El paquete de medidas lanzado por el Ministerio de Economía y la agencia recaudadora ARCA generó un quiebre en la dinámica habitual del mercado inmobiliario argentino, se espera que «los dólares del colchón» potencien aun más al sector que viene en alza desde mitad de 2024 con más de 65.000 operaciones de compra venta en CABA, por ejemplo. La eliminación del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), la desactivación de regímenes informativos como el CITI Escribanos y la posibilidad de utilizar dólares no declarados para adquirir propiedades reconfiguran el escenario.

Las consecuencias inmediatas incluyen menor presión fiscal, simplificación de procesos y un renovado flujo de operaciones apalancadas por capital informal que, hasta ahora, permanecía fuera del sistema.

Para muchos referentes del mercado inmobiliario, se trata de un cambio estructural. Marcelo Ghio, corredor inmobiliario, aseguró que el COTI implicaba una carga innecesaria: “Nos sentimos aliviados de no tener más la responsabilidad de este trámite burocrático. Esta es una señal clara de que estamos en un camino de mayor libertad, donde el respeto por la propiedad privada vuelve a ser un pilar”.

Ghio planteó que compradores y vendedores se verán beneficiados por la reducción de trabas. “Durante más de una década, el mercado estuvo atado a regulaciones que lo ahogaron. Se podía financiar unas zapatillas, pero una vivienda solo se podía comprar en efectivo y en dólares”.

La derogación del COTI fue una de las más celebradas. Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que esta exigencia generaba costos ocultos: “Una operación inmobiliaria obligaba a contratar contadores, resolver problemas con el CUIT, e incluso podía bloquear la venta por razones administrativas. No encontré ningún régimen similar en el mundo”.

Para Chej Muse, el cambio mejora el humor general. “El control permanente del Estado era una sobreexigencia. Eliminarlo genera velocidad, dinámica, y nos devuelve la lógica de libertad patrimonial”.

Un impacto favorable

Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y responsable de Zipcode, también valoró el impacto práctico: “Representa una carga menos en el proceso de tasación y cierre. Muchas veces se frenaban operaciones porque alguien olvidaba hacer el trámite. Ahora, eso desaparece”.

Bryn remarcó que los compradores también ganan. “Evitan encontrarse con vendedores que postergan la firma por miedo o desconocimiento. En un mercado que empieza a reactivarse, eso marca la diferencia”.

La posibilidad de usar dólares no declarados sin penalización ni blanqueo previo también forma parte central del nuevo esquema. Bryn indicó que esto responde a una demanda concreta del mercado: “Muchos compradores tienen el dinero y la propiedad a la vista, pero no avanzaban por temor. Hoy pueden hacerlo con respaldo legal”.

Ghio coincidió: “Durante décadas, el Estado empujó a la informalidad. La clase media no podía ahorrar en moneda dura. Se resguardó como pudo, y muchos eligieron los ladrillos. Ahora, quienes atesoraron dólares fuera del sistema podrán usarlos, sin sospechas ni trabas”.

Chej Muse sostuvo que el cambio permite reactivar operaciones contenidas: “Hay gente que ya pagó impuestos, ahorró legalmente, pero no podía comprar porque no tenía cómo justificar el dinero. Esta medida abre la puerta. Y si la AFIP quiere controlar, tiene herramientas de sobra. No hacía falta bloquear cada paso”.

Visión desarrolladora

Desde el punto de vista del desarrollo, Diego Álvarez Espín —desarrollador y broker— evaluó que se desburocratiza toda la cadena de valor. “Eliminar COTI, CITI Escribanos y otras declaraciones absurdas reduce el costo oculto de transacción, mejora la velocidad de los cierres y libera el ahorro informal. El resultado es más operaciones, más liquidez”, explicó.

En relación con el tipo de propiedades que podrían registrar mayor dinamismo, Bryn señaló que las operaciones sin crédito o con ahorro parcial son las que más se activarán. “Hay muchas personas con USD 30.000 o USD 50.000 guardados. Ahora podrán poner ese dinero como anticipo, pagar gastos de escritura o comprar propiedades chicas al contado”, comentó. Según su experiencia, ese perfil de comprador es el que suele cerrar operaciones rápidamente si desaparece el temor a ser penalizado.

