El Gobierno nacional avanza en el diseño de un nuevo paquete de desregulaciones que podría modificar de manera significativa el funcionamiento del mercado inmobiliario en la Argentina. Las iniciativas, impulsadas por Javier Milei y motorizadas desde el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado que conduce Federico Sturzenegger, buscan reducir costos, eliminar trabas burocráticas y fomentar una mayor competencia en la actividad.
El esquema forma parte de una segunda etapa de reformas tras la aprobación de la Ley Bases y tiene impacto no solo en el sector inmobiliario, sino también en seguros y mercado de capitales. Sin embargo, uno de los focos principales está puesto en cómo se compran, venden y alquilan propiedades.
Menos intermediación, más competencia
Uno de los ejes más sensibles en análisis es el modelo de intermediación inmobiliaria. Actualmente, la actividad del corretaje está regulada y exige matrícula profesional, colegiación y determinados requisitos formales.
La propuesta oficial evalúa flexibilizar ese esquema, con la intención de reducir barreras de entrada y permitir que más actores puedan participar en las operaciones. En el Gobierno consideran que las regulaciones vigentes limitan la competencia y elevan los costos de transacción.
El debate, sin embargo, no es nuevo y genera posiciones encontradas dentro del sector: mientras algunos actores ven una oportunidad para dinamizar el mercado, otros advierten sobre el impacto que podría tener en los estándares profesionales y en la seguridad de las operaciones.
Escrituras digitales y operaciones más ágiles
Otro de los cambios clave es la digitalización del proceso de compraventa. La iniciativa contempla avanzar hacia un sistema de escrituración remota mediante firma digital, lo que permitiría realizar transferencias de dominio sin necesidad de presencia física en todas las instancias.
El objetivo es acortar los tiempos administrativos de una operación que hoy puede extenderse durante semanas, además de simplificar los procesos para compradores y vendedores. La medida se inscribe dentro de una estrategia más amplia de modernización y desburocratización del Estado.
Honorarios en revisión
En paralelo, el Ejecutivo analiza introducir modificaciones en el esquema de honorarios notariales. Actualmente, los costos de cierre de una operación inmobiliaria pueden ubicarse entre el 7% y el 10% del valor del inmueble.
La intención oficial es habilitar mayor libertad para que las partes acuerden esos valores, en línea con un enfoque de mercado más flexible. Desde el Gobierno sostienen que esos costos resultan elevados en comparación internacional y representan una barrera para concretar operaciones.
Cambios en alquileres y seguros
El paquete también incluye medidas vinculadas al mercado de alquileres, en particular en relación con los seguros de caución, utilizados como garantía en los contratos.
La propuesta apunta a ampliar la cantidad de oferentes, permitiendo la participación de nuevos actores —como entidades financieras— para aumentar la competencia y reducir costos. En el oficialismo consideran que el precio de estas garantías sigue siendo una limitación para muchos inquilinos.
Este punto se da en un contexto de reconfiguración del mercado locativo tras la derogación de la ley de alquileres, que incrementó la oferta disponible, aunque con valores aún elevados en términos de ingresos.
Opiniones de los protagonistas del Real Estate
En paralelo al debate por la desregulación, la incorporación de tecnología en el mercado inmobiliario aparece como uno de los pocos puntos con consenso, aunque con diferencias sobre su alcance y sus límites.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario porteño y flamante titular del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la República Argentina (COFECI) sostuvo que “la digitalización puede agilizar trámites, reducir tiempos y mejorar la trazabilidad de las operaciones”, pero remarcó que su implementación debe contemplar “estándares de seguridad, validación de identidad y coordinación con registros y escribanías”.
“La tecnología es una herramienta extraordinaria, pero no reemplaza los controles jurídicos que garantizan la legalidad de una operación inmobiliaria”, afirmó.
En esa línea, desde el notariado aseguran que gran parte de ese proceso ya está en marcha. Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, explicó que en ese distrito funciona una plataforma digital que permite realizar actuaciones notariales a distancia.
“Hoy podemos certificar firmas, emitir testimonios, autorizaciones y legalizarlos en forma digital, con validez en todo el país e incluso en el exterior”, señaló. Según detalló, mediante videoconferencias también es posible firmar contratos de locación, poderes o autorizaciones sin necesidad de concurrir físicamente a una escribanía.
El sistema, agregó, permite resolver situaciones a distancia —incluso desde el exterior— y reducir tiempos de gestión. A su vez, destacó que incorpora controles sobre identidad, voluntad y condiciones de quien firma en cada acto.
Sin embargo, Longhi marcó una diferencia respecto del alcance de la firma digital en sí misma. “La firma digital por sí sola no tiene el mismo carácter que la firma certificada. Sin intervención notarial no hay control directo sobre la persona ni sobre su voluntad”, agregó.
En ese sentido, vinculó el tema con los riesgos asociados a la simplificación de procesos. Según sostuvo, la intervención del escribano permite verificar identidad, discernimiento y ausencia de presiones al momento de firmar.
Además, adelantó que el sector trabaja en nuevas etapas de digitalización, como la integración con el registro de la propiedad para avanzar hacia inscripciones completamente digitales y la digitalización de archivos notariales históricos.
Longhi concluyó: “Se puede avanzar en tecnología, en celeridad y en costos, pero siempre con seguridad jurídica”.
