La desarrolladora Consultatio, propiedad de Eduardo Costantini, se quedó con el terreno más caro de la historia de las subastas del Estado argentino. Pagó USD 127 millones por el predio de 44.000 m2 ubicado entre las avenidas Bullrich y Cerviño, en Palermo, donde funciona el complejo comercial Portal Palermo, frente a la Mezquita Rey Fahd.
La operación, organizada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), superó en 56% la base de USD 81,8 millones y marcó un récord dentro del Régimen 950/24, que autoriza la venta de inmuebles públicos considerados ociosos o subutilizados.
La puja contó con la participación de Coto, Ragsha y Cencosud, actual concesionaria del predio, y se realizó de manera virtual. Las ofertas superaron las previsiones iniciales del mercado y consolidaron la subasta como la más alta de la historia en valores absolutos.
“Fue una disputa muy reñida, pero estamos muy felices porque podremos cumplir el sueño de desarrollar un distrito que mezcle diseño, arte y arquitectura”, señaló Costantini tras la adjudicación.
Según adelantó, Consultatio invertirá más de USD 350 millones en un proyecto que combinará viviendas, oficinas, locales, espacios públicos y esculturas.
Un predio emblemático en Palermo
El terreno tiene 42.044 m2 y pertenece al Estado Mayor General del Ejército. Actualmente está bajo concesión hasta 2026, cuando finaliza el contrato con Cencosud. Se encuentra en una de las zonas más codiciadas de la Ciudad, frente al Sanatorio La Trinidad y a pocos metros del Campo Argentino de Polo.
Por su ubicación y escala, el lote es considerado uno de los activos inmobiliarios más valiosos de Buenos Aires. El complejo Portal Palermo ocupa gran parte de la manzana y será reconvertido según las normas urbanísticas que defina el Gobierno porteño.
De acuerdo con el Código Urbanístico U86, el comprador deberá destinar 65% de la superficie total a espacio público, lo que implica financiar la creación de plazas, veredas y accesos. El 35% restante podrá utilizarse para desarrollos residenciales, comerciales, culturales o recreativos.
El código también fija una altura máxima de 21 metros, con niveles retirados y retiros obligatorios de 10 metros sobre las avenidas principales, para preservar la armonía con el entorno urbano y los espacios históricos vecinos.
Un nuevo distrito de usos mixtos
El plan de Consultatio apunta a desarrollar un distrito urbano abierto, con arquitectura contemporánea, espacios verdes y actividades culturales. “Lo que más nos atrae de la zona es la ubicación y su escala. Siempre nos gustan los proyectos que tienen escala porque nos da la posibilidad de desarrollar la parte creativa”, explicó Costantini.
Las obras comenzarán en aproximadamente un año, una vez concluida la etapa de diseño general. En esa fase se definirán los macrolotes, los caminos internos y la disposición de las obras de arte. La construcción completa demandará entre cuatro y cinco años, con finalización prevista entre fines de 2029 y comienzos de 2030.
Competencia y contexto
La AABE informó que la subasta se desarrolló conforme a los procedimientos previstos y que la adjudicación fue a la oferta más alta. En los últimos meses, el organismo realizó otras ocho operaciones por un total de USD 78 millones, entre ellas la del terreno de Soldado de la Independencia 615, en Palermo, y el del INTA en Ortiz de Ocampo y Cerviño, que pasó de USD 6,4 millones de base a USD 18,5 millones.
El caso de Bullrich y Cerviño superó todos los registros previos por su magnitud y por la participación de los principales grupos empresariales del país. Dentro del terreno se encuentra el Pabellón del Centenario, construcción de 1910 protegida por la Ley 4165 y declarada Monumento Histórico Nacional, que no forma parte de la venta ni admite edificaciones nuevas.
El mercado y la visión desarrolladora
Con esta adquisición, Consultatio amplía su presencia en el norte porteño, donde ya posee un lote en Las Cañitas, adquirido en 2023 por USD 21,2 millones, y consolida su estrategia de proyectos de gran escala.
Además, la compañía avanza en Uruguay con un desarrollo ecuestre de 145 hectáreas en Punta del Este junto a Adolfito Cambiaso, y una urbanización de 170 hectáreas en Carrasco, Montevideo. En Argentina mantiene en ejecución su complejo en Catalinas Norte, con tres torres y 100.000 m2 construibles, que demandará una inversión superior a USD 400 millones.
El presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Carlos Spina, consideró que la venta “es positiva si forma parte de un proyecto que genere inversión, empleo y actividad económica”. Agregó que, en el mundo, los grandes tenedores de tierra aplican el principio del highest and best use, es decir, “buscar el mejor uso posible de un terreno para maximizar su valor”.
Spina concluyó: “Que el Estado subaste bienes me parece saludable, porque impulsa la economía y el trabajo. Este caso, por su ubicación y escala, es único y representa una oportunidad significativa para el desarrollo urbano de Buenos Aires”.