Álvarez Espín, por su parte, anticipó un impacto alcista en los valores inmobiliarios. “No se trata de inflación ni especulación. Cuando el Estado deja de castigar la tenencia de capital, la demanda sana se activa. El precio vuelve a reflejar el derecho de propiedad”, aseguró. También mencionó que, si se libera capital privado para obra, se reducen sobrecostos por controles y auditorías, lo que mejora la eficiencia del sector.

Desde la mirada financiera, Santiago Vitali —director de De.DE y consultor para desarrolladoras— subrayó que estas disposiciones facilitarán la operatoria diaria. “Desregular simplifica. Muchas empresas destinan recursos específicos para responder a bancos y entidades, lo que suma al costo. Hoy pueden reorientar esos recursos”, explicó. Aunque advirtió que los nuevos montos permitidos para uso informal todavía resultan bajos para propiedades grandes, sostuvo que “hoy estamos mejor que ayer”.

Costos para edificar y reforma tributaria

Vitali planteó que el efecto más relevante podría verse en el fortalecimiento del sistema bancario. “Más personas aptas crédito y más fondos disponibles amplían el mercado. Es el camino para lograr una verdadera reactivación financiera”, expresó. Respecto de los precios, anticipó que seguirán subiendo gradualmente. “Esto no es un blanqueo, sino una flexibilización documental. No elimina el riesgo para quien mueve grandes sumas, pero sí allana el camino”.

Sobre el costo de la construcción (hoy el valor del m2 de construcción en CABA oscila en USD 1.500, nada baja de ahí), consideró que aún con bancarización podría aumentar, salvo que se avance en una reforma tributaria. “Los desarrolladores deben definir bien la estrategia financiera de cada proyecto. Las retenciones siguen existiendo. Pero con reglas claras, todo se puede planificar mejor”.

Desde Interwin, Miguel Ludmer explicó que las medidas adoptadas “funcionan como un blanqueo en los hechos”. La reducción de controles sobre el movimiento de fondos, sostuvo, busca incentivar una mayor circulación de dinero y canalizar esos recursos hacia el mercado inmobiliario. “El sector podría beneficiarse con una demanda renovada, sobre todo por parte de quienes mantenían fondos no declarados y hoy encuentran una oportunidad para ingresar al circuito formal”, explicó.

Álvarez Espín consideró que los desarrolladores pueden eficientizar costos si negocian en condiciones más previsibles. “Contratos en dólares sin miedo, acopios inteligentes, menos presión fiscal. El empresario puede volver a enfocarse en crear valor”, afirmó. Agregó que un entorno sin amenazas tributarias estimula la competencia entre oferentes y mejora la gestión de proyectos.

Vitali apuntó que, para mejorar costos, hay que revisar todo el proceso: mano de obra, logística, estrategia financiera. “No podemos regalar un metro. Cada ítem suma. Hay que negociar todo”, afirmó.

El cierre que propuso Bryn resume el espíritu general del mercado: “Estas no son medidas para todos, pero sí para muchos. El mercado necesita destrabar conversaciones. Y hoy hay miles de operaciones frenadas por miedo a declarar. Si estas reglas se aplican con claridad, pueden devolver al sector algo clave: decisión”.

Lo que aparece como un decreto técnico en el Boletín Oficial, en los hechos se transforma en una declaración política. Un cambio en la lógica de control, que devuelve protagonismo al capital privado, a la libertad de contratación y a la posibilidad de que el ahorro vuelva a convertirse en vivienda.

Se reanima el crédito hipotecario

Juan Manuel Tapiola, desarrollador y titular de Spazios, sostuvo que el nuevo escenario regulatorio puede traducirse en operaciones más ágiles y también en un entorno más favorable para la reaparición del crédito hipotecario. “El hecho de que los escribanos ya no deban informar cada operación y que las inmobiliarias no estén obligadas a reportar reduce la fricción. Muchos de los dólares del colchón pueden ahora convertirse en anticipos para tomar un crédito”, explicó.

Tapiola consideró que los departamentos de hasta USD 150.000, especialmente los de uno o dos ambientes en zonas con buena conectividad, serán los más beneficiados. “Son unidades que permiten cerrar operaciones mixtas: parte al contado y parte financiada. Muchos compradores esperaban señales de previsibilidad para tomar esa decisión”, afirmó.

También planteó que el contexto normativo apunta a una transformación de fondo. “No estamos ante un blanqueo puntual. Es un cambio de régimen. Cuando se sabe que las reglas no cambian cada seis meses, la confianza aparece, y con ella, el crédito se vuelve herramienta y no excepción”, concluyó.