El barrio de La Boca, en el sur porteño, volvió a entrar en el radar inmobiliario. La discusión sobre el futuro de la Bombonera, la aparición de nuevos proyectos y el creciente interés turístico reactivaron un debate que llevaba años latente: qué pasará con las propiedades que rodean al estadio y cómo puede cambiar el valor del suelo en esa zona de la Ciudad de Buenos Aires.
Ese fue el eje del nuevo episodio de streaming de Ladrillo.Info que puede verse en Youtube, donde participaron Gabriel Dorrego y Mariano Colla, de Vigore Propiedades (que venden un PH frente al estadio mítico xeneize, sobre Enrique del Valle Iberlucea al 800), y el arquitecto Jorge Moscatelli (también de Situar Propiedades), proyectista del hotel que se levantó frente al estadio de Boca Juniors. El debate, conducido por Ezequiel Díaz, puso sobre la mesa un dato concreto que volvió a despertar discusiones: estiman que el club necesitaría alrededor de USD 20 millones para comprar todas las casas que dan frente al estadio.
Para los especialistas, el número no solo refleja una posible operación inmobiliaria, sino también el punto de partida de una transformación urbana más amplia.
Un barrio que vuelve a discutirse
El debate sobre el futuro de La Boca no es nuevo, pero en los últimos años volvió a tomar fuerza. La expansión del turismo, la viralización de contenidos en redes sociales y algunos proyectos privados reavivaron el interés por una zona históricamente relegada en términos de inversión inmobiliaria.
“Se va a reconvertir La Boca sí o sí”, planteó Dorrego durante el debate. Para el empresario, el barrio atraviesa un momento de inflexión que puede redefinir su perfil urbano en los próximos años.
La discusión sobre la Bombonera aparece como un elemento central. Desde hace décadas se habla de su ampliación, de posibles mudanzas o incluso de construir un nuevo estadio en otra ubicación. Esa falta de definiciones, según los especialistas, impacta directamente en el mercado inmobiliario de la zona.
Dorrego resumió: “Decime cómo va a ser la Bombonera y te digo qué se puede construir alrededor”. La frase sintetiza el problema de fondo: sin una decisión clara sobre el estadio, los desarrolladores y propietarios operan con incertidumbre.
La cuenta que abre el debate
Uno de los datos que más llamó la atención durante la charla fue el cálculo sobre cuánto costaría comprar todas las viviendas que dan frente al estadio.
Según estimaciones de los inmobiliarios que operan en la zona, el club necesitaría unos USD 20 millones para adquirir los frentes de las propiedades linderas.
La cifra surge de conversaciones con propietarios y del análisis de los valores actuales del mercado en La Boca, uno de los barrios con el metro cuadrado más bajo de la ciudad.
“Hay vecinos que ya están dispuestos a vender. Muchos dicen que pasó una generación esperando definiciones y que las casas se están deteriorando”, explicó Colla.
El dato reabre una discusión histórica: si Boca Juniors decidiera avanzar con la compra de esas propiedades, el proceso podría iniciar una fuerte reconversión urbana en el área inmediata al estadio.
Del uso residencial al comercial
Uno de los puntos que se discutió durante el streaming es el cambio de lógica que podría darse en las viviendas cercanas a la Bombonera.
Para varios de los invitados, el destino residencial de muchas de esas casas podría transformarse en un uso más comercial o turístico.
Moscatelli señaló: “El entorno del estadio tiene condiciones muy particulares: ruido, tránsito permanente y una enorme circulación de turistas”.
El arquitecto sostuvo que ese contexto genera un escenario diferente al de un barrio residencial tradicional. “Probablemente la vivienda termine dando paso a usos comerciales, gastronómicos o turísticos”, amplió.
En ese sentido, la presencia del hotel frente al estadio aparece como un antecedente de ese proceso.
El hotel frente a la cancha
Moscatelli recordó que el proyecto del hotel comenzó a gestarse hace más de una década, cuando la realidad del barrio era muy distinta.
“Hace 15 años La Boca tenía otra dinámica. El turismo existía, pero no con la intensidad actual”, explicó.
