El alquiler temporario dejó de ser una práctica marginal para convertirse en un modelo de negocio con reglas propias, alta exigencia operativa y una lógica cada vez más profesional. Ese proceso quedó expuesto en una nueva edición del streaming de Ladrillo, conducido por Federico Miqueo, donde Martín Socstel, fundador de Beach Vibes – Property Management (compañía que comparte liderazgo junto con su socio Diego Weisvein), compartió su experiencia al frente de una empresa que administra más de 150 propiedades en Estados Unidos.

El recorrido de Socstel no comenzó en ese mercado ni en grandes desarrollos. El punto de partida fue un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires, ubicado en Palermo, y una decisión práctica frente a una necesidad concreta.

A partir de allí, el alquiler de corta estadía o temporario (Short-term rental) se transformó en un camino de aprendizaje, escala y profesionalización.

De experiencia personal a modelo de negocio

Socstel explicó que el ingreso al alquiler temporario surgió desde lo cotidiano. Hace más de una década, mientras vivía en un departamento pequeño, decidió alquilarlo por estadías cortas y mudarse a una unidad contigua. Ese primer paso abrió un proceso que, sin planificación inicial, fue revelando una oportunidad concreta dentro del mercado inmobiliario.

Durante varios años, la administración de unidades funcionó como una actividad paralela a su trabajo principal. En ese período llegó a manejar cerca de diez departamentos, lo que le permitió entender la dinámica real del negocio: la rotación, la atención al huésped, la limpieza, el mantenimiento y el impacto directo de las calificaciones.

Con el tiempo, esa práctica informal mostró un límite. La demanda crecía, pero también lo hacía la complejidad operativa. Fue entonces cuando apareció la decisión de profesionalizar la actividad y convertirla en una estructura escalable.

Profesionalización como eje central

Uno de los conceptos que atravesó toda la charla fue la gestión profesional. Para Socstel, el alquiler temporario exige un nivel de dedicación que muchas inmobiliarias tradicionales no suelen asumir. La operación funciona de manera permanente y cualquier falla impacta de forma inmediata en la reputación del activo.

La gestión se apoya en dos pilares. Por un lado, la experiencia del huésped. El objetivo es que lo que se ofrece coincida con lo que se recibe y que la estadía se desarrolle sin fricciones. Por otro lado, la transparencia hacia el propietario, que necesita información clara sobre ocupación, ingresos, estado del inmueble y tipo de huéspedes.

Cuando esos intereses se alinean, el activo se valoriza y la renta se sostiene en el tiempo. Según Socstel, los problemas no aparecen tanto en la rentabilidad inicial, sino en los conflictos derivados de una mala administración: reclamos, calificaciones negativas y deterioro del inmueble.

Escala, equipos y procesos

El crecimiento de Beach Vibes estuvo ligado al armado de equipos y sistemas. Pasar de una unidad a decenas, y luego a más de 150 propiedades, implicó dividir tareas, establecer procedimientos y anticipar escenarios. Socstel remarcó que la escala no se sostiene sin estructura.

La experiencia previa en manejo de equipos resultó clave para ordenar ese crecimiento. El alquiler temporario combina real estate, hotelería y atención al cliente, lo que obliga a trabajar con perfiles diversos y procesos claros. La lógica, explicó, siempre fue operar con mirada de largo plazo, incluso cuando el volumen era reducido.

Hoy, el objetivo apunta a seguir ampliando la cantidad de unidades administradas, manteniendo los mismos estándares operativos.

Plataformas y visibilidad

La mayor parte de las reservas se canaliza a través de plataformas digitales. Socstel comparó su funcionamiento con el de otros marketplaces: la visibilidad depende del posicionamiento, las calificaciones y la coherencia entre precio y producto.

Estar entre las primeras opciones que ve el usuario resulta determinante. Para lograrlo, la gestión debe optimizar publicaciones, tarifas y tiempos de respuesta. Una mala calificación no solo afecta una reserva puntual, sino que puede desplazar a la propiedad fuera del circuito de demanda.

