementos interanuales casi calcados al IPC confirma que el mercado alcanzó un nuevo punto de equilibrio. «El componente de expectativa —central en meses pasados— pierde peso, y el ajuste se explica cada vez más por el arrastre inflacionario y menos por tensiones de oferta», detalló.

El mercado recuperó parámetros de funcionamiento tradicionales y la oferta se expande. Pasamos de tener menos de 500 inmuebles en toda la Ciudad de Buenos Aires en oferta en el último trimestre de 2023 a contar con unos 17.500 inmuebles en oferta ahora, explicó Braña.

La cantidad de unidades en alquiler fue un 15,13% superior a la de octubre de 2024, según Reporte Inmobiliario. La recomposición del stock se convirtió en un límite natural a la aceleración de precios y favorece un entorno de mayor competencia entre propietarios.

El vencimiento masivo de contratos en 2026

La gran mayoría de los contratos firmados bajo la Ley 27.551 —que mantenía el plazo mínimo de tres años— tienen una fecha de vencimiento que se concentra en 2026, específicamente hasta el 30 de septiembre de 2026.

Braña recordó que, si bien la ley se modificó a fines de 2023 para pasar el ajuste a semestral y cambiar el índice al Casa Propia, el plazo mínimo de tres años se mantuvo. Por eso, el año próximo se terminan todos los contratos que todavía existen bajo la ley 27.551.

¿Qué implica para el mercado que todos esos contratos migren en simultáneo a un régimen sin Ley de Alquileres? Un reacomodamiento definitivo y dejar atrás una pesadilla, sentenció Braña. El mercado y las partes acordando volvieron a poner de manifiesto que la ley fue un desatino total. Hoy, los problemas se corrigieron: la oferta en moneda local ronda el 80% y la cantidad de inmuebles disponibles se disparó. El inconveniente actual pasa a ser las expensas, que aumentaron de mínima el triple que los alquileres, pasando a tener una incidencia del 25% al 40% sobre el valor locativo.

De cara a ese vencimiento masivo, los inquilinos ya no tendrán que comenzar una búsqueda pensando en mudarse seis meses antes de que venza el contrato. Ya no convivirán con esa desesperación que los llevaba a ser estafados, explicó Braña. Por el lado de los propietarios, tendrán que concientizarse que no existe más el alquilar su inmueble en 24 o 48 horas, y que hoy en promedio se puede demorar 90 días en encontrar un inquilino.

Rozados concluyó que este desempeño refuerza un proceso de normalización luego de varios períodos atravesados por fuertes distorsiones regulatorias. Las variaciones actuales, más predecibles y próximas al comportamiento macroeconómico, marcan un mercado que recupera parámetros de funcionamiento tradicionales.