Durante ese tiempo el proyecto atravesó múltiples cambios y anteproyectos, incluso ideas vinculadas a iniciativas turísticas que finalmente no se concretaron.
El resultado final fue un edificio diseñado para aprovechar la cercanía con el estadio. Muchas de las unidades fueron pensadas con vistas directas a la Bombonera, un atractivo que resultó clave para su comercialización.
Para el arquitecto, el crecimiento del turismo internacional fue un factor determinante en ese proceso. Destacó: “La Boca está entre las principales atracciones turísticas de Buenos Aires y ese flujo no deja de crecer”.
El impacto del turismo
El circuito turístico del barrio también cambió con el tiempo. Lo que antes se concentraba en pocas cuadras alrededor de Caminito ahora se fue expandiendo hacia otras áreas cercanas al estadio.
Ese movimiento generó nuevas oportunidades comerciales, aunque todavía con mucho margen de crecimiento.
“Hay cada vez más locales, más recorridos turísticos y más visitantes caminando por el barrio”, explicó Colla.
Sin embargo, todavía hay déficits de infraestructura comercial que podrían convertirse en oportunidades para inversores.
“Faltan propuestas gastronómicas fuera del circuito tradicional”, mencionó Dorrego, quien considera que el barrio tiene potencial para ampliar su oferta turística.
Un mercado inmobiliario rezagado
A pesar de ese crecimiento, La Boca sigue siendo uno de los barrios con valores inmobiliarios más bajos de la Ciudad.
Para los especialistas, esa brecha explica parte del interés que empieza a despertar entre inversores.
“Es uno de los lugares donde el metro cuadrado todavía tiene margen para crecer”, explicó Colla.
El inmobiliario señaló que muchas propiedades del barrio se encuentran en condiciones edilicias precarias o con problemas dominiales, lo que también explica la lentitud del desarrollo urbano.
Sin embargo, ese mismo escenario podría generar oportunidades de reconversión si aparecen proyectos de mayor escala.
San Lorenzo logró recuperar el terreno donde estaba el Viejo Gasómetro
Moscatelli también puso el foco en la falta de una decisión concreta para avanzar con la ampliación del estadio y recordó que el debate lleva más de una década. Señaló que, así como San Lorenzo logró recuperar los terrenos donde funcionaba un hipermercado tras un largo proceso político y legislativo, Boca podría impulsar una operación similar si existiera una determinación firme.
“Para un privado ya fue una apuesta enorme construir frente a la Bombonera hace 15 años. Hoy, con todo el movimiento turístico y comercial que tiene la zona, es difícil imaginar que una ampliación del estadio salga mal”, sostuvo.
El arquitecto remarcó además que la discusión sobre el crecimiento del estadio se prolonga desde hace al menos 15 años y que esa indefinición termina afectando las decisiones de inversión en el barrio. En ese sentido, comparó la situación con lo ocurrido en otros clubes. Moscatelli planteó: “River ya amplió su estadio dos veces y ahora va por una tercera etapa, incluso con un proyecto de techado. Boca, siendo uno de los clubes más grandes de Latinoamérica, no debería tener dificultades para avanzar si realmente se lo propone”.
La decisión que falta
Para los participantes del debate, el futuro del barrio dependerá en gran medida de las decisiones que se tomen sobre el estadio.
La ampliación de la Bombonera, la compra de viviendas o incluso un rediseño urbano del entorno podrían cambiar por completo el valor inmobiliario de la zona. “Todo depende de la definición que tome el club”, sostuvo Dorrego.
Según explicó, si el estadio se amplía y se renueva el entorno inmediato, el impacto podría extenderse a todo el barrio. Colla afirmó: “Eso revalorizaría el metro cuadrado en gran parte de La Boca”.
El futuro urbano de La Boca, según coincidieron los participantes del debate, dependerá en gran medida de las decisiones que se tomen sobre el estadio y su entorno inmediato. La posible compra de las viviendas linderas, la consolidación del circuito turístico y la aparición de nuevos desarrollos podrían modificar el valor del suelo en los próximos años. Dorrego concluyó: “La Boca tiene un potencial enorme y tarde o temprano va a tener una transformación urbana importante; cuando eso pase, el mercado inmobiliario va a reaccionar”.