En mercados altamente competitivos, la diferencia entre un activo bien administrado y uno descuidado se refleja de manera inmediata en ocupación y precios.

Calificaciones y círculo virtuoso

La valoración del huésped cumple un rol central. Una experiencia positiva permite sostener niveles de ocupación y tarifas. Lo contrario genera un efecto en cadena: menor visibilidad, necesidad de ajustar precios y atracción de un perfil de inquilino menos cuidadoso.

Socstel señaló que muchas veces decisiones operativas menores, como mejorar el equipamiento o responder con rapidez a un reclamo, terminan teniendo impacto directo en la renta final. El alquiler temporario funciona como un sistema donde cada detalle suma o resta.

Efecto Messi y el Mundial

En ese contexto, Socstel se refirió al rol de plataformas como Airbnb dentro del negocio del alquiler temporario y a cómo los grandes eventos impactan de manera directa en la demanda.

Señaló que el próximo Mundial de fútbol (se jugará entre junio y julio en Estados Unidos, México y Canadá) funciona como un factor anticipado de presión sobre la oferta en ciudades sede, con picos de ocupación que requieren planificación previa. Según explicó, ese tipo de eventos expone con claridad la diferencia entre una propiedad bien gestionada y otra improvisada, tanto en precios como en experiencia del huésped.

Socstel también se refirió al impacto que tuvo la llegada del astro futbolístico Lionel Messi al Inter de Miami, y a residir en esta ciudad, sobre el mercado del alquiler temporario. Explicó que ese fenómeno, junto con la proyección del próximo Mundial, generó un cambio abrupto en la demanda y en los valores, con picos de ocupación sostenidos y mayor presión sobre la oferta disponible. Según señaló, esos eventos funcionan como aceleradores del mercado y dejan en evidencia la importancia de contar con una gestión profesional capaz de anticiparse, ajustar precios y sostener estándares operativos en contextos de alta exposición.

Mencionó que el turismo vinculado al fútbol, incluidos los desplazamientos de hinchas argentinos en partidos internacionales y encuentros de clubes como River (en el último Mundial de Clubes), se convirtió en un factor adicional que incide directamente en la dinámica del mercado y exige una gestión capaz de anticipar escenarios y sostener la operación en momentos de máxima exposición.

Diferencias entre Argentina y Estados Unidos

Al comparar ambos mercados, Socstel destacó el mayor grado de previsibilidad que existe en Estados Unidos. En ese contexto, los edificios definen desde el inicio si permiten alquiler temporario o renta tradicional, lo que reduce conflictos entre propietarios e inversores.

En la Argentina, en cambio, conviven distintos intereses dentro de un mismo edificio, lo que genera tensiones operativas y normativas. A eso se suma una gestión muchas veces informal, que dificulta la escala y la estandarización de procesos.

Pensar el desarrollo desde el inicio

Otro punto abordado fue el rol de los desarrolladores. Para Socstel, los mejores resultados aparecen cuando los proyectos se conciben desde el inicio para alquiler temporario. Amenidades, servicios, espacios comunes y reglas claras inciden de manera directa en la eficiencia operativa y la rentabilidad.

Cuando esa lógica no existe, surgen productos híbridos que no terminan de funcionar ni para vivienda permanente ni para renta de corta estadía.

Tipos de producto y demanda

Dentro del alquiler temporario, no todos los activos rinden de la misma manera. Socstel destacó el desempeño de las casas frente a otros formatos, por su flexibilidad, capacidad y perfil de demanda. La clave, sostuvo, está en entender al usuario y no pensar el negocio únicamente desde la lógica del turismo tradicional.

Hacia el final de la charla, Socstel volvió sobre una idea que atravesó toda su exposición: el alquiler temporario no admite improvisación.

El crecimiento, explicó, solo resulta sostenible cuando existe una estructura capaz de absorber volumen sin perder calidad operativa. En ese sentido, la gestión se convierte en el factor que define no solo la renta, sino también la permanencia y el valor del negocio en el tiempo.