“Dólares del colchón”: nuevas medidas del Gobierno podrían inyectar al mercado inmobiliario, las claves

El Gobierno nacional lanzó un paquete de disposiciones con el objetivo de incentivar el mercado inmobiliario, facilitar el uso de dólares no declarados y simplificar trámites asociados a operaciones de compraventa. Las nuevas condiciones fueron presentadas por el ministro de Economía, Luis Caputo, bajo el título de “Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos”.

El anuncio, realizado este jueves en conferencia de prensa, generó expectativas entre referentes del sector por su potencial para reactivar la demanda y agilizar transacciones.

Uno de los puntos clave del plan es la posibilidad de utilizar dólares ahorrados sin necesidad de justificar su origen. En un país donde la informalidad financiera condiciona el acceso a la vivienda, la medida apunta a canalizar capitales ociosos hacia el circuito formal, con especial impacto en el sector inmobiliario. “Queremos devolver la libertad a los ciudadanos, dejar de tratar como delincuentes a quienes eligieron guardar sus ahorros en el mercado informal”, expresó Caputo.

Incentivo para la compraventa y el crédito

La reacción del sector inmobiliario fue inmediata. Leandro Molina, Country Manager de Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, destacó que “las propiedades con valores de hasta USD 150.000 son las que más dinamizan el mercado”. Según los registros del portal, ese rango concentra la mayor parte de la demanda. “Las operaciones relevadas por los escribanos en CABA crecieron un 40% interanual y el 22% se hicieron con crédito hipotecario”, indicó. A su juicio, se trata de señales positivas en un contexto de recuperación paulatina del sector.

El marco general también incluye otros factores que contribuyen al nuevo impulso. La derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, la reaparición de créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales delinean un entorno propicio para el reordenamiento del mercado. “Eliminamos la obligación de reportar gastos o consumos a la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), como la compra de bienes o el uso de tarjetas”, aclaró Caputo.

Operaciones más simples y menos controles

El anuncio más concreto respecto de las operaciones inmobiliarias se vincula al COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), que ya no será obligatorio para operaciones por montos inferiores a $66.833.000. Hasta ahora, quienes ponían en venta propiedades debían declarar la operación ante la ARCA. A partir de la nueva normativa, esa exigencia desaparece, lo que simplifica el proceso tanto para propietarios como para inmobiliarias.

En ese mismo sentido, el Gobierno anunció la eliminación del sistema CITI Escribanos, por el cual los notarios debían informar mensualmente a ARCA sobre las transacciones realizadas. Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires señalaron que aguardarán definiciones más claras por parte de la Unidad de Información Financiera (UIF) y de la propia agencia recaudadora.

“Los cambios son significativos”, opinó Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño. “Es una inyección para el mercado. Aun así, necesitamos ver cómo se implementa (recién sería entre mañana y lunes próximo) y cómo se aplicarán los controles para evitar irregularidades”, sostuvo.

Propiedades en pozo

Se espera que el uso de fondos blanqueados también puedan destinarse para la compra de propiedades en construcción. En un mercado donde la preventa suele implicar barreras legales y fiscales, esta apertura podría incentivar el desarrollo de nuevos proyectos. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), celebró las medidas y las calificó como “un avance hacia la libertad y la inversión”.

“El hecho de que los ciudadanos ya no deban demostrar la licitud de sus ahorros y que la carga recaiga en el Estado marca un cambio institucional de fondo”, dijo Tabakman. A su entender, este giro en el enfoque regulatorio puede reconstruir la confianza de los inversores. “Ojalá muchos lo vuelquen al ladrillo”, expresó.

Desde el Ministerio de Economía, Caputo señaló que el sector inmobiliario tiene capacidad para movilizar la economía. “Nuestro objetivo es fomentar la inversión, dinamizar la demanda y recuperar el crédito como herramienta de acceso a la vivienda”, remarcó.

Consideraciones internacionales

Pese al respaldo de buena parte del sector, el Fondo Monetario Internacional emitió una advertencia. Según voceros del organismo, cualquier medida que implique flexibilización fiscal debe respetar las normas internacionales contra el lavado de dinero. Argentina mantiene un programa vigente por USD 20.000 millones con el FMI, lo que impone ciertos compromisos en materia regulatoria.

El impacto de las medidas dependerá de su implementación efectiva y del grado de confianza que logren generar en los ciudadanos. “El mercado inmobiliario está muy activo”, aseguró Molina. “Los precios de compraventa subieron 11,9% frente al año pasado. Si se estabiliza la macroeconomía y bajan las tasas de inflación, habrá más gente que acceda al mercado formal”, sostuvo.

Expensas: fin a una obligación para los administradores

El paquete de anuncios incluyó también una reforma en el régimen de información sobre expensas. Hasta ahora, las administraciones de consorcios debían reportar pagos mensuales superiores a $32.000. Esa exigencia queda sin efecto, lo que representa un alivio administrativo para consorcios, propietarios y administradores.

David Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, celebró la decisión. “Era una exigencia inapropiada. El administrador representa al consorcio, no a cada propietario”, explicó. A su criterio, la eliminación del régimen de información desburocratiza el rol del administrador y evita superposiciones fiscales innecesarias.

Medidas que impactarán en el mercado inmobiliario

• Eliminación del COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles)
  Ya no será obligatorio que vendedores o agentes inmobiliarios reporten a ARCA la puesta en venta de una propiedad, sin importar su valor. Esta medida elimina un requisito previo clave y descomprime el proceso de comercialización.
• Fin del CITI Escribanos
  Se deroga el sistema que obligaba a escribanos a reportar mensualmente operaciones notariales relevantes. Desde ahora, los escribanos no deberán informar transacciones inmobiliarias ni otras operaciones a ARCA.
• Derogación del régimen informativo sobre el pago de expensas
  Las administradoras de consorcios ya no tendrán que reportar pagos de expensas a partir de los $32.000. Esto descomprime las tareas administrativas y protege la privacidad de los propietarios.
• Derogación de regímenes de información sobre consumos personales
  Ya no se informarán a ARCA las compras con tarjeta, ni los consumos de servicios públicos (electricidad, agua, gas, telefonía). Aunque no son medidas específicas del rubro, alivian controles que podrían impactar indirectamente en operaciones patrimoniales, como compras de inmuebles.
• Actualización de umbrales de reporte bancario y financiero
  Las operaciones bancarias, transferencias, plazos fijos y saldos dejarán de informarse a partir de montos bajos. En muchos casos, los nuevos mínimos se elevan hasta $50 o $100 millones, lo que podría facilitar la circulación de fondos destinados a inversiones inmobiliarias.

Perspectivas

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, advirtió que todavía resta conocer si ARCA dictará alguna reglamentación adicional sobre el uso de fondos no declarados aplicados a la compra de inmuebles. A su entender, el monto máximo informado de hasta $50 millones podría servir como complemento en ciertos casos o actuar como incentivo para transparentar montos al momento de escriturar. “No se puede esperar que provoque un dinamismo profundo, pero podría sumar en operaciones puntuales”, evaluó.

El nuevo paquete de medidas apunta a formalizar operaciones, inyectar liquidez y facilitar el acceso al ladrillo. Aunque resta observar cómo se instrumentan las disposiciones, el sector recibió con optimismo las señales oficiales. La combinación de menos controles, blanqueo voluntario y crédito hipotecario vuelve a poner al mercado inmobiliario en el centro del debate económico.

Para los desarrolladores, la clave será la previsibilidad. Para los compradores, la posibilidad concreta de acceder con ahorros propios. Para el Estado, un canal de recaudación y dinamismo económico. La expectativa está en marcha.